Najwięcej mieszkań sprzedanych w Warszawie w maju tego roku pochodziło z lat 2000–2009 – wynika z bazy MLS WSPON. Jak mówi Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, najmniej chętnych znalazło się w tym czasie na pochodzące z lat 1970–1989 lokale z wielkiej płyty i na mieszkania wybudowane po 2010 roku.

Do wykończenia

– Mieszkań z drugiej ręki oferowanych w standardzie deweloperskim jest ok. 3–5 proc. i niekoniecznie są to nieruchomości oddawane do użytku w ostatnich pięciu latach – zauważa Jerzy Sobański. I dodaje, że stosunkowo małą sprzedaż mieszkań oddanych po 2010 roku (7,69 proc. wobec 42,31 proc. sprzedaży lokali z lat 2000–2009) można tłumaczyć na wiele sposobów. – Sprzedaż mieszkań przed upływem pięciu lat jest (może być) opodatkowana – wyjaśnia. – Duża część klientów zmienia lokale na większe po urodzeniu się lub pójściu dziecka do szkoły. A właściciele najnowszych mieszkań te wydarzenia mają jeszcze zwykle przed sobą.

Edyta Krakowiak, ekspert Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN), szacuje, że kilkuletnich mieszkań, oddawanych od 2010 roku, jest na stołecznym rynku wtórnym ok. 10 proc. – Najmłodsze pochodzą z tego roku i są sprzedawane głównie w stanie deweloperskim, choć trafiają się i starsze niewykończone lokale – potwierdza.

Z kolei Marcin Jańczuk, dyrektor z Metrohouse, podaje, że mieszkań oddanych do użytku w ostatnim dziesięcioleciu jest na warszawskim rynku prawie 30 proc. – Takie nieruchomości trafiają do oferty sprzedaży z wielu powodów, począwszy od przypadków losowych, po sprzedaż przez podwykonawców, którzy dostali lokale w rozliczeniu za prace – zauważa.

A Sebastian Janicki, wiceprezes agencji Atlanti Nieruchomości, dopowiada, że nowych mieszkań, które trafiają do obrotu nie z puli dewelopera, ale inwestorów, którzy podpisali z firmami umowy na bardzo wczesnym etapie inwestycji, jest na rynku kilka procent. – Zawierając umowy w tym czasie, mogli wybrać lokal w najlepszej części osiedla, licząc na korzystną cenę – opowiada Sebastian Janicki. – Takie mieszkania najlepiej jest odsprzedać, gdy inwestycja jest gotowa, a w ofercie pozostało niewiele lokali.

Eksperci są zgodni, że okres cesji, czyli kupowania lokali w budowie, ale już z drugiej ręki, minął. – Cesji było najwięcej w czasach małej podaży mieszkań, wzrostu cen w skali inwestycji (dwa–trzy lata) o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent – przypomina Jerzy Sobański.

Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, mówi wprost, że rynek cesji umarł. – Na takie transakcje godzi się niewielu kupujących. Ofert mieszkań jest sporo, a ceny nie rosną tak jak kiedyś – tłumaczy.

Gdzie wolą nowe

Według Edyty Krakowiak cesje dotyczą przede wszystkim najbardziej atrakcyjnych mieszkań, czyli albo w doskonalej lokalizacji z dobrą ceną, albo najbardziej poszukiwanych małych dwójek czy trójek blisko centrum i linii metra.

W opinii Jerzego Sobańskiego nowe mieszkania z drugiej ręki są chętniej kupowane niż lokale w budynkach z lat 90., ale rzadziej niż z lat 60., co wynika z ich ceny. Czy tzw. nowy rynek wtórny wygrywa z rynkiem stricte pierwotnym? – Na Białołęce, gdzie jest duża podaż nowych mieszkań, kilkuletnie lokale wybudowane przez deweloperów o nie najlepszej opinii sprzedają się słabo. Kupujący wolą nowe – zwraca uwagę rzecznik WSPON. – Dla kontrastu – na Mokotowie dobrze się trzymają osiedla z rynku wtórnego, a kolejne inwestycje tego samego dewelopera sprzedają się tak sobie.

O dużym popycie na całkiem nowe i kilkuletnie mieszkania mówi Michał Niewiński. – Zdecydowanie dłużej sprzedają się mieszkania starsze niż pięcio-, sześcioletnie – zauważa pośrednik. – Bardziej atrakcyjne cenowo są lokale z rynku pierwotnego, ale zanim zostaną oddane, mija zwykle sporo czasu. No i wymagają wykończenia, które może pochłonąć sporo pieniędzy – dodaje.

