Kto odpowiada za pękniętą rurę

Pękł wężyk w łazience. Stało się to w czasie nieobecności właściciela. Dwóch sąsiadów z niższych pięter ma zalane mieszkania. Kto odpowiada za szkodę?

Marcin Zadrożny: W takiej sytuacji za szkodę spowodowaną zalaniem mieszkania będzie odpowiadał właściciel lokalu, w którym pękł wężyk w łazience. Zalanie mieszkania, co prawda, często jest spowodowane działaniem bądź zaniechaniem sąsiada mieszkającego powyżej, jednakże nie jest to regułą.

Warto pamiętać, że w ścianach lub pomiędzy ścianami lokalu przechodzą różnego rodzaju instalacje, między innymi instalacja wodna, która nie jest własnością właściciela lokalu.

Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej.

Wszystkie odcinki poziome tych instalacji są własnością indywidualnego właściciela lokalu i to właśnie właściciel ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne awarie. Za stan techniczny pionów odpowiada natomiast wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa.

A gdyby pękła rura od instancji centralnego ogrzewania będąca w mieszkaniu – właściciel nie odpowiada za jej konserwację – to kto ponosi odpowiedzialność za zalane lokale w takim przypadku? Zarządca? Wspólnota?

W przypadku instalacji centralnego ogrzewania nie ma rozgraniczenia, tak jak w przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej, na elementy należące do właściciela konkretnego lokalu i na elementy będące częścią wspólną nieruchomości.

O wskazanie źródła wycieku wody warto poprosić rzeczoznawcę

W uchwale z dnia 28.08.1997 r. (sygn. III CZP 36/97) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że instalacja grzewcza jest w całości elementem nieruchomości wspólnej. Są nią zatem zarówno elementy instalacji znajdujące się poza lokalem, jak i te znajdujące się w lokalu. W związku z powyższym za konserwację i ewentualne awarie tej instalacji odpowiada wspólnota, ewentualnie zarządca budynku.

Co powinien zrobić od razu po odkryciu szkody sprawca i poszkodowany? Jak dokumentować szkody, gdzie je zgłaszać?

Jak w każdej sprawie o odszkodowanie, należy przede wszystkim ustalić zakres uszkodzeń powstałych w lokalu mieszkalnym i odpowiednio je udokumentować.

Poszkodowany właściciel powinien wykonać jak najwięcej zdjęć przedstawiających wszystkie straty, miejsca wycieku etc. W celach dowodowych zalecam również sporządzenie protokołu zniszczeń w związku ze zdarzeniem, w którym zostaną stwierdzone widoczne szkody.

Przy sporządzaniu protokołu powinien wziąć udział również sąsiad z górnego piętra (prawdopodobny sprawca), a także przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, ewentualnie zarządca nieruchomości. Właściciel nieruchomości może również  zlecić wykonanie ekspertyzy rzeczoznawcy.

Kiedy warto zatrudnić rzeczoznawcę do oceny szkody?

Rzeczoznawca wskaże źródło wycieku. Skorzystanie z jego usług wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami, które musi ponieść osoba poszkodowana. Ale ekspertyza rzeczoznawcy w sposób możliwie optymalny udokumentuje szkodę.

Rzeczoznawca może być również powołany w charakterze świadka w ewentualnym postępowaniu sądowym, a jego ekspertyza może stanowić tzw. dowód z dokumentu. To sposób ułatwi wydanie opinii przez biegłego sądowego.

Co zrobić, jeśli towarzystwo ubezpieczeniowe wycenia szkody za nisko w stosunku do oczekiwań właściciela zalanego lokalu?

W sytuacji gdy właściciel zalanego lokalu nie jest usatysfakcjonowany wysokością wyceny towarzystwa ubezpieczeniowego, może zawsze wystąpić na drogę postępowania cywilnego i dochodzić zapłaty w wysokości go satysfakcjonującej.

A co zrobić, gdy sąsiad, który zalał nam mieszkanie, nie jest ubezpieczony i nie chce pokryć kosztów remontu?

Właściciel zalanej nieruchomości, po ustaleniu sprawcy zalania i wysokości szkody, może dochodzić roszczeń – w przypadku gdyby sprawca szkody był ubezpieczony ? od sprawcy zalania lub na podstawie art. 822 § 4 kodeksu cywilnego bezpośrednio od ubezpieczyciela. W sytuacji gdy sprawca nie był ubezpieczony – od sprawcy zalania.

W tym celu powinien wystosować do sprawcy pismo z wezwaniem do zapłaty za pośrednictwem Poczty Polskiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Gdy sprawca mimo wezwania nie pokryje wyrządzonej szkody, wówczas istnieje możliwość skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego.

Jaką odpowiedzialność ponosi sprawca? Jak go skutecznie wezwać do zadośćuczynienia?