Mieszkania nie czekają długo na chętnego. – Pierwsze oferty zakupu pojawiają się w ciągu kilku dni – mówi Magdalena Baranowska z agencji Północ Nieruchomości Legnica. – Ceny ofertowe w ostatnim czasie mocno wzrosły. Niektóre nieruchomości w porównaniu z poprzednim rokiem zdrożały o 20–60 tys. zł. Dziś na zakup kawalerki trzeba mieć tyle, ile na dwa pokoje w zeszłym roku. A dwa pokoje kosztują tyle, ile rok temu kosztowały trzy.

Rabaty? Baranowska podaje, że zwykle to ok. 3–5 tys. zł. – Ich wysokość zależy m.in. od czasu publikacji oferty – tłumaczy pośredniczka. Jedno z mieszkań w szóstym miesiącu publikacji miało cenę 259 tys. zł. Transakcja zamknęła się w kwocie 250 tys. zł.

Rekordowe transakcje

– Ceny nadal rosną, co jest spowodowane głównie małą podażą i wciąż rosnącym popytem – podkreśla Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów. – Zakup kawalerki o dobrym standardzie w najlepszych lokalizacjach to wydatek ok. 0,5 mln zł, a małego mieszkania dwupokojowego 700–800 tys. zł. W innych, ale świetnie skomunikowanych miejscach, jest to odpowiednio 300 i 500 tys. zł.

Małgorzata Porowska-Całka podkreśla, że na tak rozgrzanym rynku wiele nieruchomości sprzedaje się już pierwszego dnia po opublikowaniu oferty. – Z reguły dotyczy to mieszkań poniżej 50 mkw. w dobrej lokalizacji, a przede wszystkim – dobrze wycenionych. Są kupowane za gotówkę – dodaje.

Także Dorota Busłowska z agencji Północ Nieruchomości Warszawa Giełdowa zauważa, że rekordowe transakcje odbywają się w ciągu jednego–dwóch dni od publikacji oferty. Warunek: dobra lokalizacja i odpowiednia cena. – Jeśli jest zawyżona, na klienta możemy czekać nawet ponad pół roku – przestrzega Busłowska.

Podaje, że średnia cena ofertowa mkw. mieszkań na stołecznym rynku wtórnym w II kw. to ponad 12,4 tys. zł, a transakcyjna – 10,5 tys. zł. – Różnica zależy od dostosowania ceny do parametrów lokalu – tłumaczy. Nieruchomości, które budzą największe zainteresowanie, są kupowane powyżej cen ofertowych. Agencja Północ Nieruchomości sprzedała ostatnio lokal klienta na Sadybie – za 470 tys. zł. Cena ofertowa wynosiła 450 tys. zł.

O stałym wzroście cen - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym - mówi także Mariusz Stachowicz z agencji Północ Nieruchomości Warszawa Śródmieście. – W ciągu roku wzrosły średnio o 7 – 8 proc. – szacuje. – Myśląc o zakupie kawalerki w Warszawie, trzeba się przygotować na średni wydatek 12,5 – 13,9 tys. zł za mkw., a dwóch pokoi – 11 - 11,6 tys. zł. W Śródmieściu ceny ofertowe mkw. kawalerek i mieszkań dwupokojowych nierzadko przekraczają 20 tys. zł.

Ale, jak mówi Mariusz Stachowicz, ceny ofertowe i ceny transakcyjne to dziś dwie różne wartości. - Na rynku pierwotnym mogą się różnić od ok. 1 do maksymalnie 5 proc. Na rynku wtórnym różnice mogą być znacznie większe i dochodzić nawet do kilkunastu proc. – podkreśla. - Największy rabat, jaki udało się osiągnąć w transakcji, w której uczestniczyłem, to 8 proc. Cena ofertowa mieszkania wynosiła prawie 900 tys. zł.

Mariusz Stachowicz zauważa, że  właściciele mieszkań często wystawiają je na sprzedaż po mocno zawyżonej cenie, twierdząc, że się im nie spieszy, albo że chcą mieć duże pole manewru przy negocjacjach. – To błędne założenie. Taka oferta nie budzi dużego zainteresowania - przestrzega ekspert agencji Północ Nieruchomości Warszawa Śródmieście.  - Mieszkania mogą się też długo sprzedawać ze względu na ogólne cechy. Chodzi o liczbę pokoi czy mało funkcjonalny rozkład. Miałem w ofercie lokal, który łączył obie te cechy. Cena była zawyżona, a na 135 mkw. powierzchni były tylko dwa pokoje. Sprzedaż zajęła osiem miesięcy. Na klienta dłużej czekają mieszkania bez balkonów i w blokach bez windy.

Gotówka czy kredyt

Mocno zdrożały mieszkania w Łodzi. – 56-metrowy trzypokojowy lokal na Retkini w ub.r. można było kupić za 275 tys. zł, teraz jest to minimum 320 tys. zł – podaje Konrad Augustyniak z Freedom Nieruchomości Łódź Centrum. – Ostatnio za 275 tys. zł sprzedałem 46-metrowy lokal z dwoma pokojami – dodaje.

Kawalerki kosztują średnio 210–220 tys. zł, choć 29-metrowy lokal można kupić i za 179 tys. zł. Konrad Augustyniak ocenia, że różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi nie są duże. – Sprzedający zdają sobie sprawę z dużego popytu i niechętnie obniżają ceny, kupujący wiedzą, że oferty, zwłaszcza te ciekawe, szybko znikną – mówi Konrad Augustyniak. – Niedawno sprzedałem dom na północ od Łodzi. Klienci chcieli 600 tys. zł. Zaproponowałem 765 tys. Nieruchomość sprzedała się za 763 tys. zł.

Pytany o średni czas sprzedaży Konrad Augustyniak mówi, że to zależy, czy transakcja jest gotówkowa czy kredytowa. W tym pierwszym przypadku od wpłacenia opłaty rezerwacyjnej do aktu notarialnego mija minimum miesiąc. – Wiąże się to z uzyskiwaniem dokumentów – tłumaczy. Dużo dłużej trwają transakcje kredytowe. – Czas oczekiwania na kredyt wydłużył się do minimum czterech miesięcy - wskazuje.

W Krakowie, jak mówi Konrad Klimek, dyrektor tamtejszego oddziału agencji Północ Nieruchomości, mieszkania sprzedają się średnio w miesiąc. – Bywa, że oferta znika z dnia na dzień, zanim jeszcze trafi do internetu. Ceny ofertowe nie rosną tak bardzo jak rok temu. Rynek trochę okrzepł – ocenia. Na kawalerkę trzeba wydać od 320 do 500 tys. zł. Średnio to ok. 400 tys. zł. Za mieszkanie dwupokojowe trzeba zapłacić od 350 do 600 tys. zł. Średnio – 500 tys. zł.

Zaznacza, że różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi nie są duże. – W ostatnich miesiącach w naszym biurze zwykle nie przekraczają 5 proc. – wskazuje.