Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze, ale na horyzoncie widać spowolnienie – wynika z najnowszej analizy ekspertów Emmerson Evaluation. Ich zdaniem ten rok zapowiada się dobrze, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, jednak już 2018 przyniesie schłodzenie koniunktury.

Motywacja do zakupów

Dlaczego sprzedaż nowych lokali idzie tak gładko kolejny rok? Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, podkreśla, że na ten wynik złożyło się kilka czynników. – Przede wszystkim niska rentowność lokat i niepewność co do innych form inwestowania wciąż zachęcały Polaków do lokowania kapitału na rynku mieszkaniowym. W rezultacie ponad 60 proc. wszystkich transakcji zostało dokonanych za gotówkę. Duży popyt na mieszkania był również stymulowany przez dobrą sytuację na rynku pracy, rosnące wynagrodzenia oraz rekordowo niskie bezrobocie, a także „Mieszkanie dla młodych" – wylicza prezes Emmerson Evaluation.

Dodaje, że pozytywnie na koniunkturę wpływały także stosunkowo tanie kredyty hipoteczne, choć biorąc pod uwagę relatywnie niski udział zakupów wspomaganych „hipotekami" (poniżej 40 proc.), nie był to czynnik o kluczowym znaczeniu.

Droższe, ale mniejsze

Z danych E-VALUER INDEX 2017 wynika, że duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie przełożyło się na dynamiczny wzrost cen, choć analitycy mówią o podwyżkach. Najmocniej – bo o 5 proc. – stawki transakcyjne wzrosły w Krakowie, Lublinie i Opolu, ale już we Wrocławiu czy Poznaniu poszły w górę zaledwie o 1 proc. W Kielcach spadły o 2 proc. (dane 2016 do 2015 r.).

– Te niewielkie zwyżki cen były często kompensowane niższymi niż w poprzednim roku średnimi powierzchniami lokali od deweloperów. W rezultacie za mieszkania o takiej samej liczbie pokoi płacono w 2016 r. tyle samo, co w roku 2015, choć średnia cena mkw. nieznacznie wzrosła. Wpisuje się to w trend tzw. downsizingu, czyli budowania coraz mniejszych mieszkań – zauważa Książak.

Tendencję tę widać chociażby w danych o średnich metrażach poszczególnych rodzajów mieszkań sprzedawanych w ubiegłym roku. Dziś budowane kawalerki rzadko przekraczają 30 mkw., mieszkania dwupokojowe – konsekwentnie zbliżają się do 40 mkw., a trzypokojowe – do 55 mkw.

Jeden dobry rok

Analitycy Emmerson Evaluation przewidują, że rok 2017 nie przyniesie istotnych zmian koniunktury na rynku mieszkaniowym. Spodziewają się utrzymania trendu zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie.

Poza tym sprzedaż będzie wciąż napędzana przez dobiegający końca program „Mieszkanie dla młodych". Dostępność kredytów hipotecznych oraz popyt na nie również nie powinny ulec zmniejszeniu w porównaniu z ubiegłym rokiem, nawet mimo podniesienia obowiązkowego wkładu własnego z 15 do 20 proc. – Dobra sytuacja na rynku pracy oraz program 500+ to kolejne czynniki pozytywnie wpływające na możliwości zakupu mieszkań i tym samym koniunkturę na rynku – uważa prezes Emmerson Evaluation.

Jego zdaniem prognozy na 2018 r. są już jednak zupełnie inne, a rok 2017 może okazać się ostatnim rokiem hossy dla deweloperów. Stracą bowiem na znaczeniu główne czynniki napędzające sprzedaż w ubiegłych latach. Prawdopodobna podwyżka stóp procentowych sprawi, że lokowanie oszczędności w mieszkaniach nie będzie już tak atrakcyjne. Kolejnym efektem wzrostu stóp procentowych będzie wzrost ceny kredytów hipotecznych, a tym samym spadek ich dostępności. Mieszkanie+ także nie zwiększy popytu na lokale deweloperskie. – Biorąc pod uwagę typowe dla rynku mieszkaniowego opóźnienie w reakcji na zmiany makroekonomiczne, zmiany trendu należy spodziewać się właśnie w roku 2018 – ocenia prezes Książak. – Po kilku dobrych latach deweloperzy będą musieli zmierzyć się z trudniejszą rzeczywistością.

Dziś jednak firmy ogłaszają sukces za sukcesem. Np. Victoria Dom, warszawski deweloper, w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku zanotowała rekordowy wynik w ujęciu kwartalnym, znajdując klientów na 261 mieszkań. – Sytuacja jest cały czas bardzo dobra. W pierwszych trzech miesiącach tego roku osiągnęliśmy najlepszy wynik sprzedaży w ujęciu kwartalnym w historii swojej działalności. Bardzo dobrze oceniamy perspektywy na kolejne okresy – komentuje Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom.

Rekordami chwali się też wrocławski Archicom, który o 70 proc. poprawił kwartalny wynik z poprzedniego roku i sprzedał w I kwartale 2017 r. 366 mieszkań. – Pomagają nam dobre warunki rynkowe, w tym przede wszystkim duża dostępność kredytów oraz duży procent zakupów gotówkowych – wyjaśnia Dorota Jarodzka-Śródka, prezes spółki Archicom.