Co robić, gdy działka jest zalewowa

Czytelnik wiele lat temu kupił działkę niedaleko wału wiślanego. Dostał pozwolenie na budowę domu. Postawił go. W czasie ostatniej powodzi okoliczne tereny, wraz z jego nieruchomością, zostały podtopione. Kto odpowiada za to, że ludzie legalnie mieszkają i budują  na terenach blisko wału?

Marcin Płoszka: Zgodnie z obowiązującymi regulacjami ujętymi w przepisach ustawy – Prawo wodne powyższa sytuacja nie powinna się nigdy zdarzyć. Ustawa, dla celów skutecznej ochrony przeciwpowodziowej, wprowadza bezpośrednie zakazy zabudowy – w szczególności nie jest możliwe wykonywanie jakichkolwiek obiektów w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału oraz na obszarach wyznaczonych jako szczególnie zagrożone powodzią.

Co więcej, dla wszystkich obszarów dorzeczy przygotowuje się ocenę ryzyka powodziowego, która zawiera szczegółowe mapy uwzględniające m.in. położenie pasa nadbrzeżnego, topografię terenu oraz jego zagospodarowanie, opis powodzi historycznych i wykaz potencjalnych negatywnych skutków powodzi mogących wystąpić w przyszłości.

Ocenę ryzyka powodziowego przygotowuje prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej i dokonuje jego uzgodnienia z marszałkami województw i wojewodami. Dla obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi wskazanych we wstępnej ocenie ryzyka powodziowego sporządza się mapy zagrożenia powodziowego oraz mapy ryzyka powodziowego.

Tak stworzone dokumenty trafiają m.in. do jednostek samorządu terytorialnego. Przedstawione na mapach obszary zagrożenia oraz ryzyka muszą być uwzględniane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy.

Nabywcy i właściciele nieruchomości położonych w tych strefach powinni mieć dostęp do wiedzy na temat istniejących zagrożeń i szczegółowo je analizować przed podjęciem decyzji o budowie domu. Informacje te mają pojawiać się w dokumentach urzędowych wprost, tak aby każdy mógł świadomie podjąć decyzję o realizacji inwestycji.

Jak można dochodzić swoich praw w przypadku, gdy prywatna nieruchomość zostanie zalana przez rzekę?

Właścicielom gruntów zalanych podczas powodzi przysługuje odszkodowanie od właściciela wody lub urządzenia wodnego – w przypadku nieprzestrzegania przez te podmioty przepisów prawa wodnego. Odszkodowanie ustalane jest w trybie decyzji administracyjnej wydawanej przez organ właściwy do wydawania pozwoleń wodnoprawnych, a jeżeli szkoda nie jest następstwem pozwolenia wodnoprawnego – marszałka województwa.

Wobec wydanej decyzji nie przysługuje jakikolwiek środek odwoławczy w trybie administracyjnym. Oznacza to, że osoba niezadowolona z treści decyzji może jedynie skierować sprawę na drogę sądową celem ustalenia innego odszkodowania. Droga sądowa przysługuje również w sytuacji, gdy organ – pomimo nakazu ustawowego – w terminie trzech miesięcy od zgłoszenia takiego żądania przez poszkodowanego nie wyda decyzji o ustaleniu kwoty odszkodowania.

Możliwe jest również dochodzenie na drodze powództwa cywilnego roszczeń odszkodowawczych od organów, które wydają decyzje o pozwoleniu na budowę budynków w strefie zagrożenia. Pomyślnego dla nas zakończenia takiej sprawy możemy się spodziewać, jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane z naruszeniem obowiązujących procedur.

Jak się zorientować, czy działka znajduje się na terenach zalewowych, szukając terenu pod dom? Wydaje się, że jak leży 2–3 km od wału, to już nie jest to teren zalewowy. Kto powinien udzielić informacji?

Jak już zostało wspomniane wcześniej, tereny zalewowe powinny zostać ujęte w mapach zagrożenia powodziowego oraz mapach ryzyka powodziowego. Pierwszym krokiem osoby, która chce określić status danej działki, jest więc sprawdzenie, czy interesująca nas nieruchomość nie leży w jednej z tych stref. Można to zrobić poprzez dotarcie do map zagrożenia powodziowego (znajdujących się w posiadaniu zarządów gospodarki wodnej lub urzędów gmin) lub planów zagospodarowania przestrzennego, jeśli zostały one wcześniej uchwalone dla interesującego nas obszaru. Jeśli takich planów nie ma, należy udać się do urzędu gminy, na terenie której leży nieruchomość, aby dowiedzieć się osobiście, czy nieruchomość nie leży w obszarze zagrożonym.

Czytelnik kupił działkę rekreacyjną nad Narwią. Okazało się, że teren sezonowo jest podmokły i woda podchodzi do domu. Ma pretensje do poprzedniego właściciela, że mu o tym nie powiedział, oraz do pośrednika w obrocie nieruchomościami. Chce się wycofać z transakcji. Czy może to zrobić?

Co do zasady ogólna dostępność publicznych rejestrów i planów zagospodarowania przestrzennego wymusza na nas obowiązek zachowania należytej staranności przy zakupie nieruchomości i wyłącza w większości przypadków możliwość dochodzenia roszczeń od sprzedających. Dlatego też istotne jest zdobycie z publicznie dostępnych rejestrów i zbiorów danych jak największej ilości informacji o interesującej nas nieruchomości.

W niektórych sytuacjach może dojść bowiem do celowego działania sprzedającego, który chce wprowadzić nas w błąd. Jeśli na przykład w umowie przenoszącej własność nieruchomości sprzedający oświadczył, że działka nie leży w strefie zagrożenia, to możliwe jest dochodzenie od niego roszczeń za sprzedaż takiej nieruchomości. Roszczenia takie można zgłaszać także, jeśli nieruchomość ma jakieś wady ukryte – są to wady, których nie można było wykryć podczas jej nabywania.

Z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy poprzedni właściciel niwelował powierzchnię nieruchomości leżącej na terenie bagiennym, aby sprawić wrażenie, że jest ona zdatna do zabudowy, podczas gdy w rzeczywistości posadowienie na niej domu jest z przyczyn technicznych niemożliwe.

Czytelnicy kupili od firmy deweloperskiej segmenty niedaleko wału wiślanego. W czasie ostatniej powodzi woda doszła do domów. Oskarżają dewelopera, że wybudował osiedle i sprzedawał domy na terenach zalewowych. Domagają się odszkodowania. Firma tłumaczy, że budowała legalnie, z pozwoleniem na budowę, więc nie jest niczemu winna. Co nabywca domu może zrobić w takiej sytuacji?