Czy 2018 rok to był ostatni tak dobry rok dla inwestorów?

Anton Bubiel: Nie ma jednoznacznych przesłanek wskazujących, że to był ostatni dobry rok dla osób inwestujących w nieruchomości. Ceny mieszkań rosną, ale podążają za nimi, choć nieco wolniej, stawki najmu. Istnieje co prawda pewna granica psychologiczna, szczególnie jeśli pamiętamy, że w danej okolicy można było niedawno kupić mieszkanie o 1 tys. zł za metr taniej.

Jednak nie oznacza to, że już się nie da zarobić. Droższe mieszkanie można wynająć po atrakcyjnej stawce. Jeśli ktoś jest nastawiony wyłącznie na zakupy spekulacyjne, czyli oczekuje, że kupioną dziś nieruchomość sprzeda z dużym zyskiem za parę lat, to rzeczywiście musi się liczyć z ryzykiem spadku cen po ochłodzeniu rynku.

Jeżeli jednak inwestycja w nieruchomość ma być długoterminowa, a głównym celem jest czerpanie pasywnych zysków z najmu, to praktycznie każdy moment jest dobry na inwestycję. Trzeba tylko umieć znaleźć odpowiednie mieszkanie.

Nieruchomości zawsze były dobrą lokatą kapitału.

Zdecydowanie. W dalszym ciągu warto inwestować w mieszkania na wynajem. Nawet jeśli rentowność nie jest już tak atrakcyjna jak kiedyś, to nadal w znaczący sposób przewyższa powszechnie wykorzystywane przez Polaków instrumenty finansowe, czyli lokaty bankowe, obligacje lub też alternatywne narzędzia inwestycyjne.

W przypadku nieruchomości należy także uwzględnić wzrost jej wartości, którą będziemy w stanie „skonsumować" przy sprzedaży. Mieszkanie możemy też po prostu przekazać dzieciom lub wnukom. Warto podkreślić, że w przypadku mieszkań ryzyko całkowitej utraty kapitału jest praktycznie zerowe, a na pewno dużo mniejsze porównaniu z rynkiem kapitałowym lub papierów dłużnych.

Na rynku najmu nie jest jednak za ciasno?

Faktycznie, zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości bardzo wzrosło w ostatnim czasie. Coraz większa rzesza Polaków interesuje się tym sposobem pomnażania kapitału. Jednak warto zaznaczyć, że sposobów na inwestowanie w nieruchomości jest sporo - m.in. flippy, podnajem, zakup nieruchomości na wynajem.

Każdy sposób wymaga innego rodzaju wiedzy, doświadczenia czy kapitału. Z każdym ze sposobów wiąże się też inny poziom ryzyka. Mówiąc o kupowaniu nieruchomości na wynajem, bo ten właśnie sposób zdecydowanie polecam i sam m.in. w ten sposób lokuję moje oszczędności, dużą rolę odgrywają trendy demograficzne i czynniki wpływające na popyt na najem.

W dużych miastach jak Warszawa, które ściągają studentów i młodych profesjonalistów czy imigrantów szukających pracy, dość łatwo jest wynająć mieszkanie. I myślę, że to się nie zmieni w najbliższej przyszłości. Dlatego sam inwestuję w nieruchomości na wynajem tylko tam, gdzie wierzę, że popyt na najem mieszkań gwałtownie się nie zmniejszy.

Jednocześnie znam inwestorów, którzy prężnie działają na dużo mniejszych rynkach, głównie koncentrując się na tzw. flippach.

Czy nie jest za ciasno na tym rynku? Popyt na mieszkania na wynajem nadal jest duży. Sporo natomiast zależy od naszej strategii inwestycyjnej i umiejętności znalezienia odpowiedniej nieruchomości, która wypracuje dla nas ponadprzeciętny zwrot.

W jakie nieruchomości lepiej nie inwestować?

Na początku przygody z inwestowaniem nie warto kupować dużych mieszkań. Początkującym inwestorom rekomendowałbym zakup małych lokali, np. kawalerki lub mieszkania dwupokojowego, najlepiej niedaleko uczelni lub centrum biznesowego. Nieduże mieszkania cieszą się największym popytem i nawet gdyby inwestycja ostatecznie nie była tak udana, jak zakładaliśmy, zawsze łatwiej będzie taką nieruchomość sprzedać. Ponadto początkującym inwestorom odradzałbym inwestycje w kamienice.

Co prawda są to bardzo ciekawe nieruchomości, oferujące spore zyski, jednak mogą też dostarczyć nieprzyjemnych niespodzianek, na przykład podczas remontu mogą się ujawnić nieprzewidziane usterki i komplikacje, które wpłyną negatywnie na stopę zwrotu z inwestycji. Wszystkie mniej typowe lokale lepiej zostawić bardziej doświadczonym inwestorom.