Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przełoży się na wyższe ceny mieszkań

Podczas jednej z debat w ramach niedawnego „Spotkania liderów nieruchomości" pojawił się wątek pomysłu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK): powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Jak Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia ten pomysł?

Sama idea Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie jest zła, wydaje się dużo lepsza niż pierwotnie proponowana przez UOKiK likwidacja

otwartych rachunków powierniczych, podczas gdy 90 proc. inwestycji deweloperskich prowadzone jest właśnie w oparciu o taką formułę. Pozostałe inwestycje są sprzedawane najczęściej jako lokale gotowe, do których ustawa deweloperska nie ma w ogóle zastosowania.

Sam pomysł DFG nie jest zy, nie podobają nam się jednak szczegółowe rozwiązania proponowane przez urząd.

Mianowicie?

UOKiK proponuje bardzo wysoką składkę na fundusz – w przypadku otwartego rachunku powierniczego miałaby ona sięgać do 5 proc.

Czy macie szacunki, ile by to kosztowało deweloperów?

Dziś wartość rynku to ok. 50 mld zł, na tej podstawie można szacować, że do funduszu wpływałoby do 2,5 mld zł rocznie. Taka kwota wydaje się absolutnie abstrakcyjna, biorąc pod uwagę, że od 2012 r. funkcjonują rozwiązania chroniące klientów. Ustawa deweloperska wprowadziła właśnie rachunki powiernicze. Klienci wpłacają pieniądze na taki rachunek, a bank kontroluje dewelopera, jak idą postępy inwestycji – w dokumentach i na placu budowy – i na tej podstawie przelewa spółce kolejne transze.

Są też specjalne mechanizmy na wypadek upadłości deweloperów, dające klientom pierwszeństwo w odzyskiwaniu pieniędzy, syndyk może również kontynuować budowę. Od 2012 r. na polskim rynku zawarto pół miliona transakcji i nie mieliśmy ani jednego przypadku, by rachunek otwarty zawiódł klientów. Pytamy więc, skąd tak wysoka składka – nawet 5 proc. Ubezpieczenie komunikacyjne to 3–4 proc. wartości samochodu, a szkód jest tam bardzo dużo.

UOKiK argumentuje, że owszem, siedem lat było spokojnych, ale w końcu może przyjść kryzys, mogą się pojawić kraksy i bankructwa.

To prawda, kryzys może nadejść, takie są prawidła ekonomii, urząd jednak nie przedstawił żadnej analizy, co by się wydarzyło, gdyby systemy bezpieczeństwa z ustawy deweloperskiej nie zadziałały. Nie ma szacunków, ile pieniędzy mogliby stracić klienci, jeśli w ogóle.

UOKiK poprzestał na stwierdzeniu, że czarny scenariusz może się zdarzyć i klienci mogą tracić nawet 100 proc. wpłaconych pieniędzy. Naszym zdaniem taka sytuacja jest niemożliwa.

DFG to najbardziej medialny element proponowanej nowelizacji ustawy deweloperskiej i nic dziwnego, bo klienci liczą się z tym, że jeśli fundusz powstanie, to na nich zostaną przerzucone koszty – mieszkania podrożeją.

Jaką optymalną wartość musiałby mieć DFG, by spełnić zadania i nie stanowić zbytniego obciążenia dla firm – a ostatecznie nabywców mieszkań?

Żeby to policzyć, należałoby zbadać wartość szkód w ostatnim czasie, ale jak wspomniałem, przez siedem lat nie mamy takich zdarzeń. Powinniśmy więc mówić o stawce 0,5 proc., a nie 5 proc.

My analizowaliśmy, ile, przy otwartym rachunku i upadłości dewelopera, klient może stracić. Wyszło nam, że od kilku do małych kilkunastu procent wartości mieszkania, w zależności od tego, jak się sytuacja rozwinie.

W 2018 r. mieliśmy do czynienia z kilkunastoprocentowym wzrostem cen mieszkań, napędzanym wzrostem kosztów wykonawstwa: drożejącymi materiałami i robocizną. Jakie są perspektywy na 2019 r.?

Wizja wprowadzenia składki na BFG będzie oznaczać podwyżki. Na pewno ryzykiem są koszty wykonawstwa, z niepokojem patrzymy na to, co dzieje się za zachodnią granicą, i ewentualną deregulację rynku pracy w Niemczech. Jeśli nasz sąsiad mocno poluzuje rynek pracy i zaczną zatrudniać na uproszczonych zasadach obywateli głównie zza naszej wschodniej granicy, to jest strukturalne ryzyko, że w Polsce zabraknie rąk do budowania – już dziś ściągani są pracownicy z egzotycznych kierunków. Problem dotyka wielu branż i pytanie, jak przygotuje się do tego nasze państwo.

Jeśli chodzi o grunty, jest jedna jaskółka, jest projekt reformy, która ma poluzować handel ziemią rolną przede wszystkim w granicach administracyjnych miast. To dobry ruch, dziś deweloperzy nie mogą kupować parceli, które nie są w praktyce rolnymi, w większości nikt tam już niczego nie uprawia.

Zapowiadana jest też ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która również miałaby poluzować zasady – miejmy nadzieję, że i KZN mógłby sprzedać część działek, które nie są potrzebne dla realizacji programu Mieszkanie+.

Gdyby zatem te dwa elementy zaistniały, mielibyśmy przynajmniej zatrzymanie wzrostu cen gruntów. Na spadek kosztów wykonawstwa raczej się nie zanosi. Reasumując, liczymy na stabilizację cen mieszkań. Ostatnie dynamiczne podwyżki spowodowały, że część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z transakcją, z kolei deweloperzy bardzo ostrożnie wprowadzają do sprzedaży nowe inwestycje.

Czy w Polsce powstanie rynek najmu instytucjonalnego? Funduszy zainteresowanych tworzeniem portfeli mieszkań nie brakuje, ale pokutuje opinia, że deweloperzy nie chcą dla nich budować, bo na klientach detalicznych więcej zarabiają...