Nie ma dnia, by nie pojawiła się informacja o nowej inwestycji mieszkaniowej. Osiedla rosną, jak Polska długa i szeroka. Na rynek wchodzą także wielkie inwestycje z kilkuset mieszkaniami. Czy deweloperzy nie boją się, że lokale będą stały puste, zwłaszcza że lada dzień część klientów przeniesie się na rynek wtórny, który został objęty dopłatami do kredytów w ramach „MdM"?

Mieszkań brakuje

– Rzeczywiście można odnieść wrażenie, że deweloperzy stali się zwolennikami ekonomii klasycznej oraz prawa rynków Saya, według którego każda podaż znajdzie swój popyt – komentuje Łukasz Ziob, prezes Grupy Galinvest. – Historia wielokrotnie pokazała, że prawo to niezbyt dobrze opisuje rzeczywistość, czego dowodem były kryzysy nadprodukcji – dodaje. Ale, jak podkreśla prezes Galinvestu, mieszkań w Polsce ciągle brakuje. – Trudno oczywiście powiedzieć, jak w średnim i długim okresie będzie się kształtować zdolność nabywcza społeczeństwa – zwraca uwagę Łukasz Ziob. Chęć zakupu mieszkania to jedno, a finansowe możliwości – drugie.

– Na zdolność nabywczą w najbliższym czasie może wpłynąć negatywnie wiele czynników makroekonomicznych, w tym spodziewana seria podwyżek stóp procentowych – zauważa prezes Grupy Galinvest. – Nie obawiałbym się jednak, że mieszkania będą latami stały puste. W razie kłopotów deweloperzy będą wspierać sprzedaż obniżkami cen lub też zmieniać strategie, oferując np. lokale na wynajem – prognozuje.

Łukasz Ziob liczy też, że program BGK, oferujący mieszkania do wynajęcia, zainteresuje tego typu działalnością rynki finansowe. – A to może doprowadzić do pakietowych zakupów mieszkań – ocenia Łukasz Ziob.

Jego zdaniem problemy ze sprzedażą mieszkań będą mieć deweloperzy oferujący niedopasowane do realiów rynkowych nieruchomości. Część z realizowanych dziś inwestycji, jak mówi prezes Grupy Galinvest, była projektowana kilka lat temu i nie odpowiada dzisiejszym wymaganiom klientów.

A Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży mieszkań w spółce Atal, dopowiada, że dobre projekty mieszkaniowe zawsze budzą zainteresowanie. – Popyt na rynku deweloperskim jest oczywiście cykliczny. Teraz jednak jesteśmy w fazie dobrej koniunktury. Deweloperzy wykorzystują sytuację, wprowadzając do oferty kolejne projekty. Nieruchomości sprzedają się często na etapie dziury w ziemi – zwraca uwagę Ewelina Juroszek. – Popyt jest duży także z powodu niskich stóp procentowych zachęcających do zaciągania kredytów. Rośnie też zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem – dodaje. I podkreśla, że deweloperzy z reguły powstrzymują się od podwyższania cen mieszkań, co powinno utrzymać popyt na wysokim poziomie.

O tym, że firmom nie zabraknie klientów, jest też przekonana Iwona Pasterska, kierownik działu sprzedaży w spółce Budimex Nieruchomości. – Dobra koniunktura na rynku jest wynikiem dobrych nastrojów konsumentów. Klienci nie boją się utraty pracy, a co za tym idzie, odważniej podejmują decyzje o zaciągnięciu kredytów, które wiążą ich na wiele lat – zauważa Iwona Pasterska, zwracając uwagę na duży niedobór mieszkań w Polsce. – Dopóki się to nie zmieni, popyt będzie generował podaż – prognozuje przedstawicielka Budimexu.

Dla inwestora

O dobrej sytuacji na rynku mieszkaniowym mówi także Jarosław Jankowski, prezes zarządu spółki Waryński Grupa Holdingowa. – Koniunkturę wykorzystują zarówno deweloperzy, jak i ich klienci. W bardzo szybkim tempie na rynek są dostarczane kolejne lokale, które cieszą się dużym zainteresowaniem – podkreśla Jankowski. – Wzrost aktywności deweloperów przekłada się oczywiście na wzrost konkurencji. Pomimo dużego popytu nie wszystkie inwestycje znajdują swoich zwolenników. Klienci szukają mieszkań na osiedlach, które będą dobrym miejscem nie tylko do zamieszkania, ale również do spędzania wolnego czasu – podkreśla.

