Rewitalizacja i modernizacja wiekowych obiektów to nie tylko trend czy sposób na poprawę wizerunku centrów polskich miast. To również pomysł na inwestowanie w czasach, gdy państwo utrudnia deweloperom zakup ziemi pod nowe budowy.

Między innymi do takich wniosków doszli uczestnicy kolejnego z serii spotkań organizowanych przez Nieruchomości Orange we współpracy z „Rzeczpospolitą" w ramach inicjatywy „Drugie życie budynków", które odbyło się w Katowicach.

Problem z bankami ziemi

– Do niedawna rewitalizacja była mało istotnym trendem wśród budujących. Deweloperzy, w szczególności mieszkaniowi, byli przyzwyczajeni do tego, że kupują grunty i wznoszą na nich nowe lokale. Ostatnie lata i zmiany w prawie, które niestety utrudniają nabycie nowych terenów, sprawiły, że część inwestorów przestawiła się na rewitalizację – przyznał Rafał Kus, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Problemy, o których mówił, dotyczą obowiązujących od ponad roku ustaw regulujących obrót ziemią rolną i  leśną, które istotnie ograniczyły możliwości nabycia gruntów, także tych położonych w granicach administracyjnych miast.

Działań ustawodawcy bronił Roman Buła, naczelnik Wydziału Budynków i Dróg z Urzędu Miasta w Katowicach. – Budowanie osiedli na kartofliskach doprowadziło do rozlewania się miast. Takie inwestycje powodowały, że samorządy pozostawały z problemem doprowadzenia do odległych lokalizacji infrastruktury technicznej: dróg, wodociągów czy kanalizacji. Bardzo prosto było tanio kupić grunt i wybudować na nim osiedle, a następnie powiedzieć mieszkańcom: „Pójdźcie do prezydenta, a on wybuduje wam resztę" – podkreślał Buła.

Okazuje się jednak, że w kraju wciąż jest sporo miejsc i nieruchomości w śródmiejskim położeniu, które można z powodzeniem przekształcić w atrakcyjne, komercyjne koncepty. Takie w swoim zasobie ma właśnie Orange Polska – następca Telekomunikacji Polskiej. Kiedyś rozsiane po całej Polsce centrale telefoniczne i stacje nadawcze wraz z infrastrukturą telekomunikacyjną zajmowały duże obiekty. Rozwój technologiczny sprawił jednak, że urządzenia te potrzebują dziś zdecydowanie mniej powierzchni. Orange Polska dąży do wyprzedaży niewykorzystywanych zasobów. W części wystawionych na sprzedaż nieruchomości chce pozostawić swoją infrastrukturę, która zajmuje jednak zdecydowanie mniej miejsca niż jeszcze dekadę temu.

– W naszej ofercie mamy ponad 600 nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach: od dużych ośrodków miejskich i miast wojewódzkich, aż po miasta powiatowe. To nie tylko budynki czy lokale, ale także grunty – mówiła Małgorzata Stochmal, kierownik projektu Nieruchomości Orange.

I przekonywała, że losy sprzedanych nieruchomości pokazują, że po modernizacji funkcjonują one doskonale jako szkoły, przychodnie, biura czy budynki mieszkalne. – Są to głównie obiekty po dawnych centralach telefonicznych. To, że kiedyś znajdowały się w nich urządzenia telekomunikacyjne, nie przeszkodziło w ich skutecznym przekształceniu – podkreślała.

Prestiż nieruchomości z historią

Na nabycie jednej z charakterystycznych nieruchomości skusiła się firma DL Invest Group. – Kupiliśmy budynek starej poczty w Gliwicach. Po modernizacji na jego parterze będą się znajdować lokale usługowe, a powyżej głównie biura – wskazywała uczestnicząca w jednym z paneli Wirginia Leszczyńska, managing director w DL Invest Group.

Przekonywała, że jej firma swoje inwestycje opiera na gruntownej analizie zarówno samej nieruchomości, jak i rynku. – Stara poczta to tak naprawdę wizytówka nieruchomości znajdujących się w naszym portfolio. Ta lokalizacja jest bardzo prestiżowa, co docenili najemcy – podkreślała Leszczyńska zaznaczając, że budynek udało się już w 90 proc. skomercjalizować, choć nie został jeszcze oddany do użytkowania.

Czy jednak nieruchomości z duszą i historią to miejsce dla każdego najemcy? Czy istnieje uniwersalny pomysł na biznes dla tych, którzy chcą zainwestować np. w biura w wiekowych murach?

– Jako międzynarodowa agencja współpracujemy głównie z dużymi korporacjami. Na rynku dominuje przekonanie, że jeśli już realizować budynek biurowy, to w pełni nowoczesny, budowany od podstaw i najlepiej w dużej skali, czyli powyżej 20 tys. mkw. powierzchni. Wtedy będzie na pewno atrakcyjny dla potencjalnych najemców i zagwarantuje, że inwestor osiągnie dużą stopę zwrotu. Wbrew pozorom nie do końca jest to prawda, o czym świadczy szereg przykładów. Znam wiele starszych budynków, które świetnie utrzymują się na rynku i znajdują swoich amatorów – mówił Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

W jego ocenie najważniejsze przy inwestowaniu w obiekty pokryte już lekką patyną jest stworzenie biznesplanu i określenie, do jakich najemców inwestor chce trafić. – Modernizując budynki biurowe, musimy zdecydowanie bardziej przemyśleć projekt, niż gdybyśmy wznosili obiekt od początku – podkreślał Kołodziejczyk.

