Ile zarobisz na wynajmie mieszkania

To najwyższa wartość od jesieni 2013 roku. Tak wynika z najnowszego raportu Home Brokera i portalu Domiporta.pl.

- W sześciu z siedmiu badanych przez Home Broker i Domiporta.pl miast oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem wzrosła w ujęciu netto w ciągu dwóch ostatnich miesięcy - zauważa Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. - Ale w ujęciu rok do roku na plusie są już tylko cztery miasta. Najbardziej wzrósł potencjał tego typu inwestycji we Wrocławiu. Rok temu oczekiwana stopa zwrotu wynosiła 4,00 proc., dziś jest to 4,71 proc. netto - dodaje.

Analitycy tłumaczą, że przy obliczaniu wartości netto uwzględniane są nie tylko koszty prowadzenia takiej działalności (m.in. podatek), ale i ryzyko związane z poszukiwaniami najemców. - Zakładamy, że mieszkanie ma najemców przez 10,5 miesiąca w roku - tłumaczy Marcin Krasoń.

Droga stolica

- Podobnie jak przed dwoma miesiącami (raport na temat rentowności najmu jest publikowany cyklicznie co dwa miesiące), Warszawa nie znalazła się na czele miast, w których na kupnie mieszkania na wynajem można zarobić najwięcej - mówi Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl. - Dwa miesiące temu stolica została wyprzedzona przez Poznań, tym razem lepiej wygląda Wrocław - dodaje.

Z danych Domiporta.pl wynika, że dzisiejsza stawka najmu mkw. mieszkania w stolicy Dolnego Śląska to średnio 34,55 zł, co przy średniej cenie zakupu metra mieszkania równej 5514 zł i uwzględnieniu kosztów, podatku oraz przy 10,5-miesięcznym okresie najmu w roku oznacza, że zysk z zakupu mieszkania na wynajem to 4,71 proc. w ujęciu netto.

- Oznacza to, że inwestycja spłaci się w nieco ponad 21 lat - szacuje Maciej Górka.

Niezmiennie jednak najwyższe stawki (zarówno zakupu jak i najmu) na rynku nieruchomości są w Warszawie. Z ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance wynika, że metr mieszkania w stolicy kosztuje przeciętnie 7305 zł.

- Za jego wynajęcie można z kolei dostać 42,75 zł miesięcznie. Niemal o połowę tańszym miastem, jeśli chodzi o nieruchomości, jest Łódź. Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania kupowanego w tym mieście to 3787 zł, a przeciętna stawka najmu - 22,41 zł - podaje analityk portalu Domiporta.pl.

Patrz: Rentowność najmu mieszkań w miastach

,

Przeciętna rentowność od maja 2010 do września 2014 roku

,

Porównanie rentowności najmu

Lepiej niż z lokaty

- Choć 4,15 proc. odsetek w skali roku (średnia dla siedmiu badanych miast) nie wygląda spektakularnie, to warto zwrócić uwagę, że przeciętny zysk z włożenia środków na bankową lokatę to 2,08 proc., a w obligacje skarbowe – 2,67 proc. netto w skali roku - mówi Marcin Krasoń. - W tym świetle inwestycja w nieruchomość na wynajem wypada znacznie lepiej. Należy przy tym jednak przypomnieć, że odsetki z lokaty czy obligacji są pewne i ich wysokość jest z góry znana, a dodatkowo pieniądze w banku są chronione przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem, ale nagrodą za jego podjęcie jest wyższy potencjał zysku inwestycji - tłumaczy analityk.

I przypomina, że podane w raporcie wartości to średnie rynkowe, co oznacza, że znajdą się klienci, którzy na mieszkaniu na wynajem zarabiają mniej, ale i tacy, których zyski są dużo wyższe.

- Osoby inwestujące na rynku nieruchomości stoją przed obliczem wejścia na rynek dodatkowej konkurencji – firmowanego przez Skarb Państwa Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on kupować mieszkania w największych miastach (łącznie za 5 mld zł) i wynajmować je po stawkach niższych niż rynkowe - przypomina Maciej Górka. - Pojawienie się na rynku takiego wolumenu lokali z jednej strony może doprowadzić do obniżki czynszów, co dla indywidualnych inwestorów stanowi zagrożenie. Ale ma to i drugą stronę medalu: działanie funduszu doprowadzi do standaryzacji i uporządkowania rynku oraz zwiększenia zainteresowania nim, bo na tle innych krajów europejskich, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści powinno być więc więcej niż strat - ocenia analityk.

Najem na krótko

Analitycy przypominają, że ostatnio w dużych aglomeracjach oraz miejscowościach turystycznych coraz częściej możemy spotkać się z nową formą inwestowania w nieruchomości. To mieszkania przeznaczone na najem krótkoterminowy.

- Ten model biznesowy został spopularyzowany przez portale internetowe, które dają dostęp do tysięcy ofert. W Warszawie noc w apartamencie dla dwóch osób kosztuje 120-260 zł, trzypokojowe mieszkanie dla pięciu osób to koszt ok. 350 złotych za dobę - podaje Marcin Krasoń. - Kluczowym krokiem w procesie przygotowawczym do inwestycji jest wybranie właściwej grupy docelowej, ponieważ pozwoli to oszacować, jakie koszty musimy ponieść, aby uzyskać właściwy standard - zauważa.

– Szczególnie pożądaną grupą lokali są apartamenty, które oferują wysoki komfort w świetnej lokalizacji za cenę pokoju w sieciowym hotelu – dodaje Maciej Górka z Domiporta.pl. – Jednak nie tylko apartamenty cieszą się powodzeniem. Spora grupa klientów korzysta z ofert tanich lokali o średnim standardzie wykończenia, ale z pełnym zapleczem kuchennym i sprzętem AGD, dzięki czemu odwiedzając daną miejscowość można oszczędzić na kosztach wyżywienia – dodaje.

Analitycy zauważają, że przeznaczoną na wynajem nieruchomość możemy również przygotować w standardzie hostelu, przez co zwiększymy szansę na pełne obłożenie. - Oczywiście im więcej mamy lokatorów, tym więcej czasu musimy poświęcić na obsługę lokalu. Dodatkowym argumentem zachęcającym do tej formuły inwestycyjnej jest możliwość osiągania wyższych dochodów względem najmu długoterminowego. Nawet przy obłożeniu na poziomie 60-70 proc. możemy uzyskać zysk wyższy nawet o 30 proc. w porównaniu z najmem tradycyjnym - podkreśla Marcin Krasoń.

– Przy tej formie inwestowania w nieruchomości bardzo dobrze działa efekt skali. Każdy potencjalny inwestor powinien również wiedzieć, że konieczne jest inwestowanie ok. 10-15 proc. przychodu w poniesione szkody, które przy dużej rotacji lokatorów są nieuniknione – mówi Maciej Górka.

Jak liczona jest rentowność najmu