Warunki zabudowy dostanie tylko ten, którego inwestycja nawiązuje do sąsiedniej zabudowy. Okazuje się, że urzędnicy potrafią szukać jej nawet na drugim końcu miasta.

Prawnicy, architekci i sami inwestorzy są zgodni. Winne jest nieprecyzyjne prawo oraz orzecznictwo sądowe.

Urzędnicza ruletka

Przed wydaniem warunków zabudowy wokół działki budowlanej z planowaną inwestycją wytycza się obszar analizowany. Dla inwestora więc im jest on większy, tym lepiej. Z każdym metrem wzrasta bowiem prawdopodobieństwo, że znajdzie się na nim podobna zabudowa lub taka, którą można uzupełnić.

– W praktyce urzędnicy mają dwa podejścia do wytyczania tego obszaru. Część z nich sztywno trzyma się przepisów, inni starają się wyznaczać go w promieniu szerszym. Wiele więc zależy od tego, na kogo się trafi – wskazuje Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

O granicach obszaru mówi rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika z niego, że granice obszaru analizowanego stanowi minimum trzykrotność szerokości frontu działki, nie mniej jednak niż 50 metrów dookoła działki.

Jeżeli więc front nieruchomości ma 20 metrów, to wówczas promień obszaru analizowanego to minimum 60 m. Przepisy nie określają jednak maksymalnej wielkości obszaru. Są również bardzo ogólnikowe i na wiele pozwalają.

– Z obliczaniem powierzchnia tego obszaru bywa więc różnie. Zdarza się, że bliskiego sąsiedztwa szuka się dwie ulice dalej, albo wręcz na drugim końcu miasta. I wszystko odbywa się zgodnie z prawem – przyznaje Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

Według niego problem potęguje brak definicji w przepisach planistycznych i sięganie po te z prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do niego.

– Z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wynika, że wysokościowcem jest budynek mający minimum 55 metrów. Jeżeli więc w okolicy stoi już kilka budynków o wysokości 55 m, można wydać warunki zabudowy dla wieżowca o wysokości 150 m i więcej. Nie ma bowiem górnej granicy dla drapacza chmur – tłumaczy mec. Dąbrowski.

Wojciech Gwizdak zwraca uwagę jeszcze na inny problem. – Dziś obszar analizowany jest niemalże „z gumy", bo pozwalają na to sądy administracyjne. To dzięki nim inwestor może nawiązać do zabudowy znajdującej się w dużej odległości od planowanego budynku. A tak nie powinno być – mówi Wojciech Gwizdak.

– Zasada dobrego sąsiedztwa powinna dotyczyć zabudowy znajdującej się w bliskiej odległości, taki był pierwotny zamysł ustawodawcy. Nie może być tak, że zezwala się inwestorowi na nawiązanie do biurowca znajdującego się kilka ulic dalej – tłumaczy architekt Gwizdak.

Liberalnie podejście sądów

Z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że ustawodawca wskazał jedynie minimalnej granicy obszaru (minimum 50 m). Oznacza to, że organ może wyznaczyć teren większy niż trzykrotność frontu działki.

NSA w orzeczeniu z 27 września 2017 r. stwierdził m.in., że pojęcie „działki sąsiedniej" należy rozumieć w sposób szeroki. Chodzi w nim nie tylko o działki przyległe do nieruchomości inwestora, a raczej o pewien obszar tworzący całość urbanistyczną pozwalającą na dokonanie jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji.

Ważne jest jednak, by rozszerzenie obszaru analizowanego wynikło z konkretnych przyczyn. Poza tym wydane warunki zabudowy muszą zawierać „mocne" uzasadnienie rozszerzenia obszaru analizowanego o kolejne metry.

– Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju powinno monitorować orzecznictwo i odpowiednio reagować. A tego nie robi – dodaje Wojciech Gwizdak.

Próba zmian

Do tej pory kilkakrotnie próbowano zmienić zasady wydawania warunków zabudowy. Były także propozycje ich likwidacji.

Wszystkie jednak projekty wcześniej czy później lądowały w koszu.