Deweloperzy: nowe inwestycje mieszkaniowe

Rz: Do tej pory spółka Vastint była związana z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Dlaczego teraz chce wejść w segment mieszkaniowy?

Roger Andersson, członek zarządu Vastint Polska: Rzeczywiście, do tej pory, a działamy na polskim rynku nieruchomości od prawie 25 lat, koncentrowaliśmy się na projektach biurowych i hotelowych. Kojarzeni jesteśmy z takimi inwestycjami, jak kompleksy Business Garden w Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu, hotel Marriott w kompleksie Gdynia Waterfront czy Mera & Spa w Sopocie. To tylko niektóre z projektów w naszym portfolio.

Powoli przymierzamy się do wejścia na zupełnie nowy dla nas segment rynku nieruchomości, tzn. planujemy realizację mieszkań. Pierwszą działkę pod inwestycję mieszkaniową kupiliśmy kilka lat temu w Poznaniu, jest to więc decyzja, którą podjęliśmy dawno i mieliśmy czas dobrze się do tego przygotować.

Potencjał rynku mieszkaniowego w Polsce postrzegamy jako szansę dla dalszego rozwoju firmy, a co za tym idzie, traktujemy jako nieunikniony i naturalny krok w długoterminowej strategii rozwoju. Co ważniejsze, sądzimy, że w omawianym segmencie rynku jest jeszcze sporo miejsca, a firma o korzeniach skandynawski może wnieść wiele nowych wartości.

Na marginesie dodam, że Polska spółka nie jest pionierem w realizacji projektów mieszkaniowych w Grupie Vastint. Jesteśmy aktywni w sektorze mieszkaniowym w innych krajach Europy, głównie na Łotwie i w Belgii. O ile na Łotwie powstały nowe projekty oferujące mieszkania na sprzedaż, to w Belgii stykamy się z ofertą mieszkań na wynajem.

Na polskim rynku deweloperskim, bardzo rozdrobnionym, konkurencja jest dość duża. O jakiej skali inwestycji myśli Vastint? Ile zainwestuje?

To prawda. Rynek mieszkaniowy różni się znacznie od rynku powierzchni komercyjnych. Mamy tu do czynienia w ogromnym rozrzutem, jeżeli chodzi o skalę projektów, jak i potencjał deweloperów. Zdajemy sobie sprawę, że konkurencja jest spora, dlatego rozwój naszych projektów mieszkaniowych będziemy dostosowywać do możliwości i perspektyw rynkowych. Myślimy o dostarczaniu na rynek od 200 do 400 mieszkaniach w skali roku.

Gdzie powstaną nowe projekty?

Obecnie przygotowujemy inwestycje mieszkaniowe w dwóch miastach regionalnych, w Poznaniu i Gdańsku. Poznański projekt Portowo powstanie na 15-hektarowym terenie zlokalizowanym nad rzeką Wartą, przy jednym z najważniejszych węzłów komunikacji miasta - Rondzie Starołęka. Na terenie inwestycji, aktualnie niezagospodarowanym gruncie poprzemysłowym, powstanie nowoczesna, zróżnicowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa na ok. 1600 mieszkań. W ramach inwestycji planowana jest budowa infrastruktury pozwalającej na zaspokojenie ich potrzeb związanych z funkcjonowaniem w dużym mieście w zakresie: edukacji, opieki nad dziećmi, służby zdrowia, komunikacji miejskiej, handlu i usług, sportu, rekreacji i wypoczynku, z wykorzystaniem potencjału Warty.

Tak się składa, że projekt w Gdańsku również położony jest nad rzeką. Zespół budynków mieszkalnych powstanie nad brzegiem Motławy na obszarze Starego Miasta w Gdańsku. Zagospodarujemy teren o powierzchni blisko 14 tys. mkw. W sumie powstanie tu ok. 250 mieszkań. Oprócz funkcji mieszkaniowych w obiektach osiedla pojawią się biura i punkty usługowe. Na uwagę zasługuje architektura projektu, która doskonale komponuje się z historyczną zabudową miasta.

Z czasem, inwestycje mieszkaniowe zapewne będą powstawać także w innych miastach regionalnych. Mam tu na myśli Wrocław, Kraków, Katowice i Łódź. Koncentrujemy się przede wszystkim na rynkach lokalnych, na których jesteśmy już obecni lub planujemy nowe inwestycje komercyjne. Z zasady, wybieramy ciekawie zlokalizowane tereny, z dobrym dostępem komunikacyjnym i mające pewien kontekst, do którego można się odwołać tworząc koncepcję projektu.

Czemu nie w Warszawie?

Warszawa, jak najbardziej, leży w polu naszego zainteresowania. Powstanie projektów mieszkaniowych w tym mieście jest wyłącznie kwestią czasu, gdyż intensywnie poszukujemy odpowiednich terenów inwestycyjnych pod tego typu zabudowę.

Niedawno inna spółka z północy Europy - fiński YIT - też ogłosiła ekspansję na polskim rynku. Kusi klientów m.in. możliwością wstawienia sauny w mieszkaniu, miejscem postojowym wyposażonym w instalację do ładowania samochodów z napędem elektrycznym i hybrydowym. Jak Vastint chce przebić konkurencję?

