– Warszawa i jej okolice pozostają najważniejszym regionem magazynowym w Polsce m.in. dlatego, że to tu skupione są główne siedziby największych firm i stąd odbywa się obsługa logistyczna na całą Polskę oraz Europę Wschodnią – mówi Kamila Pruk, menedżer ds. wynajmu w firmie deweloperskiej Prologis w Polsce. – Niemniej Warszawie po piętach depczą Górny i Dolny Śląsk, gdzie istniejąca infrastruktura umożliwia sprawną dystrybucję do Zachodniej Europy – podkreśla.

Trzy miliony mkw.

Zdaniem Kamili Pruk w Warszawie i okolicach hal szukają firmy, którym zależy na stworzeniu bazy dystrybucyjnej na całą Polskę, ale zwłaszcza na samą stolicę oraz Wschód Europy.

Z kolei Polskę centralną, czyli Łódź i okolice, wybierają raczej firmy skupiające się głównie na logistyce w całym kraju.

– Częstym argumentem przemawiającym za wyborem magazynu poza Warszawą i jej najbliższymi okolicami jest dostęp do tańszej niż na rynku warszawskim kadry pracowniczej – zwraca uwagę ekspertka Prologis.

Według niej zagrożeniem dla rynku warszawskiego jest nadpodaż powierzchni magazynowej oraz zmiana układu komunikacyjnego wokół stolicy. Do tej pory główną arterią była bowiem autostrada A2, wzdłuż której lokowały się parki logistyczne. Jednak powstawanie nowych dróg powoduje przesunięcie się możliwości inwestycyjnych, np. w stronę Janek czy Nadarzyna. To tam będzie się koncentrował popyt na nowo powstające obiekty.

Paulina Dziubińska, starszy konsultant w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych firmy doradczej JLL, wylicza, że w samej stolicy jest ponad 600 tys. mkw. hal. Natomiast wokół niej – w rejonie, do którego zaliczają się miejscowości takie jak Pruszków, Mszczonów, Błonie, Nadarzyn, Teresin, Ożarów Mazowiecki i Sochaczew – łączna podaż hal przekracza 2,31 mln mkw. W sumie więc stołeczny rynek magazynowy oferuje 2,91 mln mkw. To daje mu pierwsze miejsce w Polsce.

Z danych JLL i portalu Magazyny.pl wynika, że na koniec I półrocza w budowie pozostawało ponad 49 tys. mkw. (7,7 tys. w granicach Warszawy i ponad 41 tys. mkw. w jej okolicach). Ponad 39 proc. hal będących w budowie poza granicami miasta powstaje na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu. W granicach miasta jest to około 32,5 proc.

– W Warszawie i okolicach właścicielem największej powierzchni magazynowo-przemysłowej jest Prologis. Z kolei pod względem powierzchni dostarczonej w tym roku na rynek na pierwszym miejscu wśród deweloperów znalazła się spółka P3, ze względu na duży obiekt oddany do użytku w Mszczonowie. Także Panattoni pozostaje deweloperem, który rozpoczął w tym roku kilka budów wokół Warszawy i ma do zaoferowania nowe lokalizacje – wymienia Paulina Dziubińska.

Stolica pod presją

Joanna Sinkiewicz, ekspert z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że po przeanalizowaniu statystyk z ostatnich kilku lat widać wyraźnie, że udział warszawskiego rynku w ogólnej podaży magazynów stale maleje.

– Nie oznacza to jednak, że stołeczny rynek się nie rozwija. Trzeba jednak przyznać, że zwłaszcza w latach 2009–2013 nowe hale w tej lokalizacji powstawały rzadziej niż w innych częściach kraju – mówi Joanna Sinkiewicz.

Wyjaśnia, że ograniczona liczba nowych inwestycji była efektem wielu pustostanów. Na przykład w okolicach Warszawy najwyższy poziom powierzchni niewynajętych odnotowano w 2010 r. – wynosił wtedy 22 proc. Powód? Wiele budów spekulacyjnych i nadpodaż w latach 2008–2010. Z kolei w samym mieście najwięcej pustych hal czekało na najemców w 2013 r. – wtedy było 21 proc. pustostanów.

