Ponad 3,9 tys. mieszkań w budowie i prawie 7,3 tys. w planach – na tyle eksperci Colliers szacują podaż rynku PRS (instytucjonalny najem lokali) w perspektywie najbliższych lat w Polsce. Jesteśmy pod tym względem najszybciej rozwijającym się krajem w Europie Środkowo-Wschodniej. W Czechach na etapie budowy jest 1,1 tys. lokali, a planowania niecałe 2,7 tys. Jeśli o Polsce mówi się jako o raczkującym rynku, to w pozostałych krajach mamy stadium embrionalne: w Rumunii w budowie jest zaledwie 241 lokali i 546 w planach, na Węgrzech 476 w budowie, na Słowacji i w Bułgarii odpowiednio 200 i 131 w planach.

O ile nad Wisłą inwestycje są rozpędzone, o tyle warto pamiętać, że działające już zasoby PRS w Czechach sięgają około 57 tys. mieszkań, podczas gdy w Polsce to około 4,5 tys. Rumunia, Węgry i Słowacja to rynki mikroskopijne, zasoby to odpowiednio 321, 21 i 150 lokali. Zdaniem analityków Colliers przyspieszenie rozwoju tych najmniejszych rynków jest tylko kwestią czasu.

Na razie na naszych rynkach działają pionierzy, czyli spółki biorące na siebie ryzyko budowania portfeli mieszkań na wynajem. Chociaż transakcji forward (zamawianie przez fundusze puli lokali, całych bloków bądź części osiedli) przybywa, deweloperzy wciąż nie rwą się do współpracy, bo popyt na rynku detalicznym sprzyja, a marże są tam lepsze. Jak podkreślają analitycy Colliers, jeśli mimo wzrostu cen sprzedaż mieszkań nie spada i biznes umożliwia generowanie marż rzędu 20 proc., deweloperom teoretycznie nie kalkulują się transakcje z nabywcami instytucjonalnymi. Jednak z drugiej strony sprzedaż pakietowa z niższą marżą oznacza szybszą rotację kapitału i możliwości rozpoczynania kolejnych projektów.

Na dojrzałych zachodnioeuropejskich rynkach duże portfele lokali na wynajem funkcjonują od lat i są produktem inwestycyjnym pożądanym przez fundusze. W 2018 r. wartość transakcji sięgała 50 mld euro, by w latach 2019–2020 przekraczać 60 mld rocznie. Prym wiodą Niemcy, Wielka Brytania i Holandia.

Liczba i wartość transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej była raczej ograniczona i wynosiła w ciągu ostatnich 5 lat średniorocznie nieco ponad 200 mln euro.

— Ma to wiele wspólnego z brakiem istniejącego produktu na rynku, a nie z brakiem apetytu ze strony inwestorów. W kilku przypadkach, które obserwowaliśmy i w których doradzaliśmy, w Europie Środkowo-Wschodniej, inwestorzy weszli na rynek poprzez przejęcie dewelopera mieszkaniowego lub utworzenie spółki joint venture w celu zabezpieczenia odpowiednio dużego portfela gruntów oraz w konsekwencji projektów typu PRS, które na tych gruntach mogą powstać — skomentowała Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner w Colliers, dyrektor działu corporate finance w Europie Środkowo-Wschodniej.

Według szacunków Colliers, stopy zwrotu z inwestycji w PRS, w zależności od lokalizacji, będą kształtować się w przedziale 3,5-4,0 proc. w Czechach i 5-5,5 proc. w Polsce.