Łatwiej będzie handlować działkami rolnymi

Powstało aż pięć projektów, które mają ułatwić obrót ziemią rolną. Nowelizują one trzy ustawy: [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=173740]o ochronie gruntów rolnych i leśnych[/link], [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169157]o kształtowaniu ustroju rolnego[/link] oraz [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=248488]o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa[/link]. Są one na różnym etapie legislacyjnym. Dwa projekty są rządowe, trzy komisji „Przyjazne państwo”, a jeden – posłów PiS.

[srodtytul]Koniec wsi w mieście[/srodtytul]

Wszystko wskazuje na to, że od 1 stycznia 2009 r. znikną grunty rolne w miastach (ponad połowa powierzchni polskich aglomeracji to grunty rolne). Senat przyjął bez poprawek nowelizację ustawy o ochronie gruntów leśnych – brakuje tylko podpisu prezydenta. [b]Zakłada ona, że grunty wszystkich klas w miastach, a na wsi klasy IV – VI, zostaną odrolnione z chwilą wejścia w życie tej noweli, czyli od początku nowego roku.[/b]

Obecnie o tym, czy dana działka ma charakter rolny czy budowlany, decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tam więc, gdzie planu nie ma, co do zasady nie odrolni się gruntu. Na zmianie skorzystają głównie mieszkańcy dużych metropolii, bo tam brakuje miejscowych planów. W miastach, w których plany są, wiążące są ich ustalenia.

– Zwiększy się podaż gruntów inwestycyjnych w miastach – ocenia Zbigniew Malesa, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Mniej będzie także, według niego, formalności związanych z rozpoczęciem inwestycji. Szybciej więc będzie można je załatwić. – Skończy się także handel spekulacyjny ziemią – dodaje.

[srodtytul]Bez prawa pierwokupu[/srodtytul]

Trzy projekty zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ministerialny, poselski i komisyjny) chcą ograniczyć prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych w stosunku do działek do 1 ha. Ich autorzy są zgodni, że jest to zbędna formalność, która tylko niepotrzebnie przedłuża sprzedaż.

Zgadza się z tym poglądem adwokat Rafał Dębowski z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Sprzedając taką działkę o charakterze rolnym, trzeba zawrzeć dwie umowy notarialne: najpierw warunkową, a potem przenoszącą własność (gdy ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu) – wyjaśnia. Jeśli sprzedający nie dopełni tego obowiązku, to umowa sprzedaży jest nieważna.

Co roku do ANR trafia 80 tys. umów sprzedaży nieruchomości rolnych, z których aż 80 proc. dotyczy tego typu działek. Kiedy przepis w tej sprawie ma szanse zostać uchwalony? Nieprędko, bo proces legislacyjny żadnego z tych projektów nie jest zbyt zaawansowany – tylko jeden jest po pierwszym czytaniu w Sejmie.

[srodtytul]Rolnik z dziada pradziada[/srodtytul]

Nadal trudno będzie nabyć rodzinne gospodarstwo rolne. Warunki z ustawy o ustroju rolnym są obecnie wyśrubowane i w zasadzie się nie zmienią. W tej chwili może je prowadzić indywidualny rolnik, a powierzchnia gospodarstwa nie może przekraczać 300 ha (proponuje się zmniejszyć ją do 100 ha). Przy czym rolnikiem indywidualnym jest obecnie osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą, podejmująca wszelkie decyzje o prowadzeniu działalności rolniczej w tym gospodarstwie [b](proponuje się, żeby uznać za takiego rolnika także użytkownika wieczystego i posiadacza samoistnego)[/b]. Przepisy wymagają też, aby rolnik miał kwalifikacje rolnicze (odpowiednie wykształcenie) oraz osobiście prowadził gospodarstwo rolne. Projekty, oprócz odpowiedniego wykształcenia, stawiają większości osób warunek minimum trzech lat pracy w gospodarstwie.

Ustawy rolne to niejedyny przykład przepisów, w stosunku do których opracowano wiele projektów zmian. – Grozi to bałaganem. Zamiast poprawy jakości obowiązujących przepisów można osiągnąć efekt odwrotny – twierdzi mecenas Dębowski.

[srodtytul]Brakuje konsekwencji[/srodtytul]

Sejm zakończył prace nad nowelizacją dotyczącą odralniania gruntów, a tymczasem Ministerstwo Infrastruktury przygotowało pakiet zmian do prawa budowlanego i innych ustaw, który zawiera również rozstrzygnięcia dotyczące odralniania. Są one jednak bardziej zachowawcze od tych, które uchwalono.

Być może znikną z ministerialnego projektu, ale równie dobrze mogą zostać uchwalone. Nasz ustawodawca jest bowiem nieprzewidywalny.

[ramka][b]Komentuje Lech Borzemski notariusz, członek Krajowej Rady Notarialnej[/b]

W tej chwili sprzedaż ziemi rolnej jest bardzo utrudniona. Tymczasem wiele działek ma charakter rolny tylko z nazwy. Dlatego warto poluzować niektóre rygory. Dobrym rozwiązaniem jest wprowadzenie normy obszarowej, dzięki której nie trzeba będzie występować do Agencji Nieruchomości Rolnych z pytaniem, czy zamierza korzystać z prawa pierwokupu. Podoba mi się także propozycja odrolnienia z mocy ustawy wszystkich klas gruntów rolnych w miastach.