– W ostatnim czasie sytuacja znów zmienia się na korzyść właścicieli hal. Najemców nie brakuje, a stale obniżający się poziom pustostanów: 11 proc. w samej Warszawie i 9,6 proc. w jej okolicach, zachęcają deweloperów do podjęcia ryzyka i rozpoczęcia nowych inwestycji – opowiada Joanna Sinkiewicz.

Z danych Cushman & Wakefield wynika, że ostatnim kwartale to w regionie okolic Warszawy ukończonych zostało najwięcej nowych hal w kraju – 34,3 proc. W ciągu najbliższych 12 miesięcy powstanie w tym rejonie kilka nowych parków logistycznych.

– Szczególnie atrakcyjny inwestycyjnie jest Pruszków i okolice, Grodzisk, Janki, czyli lokalizacje położone przy węzłach autostradowych w niewielkiej odległości od Warszawy. Ale nowe obiekty powstaną też z pewnością w miejscowościach bardziej oddalonych: w Błoniu, Teresinie, Mszczonowie – wylicza ekspertka Cushman & Wakefield.

Natomiast w samej Warszawie jej zdaniem firmy będą odczuwać brak hal, ponieważ deweloperzy narzekają na niedobór odpowiednich gruntów pod projekty przemysłowe. Niekorzystny dla inwestorów jest również fakt, że większość działek mogą nabyć na zasadzie użytkowania wieczystego, a procedury administracyjne są długotrwałe.

Dlatego w średnim i długim terminie poziom pustostanów w mieście będzie spadał, a czynsze mogą wzrosnąć. Dużo łatwiej i taniej będzie więc można znaleźć hale pod miastem.

Za ile można dziś wynająć mkw. magazynu? W granicach Warszawy tzw. czynsze efektywne wynoszą między 3,5 a 4,8 euro za mkw. miesięcznie. W okolicach miasta stawki są niższe i wynoszą między 2,1 a 2,8 euro za mkw. miesięcznie, uwzględniając już zniżki i zachęty od deweloperów – podaje JLL.

Magdalena Szulc, dyrektor firmy Segro na Europę Centralną

Warszawa i okolice są nie tylko najstarszym rynkiem magazynowym w Polsce, ale także jednym z najbardziej dojrzałych i stabilnych. Jest to również region bardzo atrakcyjny m.in. ze względu na centralne położenie i bliskość aglomeracji miejskiej, dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej oraz dynamiczny rozwój infrastruktury komunikacyjnej.

Rejon Warszawy jest także jednym z największych krajowych węzłów transportowych, który tworzy sześć dróg krajowych, osiem linii kolejowych oraz główny port lotniczy w kraju. W ostatnim czasie, w szczególności po oddaniu do użytkowania zachodniej części obwodnicy oraz kolejnych węzłów komunikacyjnych, dojazd z okolic stolicy do centrum bardzo się skrócił, co zdecydowanie podnosi atrakcyjność drugiej magazynowej strefy dla najemców.

Również połączenie z autostradą A2, które umożliwia dogodne połączenia Warszawy z zachodnią częścią kraju, znacznie zwiększa zainteresowanie najemców tym rejonem.

Głównymi najemcami stołecznych i podwarszawskich powierzchni nadal pozostają operatorzy logistyczni, branża dóbr szybko zbywalnych oraz przedstawiciele branży e-commerce i farmaceutycznej, a także firmy kurierskie.

W najbliższych latach nie spodziewamy się dużej zmiany w profilu najemców, ponieważ potencjał rynku zbytu, strategiczne położenie w centrum kraju oraz stały rozwój infrastruktury drogowej sprawiają, że rejon jest jednym z głównych krajowych ośrodków logistycznych.