Polski rynek instytucjonalnego wynajmu mieszkań (PRS) w ostatnim czasie mocno przyspieszył. Analizy firmy doradczej Colliers wskazują, że jesteśmy pod tym względem najszybciej rozwijającym się krajem w Europie Środkowo-Wschodniej. Skąd to nagłe przyspieszenie?

Zaczynamy od bardzo niskiego poziomu. Rynek instytucjonalny w Polsce to 1–2 proc., podczas gdy np. w Norwegii i Szwecji jest to ok. 40 proc., a w Austrii – już pewnie z 60. Każdy wzrost w naszych statystykach wygląda więc imponująco. Wystarczyło, że jeden–dwóch klientów instytucjonalnych kupiło u nas sporo mieszkań na wynajem, by na tym płytkim rynku zrobiło się morze.

W krajach ościennych, np. w Niemczech, rynek PRS jest bardzo rozwinięty. Firmy posiadają olbrzymie majątki w nieruchomościach, które przynoszą stałe dochody. I te „instytucjonalne" pieniądze, kojarzone z funduszami, także emerytalnymi, muszą gdzieś pracować. Na tych rynkach ceny nieruchomości poszły w górę tak wysoko, że nawet papier nie zniesie wyniku finansowego. Dlatego na celowniku zewnętrznych firm znalazła się Polska. Ale ten rynek tak jak szybko się dziś zapalił, może równie szybko zgasnąć, jeśli zabraknie dużych kupujących.

Z jakiego powodu mogliby się od nas odwrócić?

Gdyby doszło do takiej sytuacji jak kiedyś w Niemczech, kiedy to poprzez regulacje centralne najemcy dostali takie wsparcie, że opłacalność inwestycji mocno spadła. W Polsce tego mechanizmu jeszcze nie ma, ale są obawy. Inwestycje w nieruchomości rozumiane jako usługi są postrzegane jako niebezpieczne. Nie dają możliwości zmiany tego niebezpiecznego biznesu, np. poprzez sprzedaż mieszkań choćby tym, którzy je wynajmują. Jest niepokój, że pojawią się przepisy, które przeregulują rynek tak dalece, że firmom nie będzie się opłacało inwestować w mieszkania na wynajem i trzeba będzie próbować je sprzedawać. Choć, oczywiście, trzeba wspomagać tych, którzy wynajmują.

Czy rynkowi PRS skrzydeł nie podetnie Polski Ład? Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia, że zagrożeniem jest pomysł wyłączenia amortyzacji nieruchomości mieszkalnych posiadanych przez firmy. Rozliczanie najmu prywatnego w formule ryczałtu z wyłączeniem zasad skali podatkowej oznacza brak możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Wynajem własnej nieruchomości spółce nie będzie kosztem uzyskania przychodu.

O Polskim Ładzie ciągle niewiele wiemy. To wciąż tylko projekt, nie prawo. Oczywiście, mamy przykłady niestarannie tworzonych przepisów, które są pełne niedomówień, co prowadzi do nadinterpretacji. Zdarza się, że w różnych województwach interpretacje prawa są całkiem odmienne.

Wydaje się jednak, że intencja osób tworzących Polski Ład była inna. Chodzi chyba raczej o ograniczenie możliwości nadużywania prawa przez osoby prywatne. Jeśli ktoś rozliczał się ryczałtem, sprawa jest prosta. Ale jeśli ktoś podawał te koszty w różny sposób, zaczynały się schody. Kontrolowanie tych tysięcy czy milionów ludzi to duży problem.

Nie ma pan wrażenia, że państwo działa na rynku nieruchomości trochę po omacku? Najpierw wspiera własność takimi programami, jak „Rodzina na swoim" czy „Mieszkanie dla młodych". Potem ogłasza, że trzeba rozwijać najem. Mieszkanie+ sukcesu nie odniosło. Dziś znów mówi się o własności. Mieszkania mają być dostępne bez wkładu własnego. Będzie wielki odpływ z rynku najmu, kiedy lokale staną się bardziej dostępne?

Niekoniecznie. Rynek najmu w Polsce wzrośnie tak czy inaczej. Bo to będzie wybór. Ktoś chce mieszkać całe życie w jednym miejscu, we własnym mieszkaniu. Inni nie chcą się przywiązywać do jednego adresu, chcą być wolni, chcą podróżować. Zamrożony w murach kapitał można uwolnić i wykorzystać na inne cele. To kwestia wyboru.

Mieszkania na wynajem musi ktoś wybudować. Jeszcze niedawno deweloperzy niespecjalnie garnęli się do takich inwestycji. Dziś wejście w PRS zapowiadają kolejne firmy. Co je przyciąga do hurtowej sprzedaży, skoro na rynku detalicznym marże są większe?

Rynek, nazwijmy go hurtowym, sprowadza sprzedaż mieszkań do jednego odbiorcy. I to jest na pewno jakaś zaleta. Sprzedaż detaliczna jest rzeczywiście bardziej zyskowna, ale czasem firmom bardziej odpowiada jedna duża transakcja, bo np. mają jakieś globalne zobowiązania. W wielu firmach, także w naszej, górę bierze jeszcze jeden argument. Jesteśmy dużą firmą, nasza kapitalizacja jest na poziomie 2 mld euro. W takiej firmie, powiem prozaicznie, lepiej wygląda najem instytucjonalny niż pojedyncza sprzedaż mieszkań. Czasem to skala firmy powoduje, że chętnie rozważa ona najem instytucjonalny.

