W Warszawie zaczyna już brakować biur

Warszawa to największy rynek nieruchomości biurowych w Polsce, skupiający nieco ponad połowę krajowych zasobów. Po trzech kwartałach br. stołeczna baza nowoczesnej powierzchni wzrosła do 5,22 mln mkw. Jak wskazują analitycy JLL, tempo przyrostu nowych zasobów w tym roku zmniejszyło się znacznie, a w 2018 r. spodziewany jest dalszy spadek nowej podaży.

Stolica jak magnes

W ciągu trzech kwartałów br. popyt brutto na biura klasy A w Warszawie sięgnął blisko 590 tys. mkw., z czego prawie 199 tys. mkw. w III kwartale. W ścisłym centrum (COB) wynajęto ponad 110 tys. mkw., a na jego obrzeżach 151 tys. mkw. Wysoko uplasował się Mokotów, gdzie podpisano umowy najmu ponad 132 tys. mkw.

Jeśli chodzi o rozkład popytu, 61 proc. przypadło na nowe umowy, 26 proc. na renegocjacje kontraktów, a pozostała część na powiększanie zajmowanej powierzchni. Jedną z największych transakcji było odnowienie umowy najmu ponad 18 tys. mkw. powierzchni przez Bank Millennium w Harmony Office Centre. Z kolei Alior Bank odnowił i rozszerzył umowę najmu 13,4 tys. mkw. w Łopuszańska Business Park.

17 proc. popytu przypadło na umowy przednajmu – w biurowcach, które dopiero powstają. Tu największą transakcją było zabezpieczenie 13,6 tys. mkw. w Generation Park X przez City Service Center Poland.

Jak podkreślają analitycy JLL, wzrost rynku biurowego w Warszawie powinien się utrzymać. Stolica jest postrzegana jako jeden z kluczowych ośrodków finansowych w Europie, oferuje wykwalifikowanych pracowników i efektywność kosztową. Dobry klimat potwierdzają mocno podwyższone przez MFW, Fitch, Moody's czy Goldman Sachs prognozy dotyczące wzrostu PKB Polski.

Mniej pustostanów

Deweloperzy starają się odpowiedzieć na rosnący popyt. W ciągu dziewięciu miesięcy br. oddali w stolicy blisko 205 tys. mkw. biur, z czego prawie 74 tys. w III kwartale. Największymi oddanymi obiektami były kolejne etapy Business Garden (54,8 tys. mkw.) w Centrum, West Station (35 tys. mkw.) przy Dworcu Zachodnim czy D48 (23,4 tys. mkw.) na Służewcu. Analitycy JLL szacują, że w ostatnim kwartale na rynek przybędzie jeszcze 80 tys. mkw. biur.

Inwestorzy są aktywni, bo w budowie jest około 770 tys. mkw. biur, jednak harmonogram układa się tak, że inwestycje będą oddawane do użytkowania dopiero w latach 2019–2020. W realizacji są m.in. kompleks Varso Tower, budowany przez HB Reavis niedaleko Dworca Centralnego, oraz dwie inwestycje w pobliżu Ronda Daszyńskiego – The Warsaw Hub, realizowany przez Ghelamco, i Mennica Legacy Tower, projekt Golub GetHouse.

Zmniejszona podaż nowych powierzchni w zestawieniu z dużym popytem skutkuje spadkiem wskaźnika pustostanów. Po dziewięciu miesiącach było to 12,9 proc. wobec ponad 14 proc. na koniec zeszłego roku. Według analityków JLL ten trend powinien się utrzymać w przyszłym roku. Zwłaszcza że coraz częściej starsze budynki biurowe zyskują inne funkcje.

Nie powstanie Mordor II

Aktywność deweloperów jest mocno widoczna na Woli. Można się zastanawiać, czy ta dzielnica nie podzieli losu Służewca, nazywanego Mordorem – z racji nagromadzenia obiektów o tej samej funkcji.

– Jestem przekonany, że wszystkie nowe biurowce w tej części miasta zostaną w pełni wynajęte – mówi Cezary Jarząbek, prezes Golub GetHouse. – Wystarczy popatrzeć na oddawane w ostatnim czasie duże obiekty, jak Warsaw Spire czy Q22. Po pierwsze, popyt cały czas jest silny. Po drugie, obserwujemy relokację najemców ze starszych budynków do nowych. Problem będą miały starsze biurowce, chyba że zainwestują w modernizację i będą dzięki temu mogły przyciągać mniejszych klientów, oferując niższe stawki – dodaje.

Jego zdaniem nie ma ryzyka, że Wola stanie się drugim Mordorem.