Czy najemca może liczyć na odszkodowanie

Na podstawie jakich przepisów można zostać wywłaszczonym z działki w związku z budową drogi?

Aleksandra Dalecka:  Często stosowana jest w takim przypadku ustawa z 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, znana także pod nazwą specustawa drogowa.

Ustawa ta była jednak nowelizowana i dlatego – jeśli ktoś został wywłaszczony – powinien sprawdzić, kiedy postępowanie w jego przypadku zostało wszczęte. Jest to o tyle ważne, że to od daty wszczęcia postępowania zależy, która wersja specustawy drogowej będzie stosowana w danej sprawie. I nie dotyczy to jedynie odszkodowań, gdyż są orzekane wedle aktualnego brzmienia aktu.

Na podstawie specustawy drogowej wydawana jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przy czym akt ten jednocześnie ustala lokalizację drogi, stanowi odpowiednik pozwolenia na budowę i, co najważniejsze dla właścicieli nieruchomości, wywłaszcza nieruchomości pod drogi oraz zatwierdza podział nieruchomości.

Co jest największym problemem dla osób, których nieruchomości zostały lub mają być wywłaszczone na podstawie znowelizowanej specustawy?

Przede wszystkim decyzja o zezwoleniu na inwestycję drogową nie zostanie im doręczona. Zostaną oni tylko zawiadomieni o jej wydaniu w drodze obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim, starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi oraz na stronach internetowych gmin i w prasie lokalnej.

Decyzja o odszkodowaniu dla wywłaszczonego jest automatyczna. Sporna jest jego wysokość

Samo zawiadomienie nie będzie zawierało jednak treści decyzji, choć niektóre gminy w praktyce na swoich stronach dokonują takiej publikacji. Poza tym właścicielom i użytkownikom wieczystym zawiadomienie o wydaniu decyzji zostanie doręczone na adres wskazany w ewidencji budynków i gruntów. Jeśli adres tam ujawniony jest nieaktualny, organ nie będzie mieć obowiązku poszukiwania tych osób.

Czyli wywłaszczany nie dowie się o co chodzi, jeśli nie zgłosi się sam do gminy? Z korespondencji dowie się tylko, że kawałek jego działki będzie jezdnią?

Zawiadomienie o wywłaszczeniu nie zawiera treści decyzji, lecz wskazuje miejsce, gdzie można się z nią zapoznać. Takie rozwiązanie w przypadku właścicieli i użytkowników wieczystych jest niezrozumiałe, gdyż nie dość, że są oni w tym trybie pozbawiani elementarnych praw, czyli wywłaszczani, to jeszcze wymaga się od nich podjęcia aktywności w celu zapoznania się z decyzją.

Ile jest czasu na odwołanie się od niej?

Jeśli nastąpiło publiczne ogłoszenie o wydaniu decyzji wywłaszczeniowej, to po upływie 14 dni od najpóźniejszego ogłoszenia (tak wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2011 roku, II OSK 234/11), mamy kolejne 14 dni na złożenie odwołania od decyzji.

Znaczenie dla obliczania terminu ma przy tym wyłącznie dzień publicznego ogłoszenia o wydaniu decyzji, a nie doręczenia indywidualnie zawiadomienia właścicielowi czy użytkownikowi wieczystemu, co znów może być mylące i wprowadza kolejny wymóg aktywnego pilnowania swoich interesów w tym trybie wywłaszczenia.

A najemcy danej działki są informowani o zamianie jej na drogę?

Zawiadomienia o wydaniu decyzji wywłaszczeniowej nie doręcza się innym podmiotom niż właściciel czy użytkownik wieczysty, choć przecież mogą być żywotnie zainteresowane losem danej nieruchomości, szczególnie dzierżawcy czy najemcy. Do pewnego stopnia zdane są zatem na dobrą wolę właściciela nieruchomości lub na aktywne śledzenie kwestii drogowych w swojej okolicy. A przecież ich prawa wygasną z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Warto dodać, że w przypadku takiego przejęcia własności nie znajdzie zastosowania art. 678 kodeksu cywilnego, chroniący najemcę czy dzierżawcę z umową na czas określony przed zmianą właściciela, jeśli umowa zawarta była z datą pewną, a nieruchomość uprzednio wydana.

A czy najemca może starać się o odszkodowanie w sytuacji, gdy umowa wywłaszczeniowa pozbawia go źródła utrzymania, bo musi zamknąć sklep?

Ustawodawca nie przewidział odszkodowania związanego z wywłaszczeniem i z wcześniejszym wygaśnięciem w związku z tym praw najemców czy dzierżawców. A przecież niejednokrotne poczynili oni znaczące nakłady na nieruchomości, na przykład postawili budynki czy posadzili rośliny. Są one przecież z mocy art. 48 kodeksu cywilnego częściami składowymi nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.

Ich własność zatem przepada wraz z wywłaszczeniem nieruchomości, a odszkodowanie za nie dostanie od organu nie dzierżawca czy najemca, a właściciel.

Mamy do czynienia z luką w prawie, która uniemożliwia zasądzanie odszkodowań dla dzierżawców i najemców wywłaszczonych działek.

Czy w takiej sytuacji wywłaszczony właściciel musi podzielić się odszkodowaniem z najemcą terenu?

Panuje pogląd, że takie rozliczenie powinno mieć miejsce pomiędzy byłym właścicielem a poszkodowanym najemcą czy dzierżawcą. Brak roszczeń dzierżawców czy najemców co do nowego właściciela wywłaszczonej nieruchomości został potwierdzony wyrokiem Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 25 maja 2010 roku, sygn. akt I C 1185/09.

Moim zdaniem nie ma raczej realnych podstaw do żądania odszkodowania od byłego właściciela nieruchomości z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy najmu. Musiałby on bowiem w takiej sytuacji ponosić odpowiedzialność za okoliczności, których następstwem stało się niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.), a w omawianym przypadku była to decyzja, za którą przecież były właściciel nie odpowiadał, a jej wydania też raczej nie mógł, co do zasady, przewidzieć.

A gdyby się powołać na przepisy o rozliczeniu dzierżawy czy najmu po jego wygaśnięciu?

Te przepisy także nie dają podstaw do kreowania realnych roszczeń odszkodowawczych. Być może w konkretnym przypadku możliwe będzie kierowanie roszczeń do byłego właściciela z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, gdy nakłady dzierżawcy czy najemcy powiększyły otrzymane przez niego odszkodowanie.

Osoby, którym zabrano działki pod budowę dróg, skarżą się, że odszkodowania nie są adekwatne do strat, jakie poniosły w związku z wywłaszczeniem.

Nie ma co liczyć, iż odszkodowanie pokryje wszystkie ubytki związane z utratą nieruchomości w trybie specustawy drogowej.