Zaczynaliście jednak od mieszkań na sprzedaż.

Wtedy jeszcze na rynku najmu instytucjonalnym nie było tak wielu graczy. We Wrocławiu przy ul. Bacciarellego sprzedaliśmy już dwa etapy inwestycji, jesteśmy w trakcie sprzedaży mieszkań z trzeciego etapu, a przed nami czwarty, ostatni. Taką samą inwestycję mamy w Łodzi. Realizujemy tam dwie fazy osiedla, liczymy na następne dwa etapy. Z zamiarem sprzedaży mieszkań kupiliśmy też nieruchomość przy ul. Piątkowskiej w Poznaniu. Po dogłębnej analizie stwierdziliśmy jednak, że położenie działki w centrum miasta, w dobrze skomunikowanym miejscu, blisko uczelni, pozwoli wpisać projekt w PRS. To nasz pilotażowy projekt. Pozyskamy partnera, który da nam know-how, np. w zakresie sposobu zarządzania. Jesteśmy na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę Piątkowskiej.

Niedawno pisaliśmy o paraliżu inwestycyjnym w wielkich miastach. Deweloperzy są z nich wypychani ślimaczącymi się procedurami administracyjnymi. Dramatycznie brakuje też ziemi. Firmy idą więc w Polskę powiatową. Czy PRS też zacznie wchodzić do miasteczek?

Na początku najem instytucjonalny obejmował tylko Warszawę. Potem doszły kolejne miasta, np. Kraków. To jednak nie odzwierciedla demografii, układu sił poszczególnych miast. Obiekty PRS powinny się pojawiać także w innych miastach, niekoniecznie mniejszych, ale spoza tej wielkiej trójki, szóstki, a teraz może i dziewiątki. Rajd PRS do miast, może starych województw, będzie dość szybki. Czy wejdzie do wszystkich 49 dawnych województw? Obawiam się, że nie. To, co będzie kierować tymi pieniędzmi, to to, czy te miasta rosną, czy się rozwijają.

Czy rynek najmu wzmocni pandemia? Praca zdalna pozwala pracować z dowolnego miejsca. Trudno kupować i sprzedawać mieszkania co kilka miesięcy, a wynajmować - już tak.

Raczej widziałbym to w nowej generacji, w młodych, którzy zasmakowali w pracy nie tylko w kraju, ale i zagranicą. Praca zdalna zyskała, ale to raczej powolny proces mentalnej zmiany w podejściu do życia. I to zwiększy zapotrzebowanie na wynajem. Trzeba pamiętać, że wynajem instytucjonalny to jest coś innego, niż sobie wyobrażamy. Jest bliższy hotelom. W obiektach mamy dodatkowe funkcje. Można np. nie mieć pralki, bo w budynku jest pralnia.

Wynajem w zwykłym bloku mieszkalnym, zwłaszcza wynajem na doby, często zmienia życie sąsiadów w koszmar. Taki problem nie zaistnieje w bloku, w którym wszystkie mieszkania są wynajmowane. Porządku pilnują zarządcy. Pod tym względem PRS uporządkuje rynek. Nie można zapominać, że umowy najmu w takich obiektach są także chronione. Najemca może mieć poczucie bezpieczeństwa.

Ceny mieszkań ciągle rosną. W którymś momencie klienci nie wytrzymają kolejnych podwyżek. Zaczną uciekać w najem?

Niestety, zmierzamy w kierunku, gdzie wiele państw już jest i gdzie niewielu ludzi stać na posiadanie mieszkania. To nie jest dobre, ale być może i nas to czeka. Wzrost cen nie wynika jednak z pazerności deweloperów. Ceny rosną, bo rosną koszty siły roboczej, a koszt siły roboczej w cenie mieszkania to pewnie jedna czwarta. Rosną też ceny materiałów budowlanych, to kolejna jedna czwarta. Grunty też nie tanieją, a procedury miejskie są, jakie są. Ze względu na covid w zasadzie wszystkie terminy były przekraczane.

Mniejsza podaż, wyższe koszty – to wszystko powoduje, że ceny rosną. Pytanie, czy są w stanie iść w powrotnym kierunku. Moim zdaniem – nie. Materiały nie potanieją, robocizna też nie. Może przyspieszą procedury. Marże mogą być jeszcze trochę ograniczane, ale nie spowoduje to spadku cen. Marzę, by ktoś wpadł na pomysł, jak tego uniknąć, ale obawiam się, że takiego rozwiązania nie ma.

CV

Jacek Wesołowski ma 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości handlowych, biurowych i mieszkaniowych. Od 2016 r. dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland. Odpowiada za działalność inwestycyjną i deweloperską spółki. Nadzoruje rozwój sieci parków handlowych Vendo Park. Zarządza portfelem handlowym Trei obejmującym 129 obiektów. Od 2019 r. kieruje spółką mieszkaniową Trei Residential. Deweloper przygotowuje się do swojej pierwszej w Polsce inwestycji PRS, która powstanie w Poznaniu.