Koncepcja komercyjna dla żadnego obiektu czy lokalizacji nie jest nigdy dziełem jednej osoby. – Nasza firma stara się zebrać bardzo szeroki wachlarz ekspertów, tzn. ludzi, którzy mają zarówno wiedzę lokalną, jak i ponadregionalną, jeśli chodzi o różne rodzaje funkcji obiektów. Pomysł rodzi się podczas dyskusji, w której uczestniczą także architekci. Znając uwarunkowania techniczne i rynkowe nieruchomości, staramy się analizować koncepcje biznesowe i idące za nimi koszty modernizacji. Na koniec – to, co najbardziej interesuje inwestora – tworzony jest model biznesowy przedsięwzięcia dotyczący wpływów z czynszów. Wtedy też rozmawiamy z naszymi klientami, pytając ich, co sądzą o danej lokalizacji. I to właśnie jest moment, w którym inwestor decyduje, czy rozpocząć projekt – zdradzał kulisy swej pracy Bolesław Kołodziejczyk.

– My natomiast mamy zespół ekspertów, który wraz z firmami zewnętrznymi i architektami zastanawia się nad tym, jak zwiększyć wartość naszych nieruchomości. Staramy się też podpowiadać inwestorom, co mogą z każdym z tych obiektów zrobić. Jednym z naszych najnowszych projektów jest koncepcja rewitalizacyjna zabytkowego kompleksu przędzalni w Łodzi położonego przy al. Kościuszki, niedaleko Piotrkowskiej – powiedziała Małgorzata Stochmal. – Naprawdę zależy nam na tym, by nasze budynki mogły jak najdłużej służyć otoczeniu, by wzbogacały okolicę – dodała.

Dobra lokalizacja w piękniejącym otoczeniu

Deweloperzy decydujący się nadać drugie życie budynkom nie myślą zresztą tylko o profitach finansowych.

– Branie udziału w projektach rewitalizacyjnych jest również elementem podniesienia wiarygodności i poprawy wizerunku w oczach potencjalnych klientów. Dobrze wiemy, że jeśli jako deweloperzy uczestniczymy w procesach rewitalizacji odbywających się w centrach polskich miast, to przyczyniamy się też do poprawy otoczenia. Mieszkańcy to widzą, widzą piękniejące miasto i ufają deweloperowi bardziej niż tam, gdzie rozpoczyna budowanie od przysłowiowej dziury w ziemi – podkreślił Rafał Kus.

Jego zdaniem dobrze przeprowadzony proces rewitalizacji – gdzie również władze miejskie ogrzewają się w blasku zmienionego otoczenia i dobrej opinii mieszkańców– procentuje łatwiejszymi negocjacjami z samorządami przy innych projektach.

Co natomiast sprawia, że nieruchomości Orange są atrakcyjne dla deweloperów? – Po pierwsze: lokalizacja i usytuowanie wśród zabudowy wielorodzinnej, a więc dobry dojazd, pełna infrastruktura, nierzadko korzystne zapisy planu miejscowego. Po drugie: konstrukcja – nasze budynki mają wysokie stropy, sięgające niekiedy nawet 6 metrów, co pozwala na aranżację apartamentów z antresolami, a ich konstrukcja słupowa umożliwia swobodną aranżację nowych układów po wyburzeniu istniejących ścian działowych. Po trzecie: atutem jest posadowienie naszych nieruchomości na rozległych działkach posiadających wiele miejsc parkingowych. Po czwarte: ich architektura i walory wizualne. Po piąte: są to obiekty oddane do użytkowania. Prace modernizacyjne mogą trwać nawet kilkanaście miesięcy, co znacznie skraca proces inwestycyjny. Wreszcie – budynki Orange to budynki o prostej bryle, którą można szybko dostosować do wizji inwestora – wyliczała Małgorzata Stochmal.

Modernizacja to jednak nie tylko domena prywatnych inwestorów. Uczestniczą w niej zazwyczaj także samorządy, które również bywają deweloperami mieszkaniowymi. Tak jest chociażby przy rewitalizacji budynków komunalnych. – Doskonałym przykładem są Szopienice. W tej dzielnicy Katowic znajdowała się huta metali nieżelaznych, jedyny żywiciel wszystkich rodzin z tego terenu. Upadek huty oznaczał więc poważny kryzys społeczny. Miasto miało na tym terenie jedynie 10 proc. zasobów mieszkaniowych, pozostała część znajdowała się w zasobie zakładowym – opisywał Roman Buła.

Po uporządkowaniu stanu prawnego miastu udało się jednak na tym terenie zrealizować inwestycję mieszkaniową na ponad 60 mieszkań.