Trzypokojowe mieszkanie (spółdzielcze własnościowe z KW) o powierzchni 47,5 mkw. w bloku z wielkiej płyty na stołecznym Grochowie jest wystawione na sprzedaż za 330 tys. zł (ponad 6,9 tys. zł za mkw.). Lokal jest oferowany za pośrednictwem agencji Metrohouse. Cena robi wrażenie. Jak wynika z raportu Metrohouse, średnia cena transakcyjna mkw. mieszkań na stołecznym rynku wtórnym w III kw. to już niemal 12 tys. zł.

Dla inwestora

Praskie mieszkanie jest tak tanie ze względu na wpisaną w księdze wieczystej „dożywotnią służebność dla dwóch osób". – Rodzice przepisali mieszkanie na dzieci, ustanawiając dla siebie służebność. Mają prawo mieszkać w lokalu do śmierci – mówi pośredniczka zajmująca się ofertą. – I to dzieci tych państwa sprzedają lokal, oczywiście, razem z wpisem w księdze wieczystej dotyczącym służebności. Nowy właściciel, inaczej niż w przypadku umowy dożywocia, nie będzie musiał zapewniać „służebnikom" dożywotniego utrzymania. Musi zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, komentuje, że takie oferty do obrotu trafiają sporadycznie. – Indywidualni klienci raczej wystrzegają się nabywania mieszkań z umową o dożywocie lub osobistą służebnością mieszkania – zauważa. – Specjalizują się w tym inwestorzy, dla których zakup takiej nieruchomości z odpowiednim dyskontem może być ciekawą perspektywą. Wszelkie tego typu zapisy oznaczają obowiązek zapewnienia zbywcy albo utrzymania, albo prawa do zamieszkania w lokalu. A to czyni taki zakup dość problematycznym – mówi ekspert.

Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property zwraca uwagę, że liczba takich ofert jest znikoma. – Nie spodziewamy się, żeby miała się zwiększyć – mówi. – Takie nieruchomości sprzedają osoby, które pilnie potrzebują pieniędzy. Ich wartość stanowi ułamek wartości rynkowej – od jednej czwartej do trzech czwartych. Zdarza się, że takie nieruchomości sprzedają również osoby, które kupiły je od osób w pilnej potrzebie za bardzo niewielki procent wartości i chcą wyjść z inwestycji – zauważa.

Zdaniem Pawła Grabowskiego zainteresowanie takimi ofertami jest znikome, jeżeli nie ma możliwości wykreślenia z księgi wieczystej służebności dożywocia i wyprowadzki mieszkających tam „dożywotników". – W innym przypadku to kupowanie kota w worku. Słyszeliśmy o przypadkach, kiedy klient kupił taniej mieszkanie ze starszym dożywotnim lokatorem i ten lokator mieszka tam już ponad 20 lat. Kalkulacja opłacalności takiej inwestycji jest oparta w dużej mierze na wieku i potencjalnym stanie zdrowia „dożywotników", czyli na założeniu, za ile lat mieszkanie będzie wolne od lokatorów.

Jakkolwiek źle to brzmi, im starszy lokator, tym bardziej opłaca się nabyć mieszkanie. – Tak kalkulują również fundusze hipoteczne, które przejmują nieruchomości w zamian za służebność dożywocia i comiesięczne świadczenia pieniężne płacone aż do śmierci. Tak obciążone nieruchomości są trudniej zbywalne, nie można na nie uzyskać kredytu. Wielu klientów słusznie obawia się obciążeń, przez co wyjście z inwestycji może być problemem – mówi pośrednik BIG Property.

Długi i grunty

Jak zauważa Paweł Grabowski, mieszkania można kupić taniej także wtedy, gdy są obciążone długami, innego rodzaju służebnościami, gdy są prowadzone egzekucje z nieruchomości. – Podobnie jest w przypadku sprzedaży wyłącznie częściowego udziału w nieruchomości – mówi.

Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl/ Gratka.pl, potwierdza, że mieszkania z „dożywotnią służebnością" to margines ofert sprzedaży. – Na warszawskim rynku zdecydowanie częstsze „wady", z powodu których atrakcyjne mieszkania w dogodnych lokalizacjach są oferowane za korzystniejszą niż rynkowa cenę, jest nieuregulowany stan prawny gruntu, na którym stoi budynek czy osiedle (roszczenia dekretowe) – tłumaczy. – Problem dotyczy zarówno niewielkich, pojedynczych bloków, jak i całych osiedli.

Dodaje, że dla lokali w budynkach stojących na nieuregulowanych prawnie gruntach nie można założyć księgi wieczystej. – Takie mieszkanie można sprzedać tylko klientowi gotówkowemu. Banki odmawiają udzielania kredytów na zakup nieruchomości, które mają niejasny czy niepewny stan prawny – zaznacza Marcin Drogomirecki. – Właściciel, chcąc sprzedać mieszkanie z taką „wadą", musi skusić potencjalnego klienta ceną.

Tego typu ofert jest sporo w portalu Gratka.pl i Morizon.pl. Przy Grochowskiej na Pradze-Południe można kupić – za gotówkę – 68-metrowy lokal. Cena to 625 tys. zł. Prawo do gruntu pod blokiem jest częściowo nieuregulowane. 65-metrowe mieszkanie przy Kozłowskiej na Mokotowie jest oferowane za 599 tys. zł.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego takimi ofertami warto się zainteresować. – Sejm uchwalił już ustawę ułatwiającą porządkowanie spraw dotyczących gruntów obciążonych roszczeniami dekretowymi i prawdopodobnie w niedługim czasie problem statusu stojących na nich budynków zostanie rozwiązany – mówi.