W naszym przekonaniu, przestrzeń, w której żyją ludzie, powinna być zaplanowana ze szczególną troską. Wyważone połączenie funkcji mieszkalnych z infrastrukturą zapewniającą dostęp do istotnych usług, rekreacji i wypoczynku w naturalny sposób wzmacnia interakcje społeczne i podnosi jakość życia mieszkańców. Swojej przewagi konkurencyjnej będziemy zatem szukać raczej w większej skali projektów w lokalizacjach, w które głęboko wierzymy, a nie w strategii przebijania oferty konkurencji.

Chcemy tworzyć ciekawe projekty, w których doskonale wykorzystany zostanie potencjał danego miejsca. Wśród najważniejszych priorytetów branych pod uwagę przy projektowaniu jest wygoda przyszłych mieszkańców. Jestem przekonany, że wiele skandynawskich rozwiązań, które planujemy wdrożyć, podniesie standard inwestycji w oczach klientów i znajdzie licznych amatorów.

Na tym etapie nie mogę jeszcze zdradzić szczegółów, gdyż projekty dopiero nabierają realnych kształtów. Planujemy wystartować z pierwszą inwestycją mieszkaniową jeszcze w tym roku, więc prawdopodobnie w przyszłym roku wyjdziemy na rynek z naszą ofertą.

Co sprzyja biznesowi deweloperskiemu w Polsce?

Z punktu widzenia szeroko rozumianego sektora nieruchomości, Polska ma wciąż ogromny potencjał. Przemawia za tym skala rynku i relatywnie dobra sytuacja ekonomiczna oraz utrzymująca się na wysokim poziomie chłonność sektora mieszkaniowego. Sytuacja nie ulegnie zmianie pod warunkiem, że Polska nadal będzie rozwijać się ekonomicznie i dostęp do kredytów hipotecznych nie będzie ograniczany. Nowością dla tego obszaru jest powolny wzrost znaczenia rynku wynajmu mieszkań. W Polsce ta forma dopiero raczkuje, mamy jednak nadzieję, że to się będzie zmieniało.

A co utrudnia budowanie mieszkań w porównaniu do innych krajów, gdzie buduje Vastint?

Przyjechałem do Polski po raz pierwszy dwadzieścia lat temu. Wtedy na tak zadane pytanie odpowiedziałbym, że czynnikami ograniczającymi działania deweloperów są m.in. bark planów miejscowych, długotrwałe procedury urzędnicze oraz niedoskonałe prawo.

Czy coś się zmieniło od tego czasu? Widzę wiele zmian na lepsze, jednak mimo starań i przyjaznego nastawienia władz lokalnych do inwestorów, z którym spotykamy się na co dzień, nadal mamy problemy z planowym przygotowaniem projektów z powodu braku planów miejscowych, borykamy się z rozciągniętymi w czasie procedurami uzyskiwania pozwoleń i dokumentacji, a niejasne prawo pozwala na blokowanie rozpoczęcia inwestycji latami.

Niezależnie od tego, Polska pozostaje dla grupy Vastint nas największym i jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w Europie.

Czy rządowy program wpłynie na sprzedaż mieszkań u deweloperów?

Nie mam wystarczających informacji, aby móc jednoznacznie ocenić wpływ rządowego programu na poziom transakcji w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Zaprezentowano zaledwie ogólne jego założenia i wiele ważnych kwestii wciąż pozostaje w sferze domysłów. A to właśnie szczegóły zadecydują o tym, czy ogłoszony przez rząd program Mieszkanie + będzie na tyle konkurencyjny, aby dokonać istotnych przetasowań na rynku mieszkań na sprzedaż.

Z drugiej strony, jeżeli działania państwa w tym zakresie będą miały charakter długofalowy, nie będą oderwane od praktyki biznesowej, a co ważniejsze, będą miały zapewnione stabilne finansowanie, program może okazać się remedium na problemy mieszkaniowe wielu Polaków.

W Szwecji, która realizuje jedną z lepiej ocenianych polityk mieszkaniowych w Europie, państwo od wielu lat wspiera sektor budownictwa mieszkaniowego. Warto jednak zaznaczyć, że pomoc, chociażby w postaci nisko oprocentowanych pożyczek rządowych dla budownictwa indywidualnego i spółdzielczego, czy dodatków mieszkaniowych dla różnych grup społecznych, jest skierowana w zasadzie do wszystkich obywateli, a nie tylko tych mniej zamożnych. Podstawę szwedzkiego rozwiązania stanowi społeczne budownictwo czynszowe, oferujące mieszkania na wynajem oraz budownictwo spółdzielcze, dostarczające mieszkania dla osób o nieco zasobniejszych portfelach z racji wymaganego wkładu mieszkaniowego. Chętni na mieszkania zapisują się na listy oczekujących.

Bazując na doświadczeniach szwedzkich, musimy jednak pamiętać, że nawet najlepsze rozwiązania programowe nie są wolne od problemów. W sytuacji, gdy brakuje mieszkań na wynajem, czas oczekiwania może wydłużyć się nawet do kilkunastu lat, listy chętnych, zwłaszcza w dużych miastach gdzie jest praca, pęcznieją, co tworzy warunki dla nielegalnych praktyk podnajmu już wynajętych lokali, wreszcie rosną ceny najmu mieszkań.