A Agata Nowaczyk z poznańskiego biura Ekonbud-Fadom ocenia, że to, czy rynek wchłonie wszystkie nowe inwestycje, będzie zależało od wielu czynników, m.in. sytuacji na rynku pracy, dostępności kredytów oraz atrakcyjności samej inwestycji. – Większą szansę na sprzedaż mają mieszkania na dobrze skomunikowanych osiedlach, z pełną infrastrukturą szkolną czy handlową – mówi Agata Nowaczyk. – Większość klientów kupuje na kredyt, więc cena nieruchomości musi być rozsądna. Wprowadzenie dopłat na rynek wtórny, który rządzi się nieco innymi prawami, na pewno będzie stanowić konkurencję dla rynku pierwotnego – ocenia.

Izabela Woźnica-Letka z zielonogórskiego biura sprzedaży Ekonbud-Fadom prognozuje zaś, że zmiany w programie „MdM" zwiększą popyt na mieszkania. – Trzeba też pamiętać, że jest duża grupa klientów, którzy kupują lokale na wynajem. W Zielonej Górze mieszkania sprzedają się dobrze, nie widać spadku popytu – mówi Woźnica-Letka.

Wsiąść do pociągu

Ewelina Juroszek podkreśla, że Atal każdą nową inwestycję analizuje pod kątem spodziewanego popytu oraz możliwej do osiągnięcia rentowności. – Budujemy osiedla w dobrych lokalizacjach, pamiętając o atrakcyjnych rozkładach mieszkań – mówi dyrektor z Atalu. – Wprowadzamy na rynek tylko te projekty, co do których mamy pewność, że są atrakcyjne i dla klienta, i dla nas jako inwestora. Bardzo dobrze jest przyjmowana nasza oferta wykończenia mieszkań pod klucz, która z powodzeniem konkuruje z ofertą rynku wtórnego – podkreśla.

A Łukasz Ziob dodaje, że hossa na każdym rynku ma to do siebie, że napędza się sama. – Bardzo dobrze widać wtedy efekt kuli śniegowej. Doskonałe wyniki sprzedaży prowadzą do marginalizowania podstawowego ryzyka czy też forsowania zbyt optymistycznych założeń – zauważa prezes Grupy Galinvest. – Nie spodziewałbym się zmniejszenia liczby inwestycji w czasie, gdy mieszkania się sprzedają, a deweloperzy zarabiają. Wielu przedsiębiorców będzie starało się wsiąść do przysłowiowego pociągu. Oczekuję raczej gwałtownego pogorszenia się warunków rynkowych w sytuacji nasycenia – ocenia.

– Dostępność kredytów hipotecznych, konkurencyjna oferta oraz stabilnie niskie stopy procentowe wpływają na nieustanny rozwój rynku. W najbliższych miesiącach rynek nie odnotuje widocznego spowolnienia – prognozuje z kolei Jarosław Jankowski. – Najważniejsze staje się odpowiednie przygotowanie kolejnych inwestycji, czyli uszycie projektu na miarę. Funkcjonalne mieszkania o dobrej jakości, dopasowane do oczekiwań rynku, zawsze znajdą nabywców. Dlatego z optymizmem planujemy kolejne projekty i wykorzystujemy sprzyjające uwarunkowania rynkowe – dodaje.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości w firmie deweloperskiej Marvipol

W tym roku powstaje rekordowo wiele nowych inwestycji mieszkaniowych. Równie rekordowa jest jednak także sprzedaż mieszkań.

W praktyce sprzedaje się tyle, ile buduje. Widać też zwiastuny utrzymania wysokiego popytu na mieszkania.

Wzrost gospodarki, wzrost zatrudnienia, brak inflacji – to wszystko pozwala zakładać jeszcze kilkuletnią stabilizację na rynku nieruchomości.

Pierwotny rynek mieszkań od lat skutecznie konkuruje z rynkiem wtórnym. Jego przewagą jest jakość nowych domów, coraz lepsza architektura i zagospodarowanie osiedlowych terenów oraz dostosowanie oferty do obecnych możliwości i potrzeb nabywców.

Nie obawiam się, że nowym inwestycjom deweloperskim zagrożą mieszkania z rynku wtórnego. W większości bowiem są adresowane do różnych grup nabywców.

Nawet jeżeli popyt na mieszkania lekko spadnie, nadwyżka podaży nad popytem będzie niewielka, co może wpłynąć na rynek stabilizująco.

Pamiętamy też, że gwałtowne załamanie popytu w 2006 roku nie spowodowało wielkich perturbacji na rynku, jedynie zmusiło firmy deweloperskie do ograniczenia nowych projektów.