Polska to wciąż atrakcyjny rynek przyciągający zagranicznych inwestorów zainteresowanych ulokowaniem tu – a w pewnych przypadkach nawet przeniesieniem – centrów logistycznych. Najbardziej obleganym regionem jest Polska Centralna, czyli okolice Łodzi.

Co przyciąga

Maciej Szczepański, menedżer w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Cushman & Wakefield, wskazuje, że jesienią ub.r. na targach Real Expo w Monachium Polska Centralna znalazła się w pierwszej trójce w rankingu „100 najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w Europie". Zestawienie zostało przygotowane przez dział badań deweloperskiej grupy Prologis we współpracy z Eyefortransport na podstawie ankiet dostarczonych przez czołowych operatorów logistycznych.

– Ten wynik doskonale oddaje stan rzeczywisty, zdecydowana większość inwestycji magazynowych pod względem powierzchni lokalizowana jest w rejonie Łodzi. Powodów jest kilka. Po pierwsze, łatwy dostęp do największych centrów konsumpcji – w promieniu dwóch godzin jazdy od Łodzi znajdują się Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław oraz Poznań. Do tego dochodzą wciąż niskie koszty najmu powierzchni oraz dostępność pracowników i niskie koszty pracy – wylicza Szczepański.

– Dwoma kluczowymi czynnikami decydującymi o wyborze lokalizacji dużych parków magazynowych są bezpośredni dostęp do infrastruktury drogowej – autostrady lub drogi ekspresowej – oraz bliskość dużego, minimum kilkusettysięcznego miasta. Co ważne, te kryteria muszą być spełnione jednocześnie – podkreśla Jan Barbasiewicz, dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International. – Oczywiście magazyny są i wciąż będę lokalizowane również w okolicy mniejszych miast, lecz rozwój na lokalnych rynkach będzie naturalnie ograniczony populacją – mówi.

Kamil Szymański, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych Savills, dodaje, że poza Polską Centralną na celowniku inwestorów są Warszawa i okolice, Górny Śląsk, a także region Wrocławia i Poznania, co wynika m.in. z dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej i logistycznej w tych regionach.

– Otwarcie kolejnego odcinka drogi ekspresowej S3 sprawia, że w 2018 r. możemy obserwować wzrost atrakcyjności rynków wschodzących, zwłaszcza lokalizacji takich jak Zielona Góra, Nowa Sól, Opole czy Gorzów Wielkopolski. Tereny te oferują stosunkowo dobry dostęp do pracowników, a zarazem są położone blisko granicy z naszymi zachodnimi sąsiadami, co jest niewątpliwym atutem w kontekście logistyki obejmującej również kraje Europy Zachodniej – zaznacza Szymański. Dodaje, że wśród nadal nieodkrytych rynków, ale potencjalnie atrakcyjnych w kontekście inwestycji magazynowych, znajdują się również grunty wokół takich miejscowości jak Świecko czy Świebodzin. – Są to jednak obszary o dość niewielkiej liczbie mieszkańców, przez co jeden czy dwa duże projekty będą w stanie w całości nasycić rynek i uniemożliwią kolejne inwestycje z racji braku rąk do pracy – zastrzega ekspert.

Jan Zombirt, dyrektor w dziale doradztwa strategicznego JLL, wskazuje, że swój rozkwit przeżywa rynek magazynowy w okolicach Szczecina, gdzie w ciągu czterech ostatnich lat zasoby wzrosły dziesięciokrotnie. – Rosnąca popularność tego regionu jest związana z bliskością granicy niemieckiej, co zapewnia sprawną dystrybucję towarów na tamtejszy rynek, coraz lepszą infrastrukturą drogową oraz relatywnie dobrze rozwiniętym rynkiem pracy – mówi Zombirt. Dodaje, że w ostatnim czasie mogliśmy też obserwować rosnącą popularność tzw. rynków wschodzących, m.in. Kielc, okolic Zielonej Góry i Gorzowa Wielkopolskiego na zachodzie Polski oraz Lublina czy Białegostoku na wschodzie.

Kurs na Polskę

Zagraniczni inwestorzy chętnie lokują u nas swoje centra, niektórzy wręcz przenoszą do Polski działalność związaną z obsługą rynków Zachodniej Europy.

– Szacujemy, że takich firm w ostatnich czterech latach było kilkadziesiąt, a ich popyt na powierzchnie przekroczył 1 mln mkw. Polska jest zdecydowanym faworytem inwestorów, jeśli chodzi o lokowanie centrów logistycznych w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Stąd też wiele światowych firm prowadzi dystrybucję za granicę. Przykładowo bardzo duże i znane marki obsługują z Polski Skandynawię, Niemcy, Wielką Brytanię, ale również Rosję i Bliski Wschód – wylicza Jan Barbasiewicz.

Kamil Szymański zaznacza, że szybko rozwijające się firmy działające na skalę międzynarodową, zwłaszcza w sektorze e-commerce, rozpatrują lokalizację swoich obiektów w Polsce niekoniecznie w kategorii przeniesienia tu działalności kosztem obiektów w innych krajach, ale jako naturalny rozwój i ekspansję. Oznacza to poszerzenie swojego zaplecza logistycznego o nieruchomości zlokalizowane w naszym kraju, które działają niezależnie od dotychczasowych obiektów.

– Istnieją oczywiście przypadki, kiedy dany inwestor zdecydował się zmienić lokalizację i przenieść działalność do Polski, likwidując tym samym dotychczasowy magazyn w innym kraju. Dotyczy to szczególnie firm produkcyjnych, które w obliczu wysokich kosztów automatyzacji procesów w dalszym ciągu poszukują oszczędności poprzez optymalizację kosztów zatrudnienia – mówi Szymański. Podaje, że przykładem firmy produkcyjnej, która przeniosła jeden ze swoich zakładów do Polski, jest Mayer & Co Beschläge, austriacki producent okuć okiennych, który w zeszłym roku wybrał Górny Śląsk kosztem Austrii.

– Było to bardzo silnym sygnałem ogromnego zaufania do polskiego rynku. W przeszłości na podobnych zasadach przeniosła się do nas również m.in. szwedzka firma Pierce AB, oferująca akcesoria do motocykli – mówi Szymański. – Polska jest atrakcyjną, bo tańszą i bardziej elastyczną, alternatywą zwłaszcza dla rozwijających się firm niemieckich. Wciąż konkurencyjne koszty pracy w Polsce w połączeniu z coraz lepszą infrastrukturą transportową pozwalają nam konkurować z innymi krajami naszego regionu Europy o inwestorów szukających najbardziej optymalnych lokalizacji magazynowe i przemysłowe – wylicza ekspert.

Czas na nowy rekord?

W 2017 r. zasoby powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce wzrosły do 13,2 mln mkw. – to wzrost o 19 proc., dynamika była znacznie wyższa niż w przypadku powierzchni biurowych czy handlowych. Czy tak dynamicznego wzrostu można się spodziewać w kolejnych latach?

– Ubiegły rok był zdominowany przez kilka projektów z sektora e-commerce, które znacząco wpłynęły na dane statystyczne, jak centra dystrybucyjne Amazona i Zalando. Wśród inwestycji, o których dyskutuje się na rynku nieruchomości w kontekście 2018 r., znalazła się branża nowych technologii, plany mają LG Chem, Lufthansa Technik, GE Aviaton czy Daimler – wylicza Maciej Szczepański.

Eksperci spodziewają się dalszego wzrostu rynku logistycznego w zakresie nowych projektów deweloperskich i zawieranych umów najmu. Jan Barbasiewicz wylicza, że wzrost będzie napędzany m.in. rozwojem ogólnoświatowego i ogólnopolskiego e-commerce oraz wciąż bardzo atrakcyjnymi w porównaniu z innymi krajami Europy stawkami czynszów.

– Bardzo istotne jest również zakwalifikowanie Polski jako głównego hubu dystrybucyjnego w strategiach wielkich korporacji na najbliższe lata. Spodziewamy się, że w najbliższym czasie inwestorzy będą korzystać z prawa do ekspansji istniejących powierzchni. Wielu najemców ma taką ekspansję zagwarantowaną w umowach najmu – podsumowuje.