Według Edyty Krakowiak rynek wtórny przegrywa z pierwotnym poza centrum, gdzie się dużo buduje, a ceny są atrakcyjne. – To Wola, Bemowo, Bielany, Białołęka. Do tego dochodzi jeszcze program „Mieszkanie dla młodych", który jest na razie dostępny tylko na rynku pierwotnym – zwraca uwagę. – W centrum zaś górą jest rynek wtórny. Atutem mieszkań z rynku wtórnego jest lokalizacja. Poza tym zwykle można się do nich od razu wprowadzić. W centralnych lokalizacjach rynek wtórny jest tańszy. Jeśli już powstaje nowa inwestycja, to o wysokim standardzie – tłumaczy. Edyta Krakowiak ocenia, że popyt na nowe mieszkania z rynku wtórnego jest dość duży. – Szukają ich klienci, którym zależy na w miarę dobrym adresie i którzy nie mają ani czasu, ani ochoty na wykańczanie nowego mieszkania, a w dodatku nie mają szans na dopłaty do kredytów – mówi.

Także Jakub Bartoszek z agencji Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście przyznaje, że olbrzymim atutem mieszkań z rynku wtórnego jest możliwość szybkiej przeprowadzki. – Mieszkania z drugiej ręki nie są jednak tańsze od tych całkowicie nowych. Na cenę składają się koszty zakupu i koszty wykończenia. Oczywiście cena jest obniżona adekwatnie do stopnia zużycia nieruchomości – zauważa. Magdalena Nowak, ekspert z tej samej agencji, twierdzi, że nadal najwięcej Polaków wybiera rynek wtórny. – Klienci szukający nowych mieszkań, wybudowanych po 2010 roku, to głównie młodzi, dobrze zarabiający, lecz często zapracowani ludzie. Chcą zamieszkać w wykończonych lokalach w nowym budownictwie – mówi Magdalena Nowak. – Oczywiście jest grono zwolenników rynku pierwotnego. Doceniają możliwość urządzenia lokalu według własnego uznania.

Decyduje cena

Według Marcina Jańczuka osoby poszukujące mieszkania z rynku pierwotnego biorą też pod uwagę w miarę nowe mieszkania z rynku wtórnego. – W zależności od lokalizacji ceny takich mieszkań bywają zbliżone albo wyższe od cen lokali oferowanych przez deweloperów. To zwykle wyższe ceny powodują, że kupujący decydują się jednak na nowe lokale – ocenia Marcin Jańczuk. – W rzeczywistości oszczędność bywa złudna. Nakłady poniesione na dostosowanie nowego lokalu do zamieszkania mogą być w ostatecznym rozrachunku wyższe niż zakup mieszkania z rynku wtórnego, do którego można się od razu wprowadzić.

Sebastian Janicki twierdzi, że nowych mieszkań, ale już nie z puli dewelopera, poszukują osoby, które mają sprecyzowane oczekiwania i znają się trochę na rynku nieruchomości. – Zdają sobie sprawę, że nabędą lokal taniej niż w oficjalnej ofercie, a w przyszłości będą mogli uzyskać więcej ze sprzedaży. Lepsze położenie lokalu to również większe możliwości korzystnego ich wynajęcia – zwraca uwagę Sebastian Janicki.

A Jerzy Sobański opowiada, że ma w swojej ofercie 110-metrowe mieszkanie w stanie deweloperskim na osiedlu Marina, wybudowane w 2006 roku. Cena lokalu wraz z garażem to 950 tys. zł, co daje 9,3 tys. zł za mkw., a licząc bez garażu – 8,2 tys. zł. – Dla porównania, 107-metrowy lokal w inwestycji przy ul. Woronicza, oddalonej od Mariny o 500 metrów, kupimy za 8–12 tys. zł za mkw., zapewne plus garaż – wskazuje rzecznik WSPON. – 90-metrowe mieszkanie w budynku z 2008 roku na osiedlu Rakowiec jest wycenione na 8 tys. zł za metr.

A Marcin Jańczuk komentuje, że w ciągu ostatnich miesięcy ceny nowszego segmentu rynku wtórnego utrzymują się na podobnym poziomie i raczej nie widać przesłanek do ich spadków. – Właściciele mieszkań ponieśli konkretne wydatki remontowe, aranżacyjne, które wliczają w cenę ofertową – wyjaśnia dyrektor z Metrohouse. – Niełatwo więc negocjować ostateczną stawkę. Jednak tam, gdzie takich mieszkań jest szczególnie dużo (Wilanów, Białołęka), sprzedający muszą zdawać sobie sprawę, że sprzedają lokale na dość konkurencyjnym rynku.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl