Domy jednorodzinne można stawiać, uzyskując pozwolenie na budowę albo na zgłoszenie. Wciąż bardziej popularne jest pierwsze rozwiązanie, choć mówiło się, że ze zgłoszeniem będzie łatwiej.

Droga na skróty

Przypomnijmy: na zgłoszenie można budować wolno stojące domy jednorodzinne, które nie mają wpływu na zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości. Nie postawi się więc w ten sposób szeregowca czy bliźniaka.

Zgłoszenie jest też prostszą formą od pozwolenia. Nie przeprowadza się postępowania administracyjnego z udziałem stron, kończącego się wydaniem decyzji. Dzięki temu nie ma ryzyka, że sąsiad będzie protestował i odwoływał się do sądu administracyjnego.

Inwestor składa jedynie w urzędzie miasta wniosek oraz wymagane dokumenty i czeka 21 dni. Jeśli w tym czasie starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie zgłosi sprzeciwu, można ruszać z budową. Jest to tzw. milcząca zgoda. Jeżeli jednak wystąpi ze sprzeciwem, oznacza to, że inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę.

Ponadto starosta może wydać z urzędu zaświadczenie, że przyjął skutecznie zgłoszenie bez sprzeciwu, co uprawnia do rozpoczęcia budowy domu.

Strony i decyzja

Inaczej sytuacja wygląda w wypadku pozwolenia na budowę. Ma ono zawsze formę decyzji administracyjnej. By ją wydać, starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) musi wcześniej przeprowadzać postępowanie administracyjne, najczęściej z udziałem stron.

Mogą nimi być: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie.

Na wydanie pozwolenia czeka się teoretycznie dłużej niż na zgłoszenie, bo w sprawach skomplikowanych dwa miesiące, a w prostych – miesiąc. Nie jest to jednak reguła. Czasami jest krócej. Tak będzie np. w wypadku budowy domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w granicach działki.

– W takim wypadku w postępowaniu nie będzie stron. Urzędnik wydaje decyzję bez zbędnej zwłoki, a to oznacza, że czas oczekiwania może wynieść mniej niż 21 dni. Ponadto taka decyzja jest od razu wykonalna – zgodnie z art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Uprawnia do rozpoczęcia budowy od razu – tłumaczy Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

W obu wypadkach – czyli zgłoszenia i pozwolenia – inwestor składa w urzędzie dokumenty, takie jak: cztery egzemplarze projektu budowlanego (z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi), oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy (gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)oraz upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora (jeżeli sam nie ma czasu biegać po urzędach).

Procedury związane z zakończeniem budowy nie są uzależnione od rodzaju zgody budowlanej. Będzie to przede wszystkim zawiadomienie o zakończeniu budowy, a – na wniosek inwestora – także pozwolenie na użytkowanie.

Kredyt i odstępstwa

– Początkowo banki nie chciały udzielać kredytów na budowę domów na zgłoszenie. Dziś nie ma już z tym problemów – mówi Mariola Berdysz. To, co odstręcza inwestorów od skorzystania ze zgłoszenia, to komplikacje w razie istotnego odstąpienia od projektu budowlanego.

– Bardzo często w trakcie budowy domu pojawiają się nowe pomysły co do jego wyglądu. Jeżeli chce się je zrealizować legalnie, trzeba dokonać zmian w projekcie budowlanym – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu. – W wypadku domu stawianego na zgłoszenie trzeba uzyskać pozwolenie budowlane i przygotować nowy projekt budowlany. Gdy chodzi o willę stawianą na pozwolenie, wystarczy jedynie naniesienie zmian w posiadanym już projekcie budowlanym i jego zatwierdzenie w urzędzie – tłumaczy radca.

Ze zgłoszeń niechętnie korzystają duzi deweloperzy.

– Przy budowie osiedla domów jednorodzinnych trzeba dostarczyć ten sam komplet dokumentów w wypadku zgłoszenia i pozwolenia. Wolę więc budować na podstawie pozwolenia na budowę, ponieważ wiąże się z nim mniejsze ryzyko inwestycyjne – mówi Marek Poddany, deweloper.

Nie do końca tak jest. Warto bowiem wiedzieć, że w stosunku do pozwoleń na budowę będą miały zastosowanie procedury nadzwyczajne, w tym wznowienie postępowania, które może skutkować uchyleniem decyzji, oraz postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji.

Te z kolei mogą wyeliminować pozwolenia na budowę z obrotu prawnego. W trakcie postępowań nadzwyczajnych może dojść także do wstrzymania wykonania decyzji.