O sytuacji na rynku ziemi mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance:
Powoli rosnące ceny i obroty to obraz rynku ziemi rolnej po ponad roku od wprowadzenia nowych zasad zakupu gruntów. Polacy uczą się żyć z nowymi ograniczeniami, a obawy przed spadkami cen okazują się płonne. 36,9 tys. zł za ha - to przeciętna cena, jaką należy płacić za hektar ziemi ornej w Polsce. Dane te dotyczą drugiego kwartału 2017 roku. W ciągu trzech miesięcy przeciętna rolna parcela zdrożała o ponad 500 złotych, a w ciągu roku już bez mała o 2 tys.
Oznacza to, że przez 12 miesięcy hektar ziemi zdrożał o 5,6 proc. To najlepszy wynik od ponad roku. Przypomnijmy, że od końca kwietnia 2016 roku głównymi nabywcami ziemi w Polsce mogą być rolnicy indywidualni. To ograniczyło inwestycyjny popyt spekulacyjny, co mogło doprowadzić do przecen gruntów.
Wbrew oczekiwaniom w ostatnich kwartałach z poważniejszą korektą nie mieliśmy jednak do czynienia. Z drugiej strony nic nie wskazuje na to, aby na rynek miały wrócić dynamiczne wzrosty cen, charakterystyczne dla ostatnich kilkunastu lat. Ostatnie kwartały sugerują raczej, że ewentualne wzrosty cen będą raczej miały oparcie w tym jak rosnąć będzie opłacalność prowadzenia gospodarstwa rolnego. Trzeba mieć bowiem świadomość, że obecnie w większym stopniu to popyt zgłaszany przez rolników ma wpływ na to, ile kosztują rolne parcele.
Nowe prawo mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, która od pięciu lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje.
Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona nierolników działkę rolną może nabyć np. gmina, skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję zgodę może wydać prezes KOWR (zastąpił ANR).
Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy jest wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe - do 0,5 ha - nierolnik kupi jedynie jeśli na działce znajduje się dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.
Wydają się to potwierdzać chociażby dane Ministerstwa Sprawiedliwości na temat liczby zawieranych umów o sprzedaży działek rolnych. W obrocie prywatnym doszło w pierwszym półroczu do 24,3 tys. transakcji. To o 7 proc. więcej niż w drugim półroczu 2016 roku, ale wciąż o 44 proc. mniej niż przez pierwsze sześć miesięcy 2016 roku. Wtedy doszło do prawie rekordowej liczby 43,4 tys. transakcji. Pamiętajmy jednak, że w drugim przypadku odnosimy się do okresu, w którym dużo osób kupowało i sprzedawało ziemię tuż przed wprowadzeniem w życie nowego prawa.
Dane ministerstwa zdają się więc sugerować, że dotychczas nawet co trzecia transakcja zawierana była przez inwestorów. Nic nie wskazuje na to, aby w kolejnych kwartałach obrót na rynku miał spadać, a powoli rosnąca świadomość nowych zasad zakupu ziemi doprowadziła nawet w pierwszym półroczu do wzrostu liczby transakcji w porównaniu do drugiego półrocza 2016 roku. Najprawdopodobniej kolejne półrocze będzie jeszcze lepsze, bo to przeważnie po zbiorach rolnicy kupują najwięcej ziemi.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że nierolnik może zostać właścicielem gruntu rolnego jeśli posiada kwalifikacje rolnicze (o tym decyduje rozporządzenie ministra rolnictwa). O specjalną zgodę wystąpić mogą też właściciele ziemi, ale muszą udowodnić, że ich ziemi nie chce kupić żaden z uprawnionych podmiotów.
Co ciekawe przez prawie rok od wprowadzenia nowej ustawy z odmową spotkało się mniej niż 2 proc. z kilku tysięcy osób, które o takie specjalne pozwolenie poprosiło.
Obserwowane wzrosty cen to zasługa głównie drożejącej ziemi słabej i średniej. Grunty najdroższe, czyli te o największej przydatności rolniczej, niemal nie zmieniają wartości od drugiej połowy 2015 roku. Teoretycznie powodem może być to, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję przede wszystkim oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach czego efektem są stabilne ceny żyznej ziemi. W przypadku ziemi niższych klas bonitacyjnych dynamika zmian tradycyjnie jest wyższa. Takie parcele częściej stają się łupem osób niezwiązanych z rolnictwem. Łatwiej jest też zmienić przeznaczenie takich działek, aby wykorzystać je na inne cele niż sianie czy sadzenie, a cena słabych gruntów ornych jest przeważnie niższa niż tych o największej przydatności rolniczej.
