List czytelniczki

„Jesteśmy wspólnotą mieszkaniową. Część udziałów w nieruchomości mają prywatne osoby, a część miasto – bo mieszkają w naszej kamienicy lokatorzy z kwaterunku. Niestety, mamy bardzo uciążliwych sąsiadów z kwaterunku – są to panowie w wieku ok. 50–60 lat, nadużywający alkoholu, zajmujący dwupokojowe mieszkanie na parterze. Lokal jest w tragicznym stanie. Jako wspólnota odmalowaliśmy na własny koszt ramy okienne oraz drzwi wejściowe, do których kupiłam klamkę. Panowie od kilkunastu lat nie płacą czynszu, mają wyrok eksmisyjny. W mieszkaniu odcięto prąd i gaz – ale próbowali się kilka razy nielegalnie do prądu podłączyć. Przedstawicielka miasta, z którą spotykamy się na corocznych spotkaniach wspólnoty, reprezentująca najemców lokali, oraz nasz administrator nie mają żadnego sposobu na rozwiązanie tego problemu. Jedyne, co udało nam się ustalić, to to, że sąsiad znajduje się na liście oczekujących na inny lokal, a nie płaci czynszu od 2004 r. Panowie czasami załatwiają się w klatce schodowej albo na schodach do piwnicy. Nie chcemy mieszkać w takim towarzystwie".

(imię i nazwisko do wiadomości reakcji)

Rz: Co mogą zrobić sąsiedzi w takiej sytuacji? Złe towarzystwo wpływa m.in. na ceny ich mieszkań.

Paweł Puch, prawnik specjalizujący się w problematyce nieruchomości. Ekspert Blog.morizon.pl. Autor opracowań i opinii prawnych dotyczących nieruchomości: Przede wszystkim trzeba pamiętać, że mieszkanie w budynku wielorodzinnym niesie za sobą pewne uciążliwości. Już bowiem samo życie pod jednym dachem przynajmniej kilkudziesięciu osób może być przyczyną napięć i nieporozumień. Ludzie mają rożne podejście do życia i różną sytuację życiową.

Mieszkania komunalne – przynajmniej co do zasady – są wynajmowane ludziom, którzy nie radzą sobie w życiu, a z tym wiążą się często różne patologiczne zachowania, które rzutują na otoczenie, w tym alkoholizm i konsekwencje z tym związane.

Nawet jeżeli ci lokatorzy opuszczą zajmowane mieszkanie, to na ich miejsce gmina przeprowadzi inne osoby z kolejki, może jeszcze bardziej zatruwające życie sąsiadom. Takie są realia, z którymi trzeba się liczyć, mieszkając w bloku komunalnym.

Najemca nie płaci za lokal (utrzymuje go gmina), ma wyrok eksmisyjny, a mieszka w lokalu nadal? Coś można zrobić, by gmina przeprowadziła uciążliwego lokatora? Jakie obowiązki ma w takiej sytuacji zarząd wspólnoty? Co powinien zrobić? Mieszkańcy narzekają na bezczynność.

Jeżeli gmina wnosi wszystkie opłaty związane mieszkaniem komunalnym, to wspólnota mieszkaniowa nie może w ogóle mówić o dłużniku. Ewentualne zaległości są sprawą między gminą a jej lokatorem i do finansów tych wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa się mieszać.

Zatem jedyną sytuacją, w jakiej sąsiedzi i wspólnota mieszkaniowa mogą interweniować, jest – ogólnie mówiąc – naruszanie porządku domowego przez lokatora. Samo nadużywanie alkoholu przez sąsiada nie stanowi jednak żadnej przyczyny do interwencji. Jeżeli sąsiad pije w domu, nawet często, nawet z innymi osobami, to nie jest to jeszcze podstawa do jakichkolwiek działań prawnych. Podstawą do takich działań jest dopiero zachowanie sąsiada na zewnątrz, które może być wynikiem nadużywania alkoholu, czyli na przykład awantury, agresywne zachowanie itp.

Takie zachowania określa się jako wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali. Oczywiście w takich sytuacjach zawsze – w celu wyegzekwowania porządku – należy wzywać policję, która ma możliwość zastosowania sankcji.

