Sporo szukających mieszkań klientów omija szerokim łukiem bloki, które stoją na działkach oddanych w użytkowanie wieczyste. Jak tłumaczy Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości, część kupujących obawia się bowiem radykalnych podwyżek rocznych opłat wynikających z aktualizacji wartości nieruchomości. – Po 1 stycznia 2019 roku, gdy grunty zostaną z automatu przekształcone we własność, takie lokale mogą zyskać uznanie kolejnej grupy klientów – ocenia Paweł Grabowski.

Obawy o spadki sprzedaży

Przepisy o powszechnym uwłaszczeniu, choć przyjęte przez właścicieli nieruchomości z entuzjazmem, mogą jednak spowolnić, jeśli nie sparaliżować, obrót mieszkaniami i domami. Żeby bowiem doszło do transakcji, potrzebne będzie zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu w pełną własność.

Joanna Gregor, ekspert agencji Freedom Nieruchomości Warszawa-Mokotów, nie ma wątpliwości, że procedura uwłaszczeniowa spowoduje opóźnienia w transakcjach.

– O szybkiej sprzedaży mieszkań na gruntach będących wcześniej w użytkowaniu wieczystym po 1 stycznia będzie można pomarzyć – ocenia ekspertka. – Jednak nie sądzę, żeby były to terminy dłuższe niż 12 miesięcy – zastrzega.

Transakcje wydłużą się nie tylko ze względu na konieczność uzyskania zaświadczeń. – Niektóre wydziały wieczystoksięgowe w Warszawie mają już od dłuższego czasu ponadstudniowy okres rozpatrywania wniosków. Po 1 stycznia zapewne się on jeszcze wydłuży – przypuszcza Joanna Gregor.

Dodaje, że duża liczba transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym już dawno nikogo nie dziwi. – Pod koniec roku ruch na rynku mieszkaniowym będzie jeszcze większy – prognozuje Joanna Gregor. – Świadomi sytuacji obecni czy też potencjalni sprzedający oczywiście przyspieszają działania. Są to jednak sporadyczne sytuacje – dodaje.

O pewnym niepokoju związanym przede wszystkim z formalną stroną realizacji ustawy mówi Łukasz Strojnowski, doradca z sieciowej agencji Północ Nieruchomości. – Poświadczające uwłaszczenie zaświadczenie urzędowe będzie stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej – przypomina ekspert. – Przy sprzedaży mieszkania pojawi się więc kolejny dokument wymagany przez notariusza. I nie byłoby w tym nic niepokojącego, gdyby nie okres 12 miesięcy, który będą mieć urzędy na wystawienie takiego zaświadczenia. Na wniosek właściciela będą to cztery miesiące. Pojawiają się więc uzasadnione obawy o spadek dynamiki sprzedaży mieszkań objętych ustawą – zauważa.

I podkreśla, że klienci uważnie obserwują rynek, doceniając wprowadzane zmiany. – Ustawa, na mocy której dojdzie wkrótce do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, jest krokiem w dobrą stronę – Strojnowski nie ma wątpliwości. – Tym samym przestanie bowiem istnieć relikt prawny, którym jest prawo użytkowania wieczystego – dodaje.

Jego zdaniem wszystko jest teraz w rękach samorządów. To ich przygotowanie do wydawania zaświadczeń od 1 stycznia 2019 roku da odpowiedź, czy rynek sprzedaży spowolni.

– Nie ma bowiem przeszkód, by stosowne zaświadczenia zacząć przygotowywać już teraz, tak by można je było zacząć wydawać z początkiem przyszłego roku – zwraca uwagę Łukasz Strojnowski. – Paraliżu rynku nieruchomości nie przewiduję, jednak wiele na pewno będzie zależeć od dobrej woli samorządów – przewiduje.

Zdaniem eksperta agencji Północ Nieruchomości klienci, którzy są poważnie zainteresowani kupnem konkretnego mieszkania, nie zniechęcą się raczej wydłużeniem czasu transakcji.

Intensywny czas

– Wszystko zależy od tempa wydawania zaświadczeń o przekształceniu – potwierdza Marcin Jańczuk, dyrektor z sieciowej agencji Metrohouse, pytany o możliwe skutki przewłaszczeń prawa do gruntów. – Jak każda zmiana także i ta może początkowo sparaliżować ruch na rynku. Najlepszym rozwiązaniem jest dokonanie transakcji jeszcze w tym roku, aby uniknąć tego rodzaju perturbacji – radzi dyrektor.

Na razie jednak, jak mówi Jańczuk, wielkiej gorączki na rynku nie ma. – Większość kupujących szczegółami transakcji zaczyna się interesować dopiero w momencie pozyskiwania finansowania – wyjaśnia ekspert Metrohouse. Dodaje, że omijanie w poszukiwaniach mieszkań wybudowanych na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym nie jest raczej częste. – Oczywiście, można sobie wyobrazić sytuację, że przedmiotem umowy jest mieszkanie w budynku posadowionym na gruncie w użytkowaniu wieczystym, a umowa przedwstępna zostanie podpisana jeszcze w tym roku, podczas gdy końcowa umowa zaplanowana jest na przyszły rok – mówi Marcin Jańczuk. – Może to powodować obawy o zachowanie tych terminów ze względu na potrzebę wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Na razie nie jesteśmy w stanie ocenić, jak te zmiany wpłyną na rynek obrotu nieruchomościami – podkreśla.

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert firmy Emmerason Realty, zauważa, że nie brakuje klientów, którzy chcą zamknąć transakcję jeszcze w tym roku. – Jeśli ktoś miał zamiar sprzedać dom albo mieszkanie, ale niespecjalnie się spieszył z wstawieniem nieruchomości do oferty, to teraz intensyfikuje działania – zwraca uwagę. – Ostatnie miesiące roku zawsze są zresztą bardzo intensywne na rynku nieruchomości. A w tym roku klienci mają dodatkową motywację, by szybciej sprzedać dom albo mieszkanie – podkreśla ekspert.

Niewykluczone, że nowe prawo „uwłaszczeniowe" wpłynie na zwiększenie liczby transakcji przed końcem roku. Ale, jak zapewnia Skoczeń, paraliżu w obrocie mieszkaniami nie będzie.

Spokojny jest także Paweł Grabowski. Uwłaszczenie, jak mówi ekspert BIG Nieruchomości, nie ma na razie żadnego wpływu na ruch w sprzedaży mieszkań. – Można powiedzieć, że ten temat w powszechnym obiegu nie istnieje – twierdzi. – W najgorszym wypadku jedyną komplikacją przy sprzedaży takiej nieruchomości będzie konieczność dostarczenia jednego dodatkowego dokumentu, co zresztą już jest normą, gdy sprzedaje się mieszkania będące we wspólnotach, które przekształciły prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Żadnych istotnych konsekwencji związanych z tą zmianą, innych niż ewentualna konieczność dostarczenia jednego dokumentu więcej z urzędu miasta, nie przewidujemy.

Joanna Gregor podsumowuje, że mieszkania w blokach stojących na własnym gruncie zawsze były łatwiej zbywalne niż te na gruntach w użytkowaniu wieczystym. – Choć jest duży procent kupujących, dla których nie ma to znaczenia – mówi. Ale i ona nie przewiduje paraliżu na rynku. – Jest przecież wiele nieruchomości wybudowanych na własnym gruncie – zwraca uwagę przedstawicielka Freedom Nieruchomości.