Zbliża się koniec roku kalendarzowego, a to nierzadko oznacza jedno: podwyżki. W najbliższym czasie niejeden więc użytkownik wieczysty może spodziewać się listonosza z pismem w tej sprawie.

Aktualizacja rocznych opłat za użytkowanie wieczyste to zarzewie konfliktów. Nie znam firmy, która potulnie zaakceptowałaby, że musi więcej płacić. Efekt tego jest taki, że samorządowe kolegia odwoławcze w całym kraju oraz sądy pełne są skarg nie tylko właścicieli mieszkań, ale i firm. Spory o aktualizację potrafią wlec się niestety latami. Pod tym względem prawdziwym rekordzistą jest warszawskie kolegium, do którego trafia połowa tego typu spraw. Tutaj na orzeczenie trzeba poczekać co najmniej trzy lata.

Na ogół kwestionowana jest jakość operatu szacunkowego, na podstawie którego dokonano aktualizacji rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Wyceny – przygotowywane m.in. na zlecenie miast na prawach powiatu – tworzy się taśmowo. Są więc identyczne dla całych dzielnic. Wystarczy więc, że jeden operat jest zły, to i następne można skutecznie podważać. Działa to na zasadzie kostek domina.

Powód tego jest prosty. Niestety, wciąż jednym z podstawowych kryteriów doboru rzeczoznawcy majątkowego w wypadku wielu samorządów czy starostw jest cena, jakiej żąda on za swoją pracę. Im jest więc tańszy, tym jest lepszy.

Tymczasem zasada ta nie zawsze sprawdza się w praktyce. Niska cena bardzo często nie idzie w parze z jakością sporządzonych wycen.

Podnoszonym zarzutem co do jakości operatu jest m.in. dobór nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. A jest to niezwykle ważne w wypadku sporządzania operatu szacunkowego metodą porównawczą.

Co do zasady takie nieruchomości powinny mieć podobne cechy, jak ta wyceniana, a więc taki sam dostęp do drogi publicznej, zbliżoną powierzchnię czy położenie.

Tymczasem niejednokrotnie w operatach sporządzanych z wykorzystaniem metody porównawczej nie ma dobrze opisanych nieruchomości, z którymi zestawia się wycenianą działkę. Pod uwagę bierze się czasami nawet takie, w wypadku których już na pierwszy rzut oka widać, że jedna ma się do drugiej jak pięść do oka.

Rzeczoznawcy majątkowi potrafią też w wycenie w ogóle nie uwzględniać wad danej nieruchomości, np. tego, że nie ma ona dostępu do drogi publicznej i by do niej dojechać, trzeba korzystać ze służebności drogi. Takie parcele dużo trudniej sprzedać i są dużo mniej warte. Ale tego w operacie sporządzonym dla potrzeb aktualizacji nie widać.

Użytkownicy wieczyści komercyjnych działek bardzo często kłócą się również z gminami o nakłady, jakie ponieśli na uzbrojenie działki oddanej im aw użytkowanie wieczyste.

A jest o co się bić. Takie nakłady na infrastrukturę techniczną mogą skutecznie zminimalizować podwyżkę.

Podstawą żądania ich zaliczenia na poczet należności jest art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O jakie dokładnie urządzenia chodzi, tego wspomniany przepis nie wyjaśnia. Dlatego urzędnicy posiłkują się m.in. definicjami z innych przepisów. Cytują m.in. tę z  art. 143 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wynika z niej, że do takich urządzeń zalicza się: drogi, instalacje dostarczające media (wodę, prąd, gaz, ciepło), kanalizację oraz przewody telekomunikacyjne.

Podejście do tej definicji jest różne. Raz firmy mogą liczyć na uwzględnienie nakładów, a raz – nie.

Spory mogą też dotyczyć tego, kiedy inwestor ma złożyć wniosek o zaliczenie nakładów na poczet aktualizacji: czy może to zrobić w każdym czasie, czyli nawet po wręczeniu mu pisma z  aktualizacją, czy też wyłącznie na etapie sporządzania operatu szacunkowego.

Oczywiście przedsiębiorcy są za pierwszą bardziej korzystną dla nich interpretacją, a urzędnicy – za drugą.