Jeżeli takie doraźne środki nie spowodowały zmiany zachowania lokatora mieszkania komunalnego, można doprowadzić do pozbawienia go lokalu. Zgodnie z art. 13 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

A co robić, gdy zarząd wspólnoty nie radzi sobie z egzekwowaniem długów i dopuszcza, by rosły latami?

Jeżeli zarząd nie radzi sobie z egzekucją długów, należałoby albo zmienić zarząd – jeżeli możliwe jest stworzenie takiego składu zarządu, który poradzi sobie z problemem – albo zawrzeć umowę z prawnikiem w celu wyegzekwowania długów.

Należy pamiętać, że fakt, że członek wspólnoty zaczyna zalegać z zaliczkami w większości przypadków, świadczy o jego problemach finansowych, które wcześniej czy później, zwłaszcza w obecnej, coraz gorszej sytuacji finansowej wielu osób, mogą doprowadzić do zlicytowania lokalu i braku możliwości odzyskania zaległości przez wspólnotę mieszkaniową. Dlatego ważne jest opracowanie we wspólnocie sprawnej procedury dochodzenia roszczeń. Nic bowiem nie będzie lepiej działało odstraszająco i inicjowało szybkie działania zarządu.

Wspólnota powinna więc podjąć uchwałę, w której ustali odsetki w przypadku zaległości. Wprawdzie prawo naliczania odsetek ustawowych wynika wprost z ustawy i nie wymaga podjęcia uchwały, jednak wspólnota, podejmując taką uchwałę, może naliczać odsetki wyższe niż ustawowe. Maksymalna wysokość odsetek nie może jednak w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego. Wspólnota powinna też w uchwale określić okres dopuszczalnego zadłużenia, zanim wystąpi do sądu (np. trzy miesiące), i zobowiązać zarząd, aby po tym okresie kierował automatycznie sprawę do sądu.

Zawsze to zadziała?

Bez wątpienia taka procedura będzie bardzo motywować właścicieli do terminowego wnoszenia zaliczek i szybkiego spłacania z odsetkami ewentualnych zaległości.

Należy też pamiętać, że zaległości we wspólnocie można szybko dochodzić w postępowaniu upominawczym, które ogranicza się w zasadzie do wydania przez sąd nakazu zapłaty. Wydając nakaz zapłaty, sąd orzeka, że pozwany w ciągu dwóch tygodni ma zaspokoić roszczenie wraz z kosztami.

Jeżeli wspólnota uzyskała nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z majątku dłużnika.

Kiedy można dłużnika usunąć z mieszkania? W jakich sytuacjach, na podstawie jakich dokumentów i dokąd? A kiedy można zlicytować mieszkanie osoby, która nie płaci czynszu?

Właściciel lokalu mieszkanie za długi może stracić na dwa sposoby. Pierwszym i najczęstszym jest sytuacja, kiedy w związku z zasądzonymi w postępowaniach sądowych długami, egzekwowanymi w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika, dojdzie do licytacji komorniczej mieszkania.

Drugi sposób przewiduje art. 16 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Warunkiem wystąpienia z powództwem jest podjęcie przez właścicieli uchwały.

W wyniku tych dwóch postępowań może dojść do zmiany właściciela lokalu i eksmisji poprzedniego właściciela.

CV

Paweł Puch – prawnik specjalizujący się w problematyce nieruchomości. Ekspert Blog.morizon.pl. Autor opracowań i opinii prawnych dotyczących nieruchomości.

Zarząd nie może nie egzekwować długów od najemcy

Krystyna Krzekotowska, radca prawny*

Wspólnota mieszkaniowa pobiera opłaty z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od wszystkich właścicieli według zasad określonych w ustawie o własności lokali.

Wspólnoty mieszkaniowej nie interesują najemcy. Lokal mieszkalny ma swojego właściciela, a więc w tym przypadku gminę, która ma obowiązek ponosić opłaty z tytułu kosztów eksploatacji, tak jak wszyscy pozostali właściciele.

Fakt, że najemca lokalu komunalnego nie reguluje na rzecz gminy czynszu w niczym nie usprawiedliwia gminy - jeśli nie wnosi opłat - i należność od gminy może być wyegzekwowana na drodze sądowej.

Nawet powinien wystąpić na drogę sądową z powództwem przeciwko gminie o zapłatę.

Może również - za zgodą większości właścicieli lokali - skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 16 ustawy o własności lokalu, czyli w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 26 ust 1 ustawy o własności lokali). Sąd określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.