Inwestowanie na rynku nieruchomości

Kryzys ma swoje dobre strony – ceny idą w dół, a rozmowy ze sprzedawcą owocują kolejnymi obniżkami. – Właśnie w czasie kryzysu można znaleźć ciekawe oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, których nikt w czasie hossy by nie sprzedał. Takie inwestycje są bardziej rentowne niż akcje, obligacje czy fundusze – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Odporne na zawirowania

- Po dłuższej stagnacji inwestycyjnej klienci zaczynają pytać o niewielkie mieszkania dwupokojowe, a także o grunty budowlane. Zgłaszają się również inwestorzy zainteresowani zakupem lokali komercyjnych, zwłaszcza, jeśli są one objęte długoterminowymi umowami najmu, np. z jednym z sieciowych sklepów – twierdzi Marcin Jańczuk, przedstawiciel biura Nieruchomosci Metrohouse. Dodaje, że ze strony klientów pojawia się coraz więcej pytań o możliwości inwestowania - Jednak zazwyczaj są to osoby, które dopiero sondują rynek i czekają na kolejne obniżki. Chętnych do inwestowania w ciągu ostatnich lat było niewielu, pomijając zakupy okazyjne, które stanowią margines transakcji – mówi Jańczuk.

Z danych GUS wynika, że od II połowy 2009 r. rośnie liczba transakcji. Największy obrót dotyczy mieszkań - ok. 45 proc. ogólnej wartości transakcji rynkowych. Natomiast 27 proc. rynku, pod względem wartości sprzedaży, zajmuje obrót gruntami.  - W 2011 r. trend ten raczej nie uległ odwróceniu, a nawet mógł się wzmocnić ze względu na niepewność na pozostałych rynkach inwestycyjnych – zapewnia Paweł Grząbka, szef CEE Property Group - Nie bez znaczenia jest też spadkowy trend cen nieruchomości – dodaje.

Według analityków, za jedną z form inwestycji, których wyniki nie są zależne od zawirowań na rynkach finansowych, uchodzą transakcje na rynku gruntów. - Np. od stycznia do listopada 2011 r. nasi klienci „włożyli" w ziemię 22 mln zł., przeznaczając na poszczególną inwestycję średnio ok. 200 tys. zł. Kupują oni przeważnie grunty rolne położone na południe, zachód i południowy-zachód od Warszawy. Jest to w tej chwili teren szczególnie atrakcyjny, ze względu na bliskość stołecznej aglomeracji oraz prowadzone na nim inwestycje w infrastrukturę komunikacją – tłumaczy Hubert Telecki z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie.

W tym roku stolica uzyska z zachodniej strony autostradowe połączenie z zachodnią Europą. Oprócz tego przebiegają przez te tereny trasy S8 i S7, które łączą Warszawę z Radomiem, Kielcami, Krakowem, Łodzią, Wrocławiem i Katowicami. Bardzo dobrze rozwinięta jest na Mazowszu również infrastruktura kolejowa. - Warszawa ciągle „rozlewa się" na okoliczne miejscowości. Już teraz granice miedzy nią, a okolicznymi miejscowościami są w wielu miejscach nieczytelne. Proces ten najszybciej będzie postępował w kierunkach najlepiej skomunikowanych z metropolią. Dlatego dobrym pomysłem jest inwestowanie właśnie na tych terenach – zapewnia Telecki.

Z drugiej strony, trwający od kilku lat spadek wartości nieruchomości sprawia, że lokata kapitału na tym właśnie rynku jest obarczona dużym ryzykiem. – Zanim więc zdecydujemy się przeznaczyć np. nadwyżkę naszych oszczędności na kupno mieszkania czy działki, miejmy na uwadze, że uzyskanie satysfakcjonującej stopy zwrotu wymaga zaangażowania kapitału na dłuższy czas – zaznacza Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych w Money Expert.

Same mieszkania, nie tak dawno jedne z najpopularniejszych i najprostszych form inwestowania dziś nie przynoszą dużej stopy zwrotu – ok. 3,5 – 5,5 proc., co jest porównywalne z lokatami bankowymi. Klienci rzadko więc kupują lokale w dużych miastach w celach inwestycyjnych, choć takie transakcje nadal zajmują pewną część obrotów na rynku. W grę wchodzą najczęściej lokale, średnio za ok. 300 tys. zł o pow. 50 mkw. – W ubiegłym roku prowadziłem także projekty związane z wykupywaniem za atrakcyjnie niskie stawki praw do lokali (cesja) od klientów rezygnujących z „wkupionego" wcześniej lokalu ze względów finansowych – mówi Tomasz Błeszyński.

Zdaniem Pawła Grząbki, Polacy niezbyt jeszcze potrafią jak i również ze względu na brak profesjonalnego serwisu mają ograniczone możliwości inwestowania w nieruchomości za granicą, stąd prawie cały potencjalny popyt koncentruje się na rynku krajowym. - Polskim inwestorom daleko jeszcze do Irlandczyków czy Hiszpanów, którzy w okresie boomu faktycznie byli poważnymi inwestorami na naszym podwórku – zauważa Grząbka. Twierdzi, że zamożni klienci indywidualni obecnie najczęściej albo kupują apartamenty wakacyjne, zwykle o pow. 35–50 mkw., za 200–350 tys. zł, albo wchodzą w projekty deweloperskie. – W tym drugim przypadku oczekują rentowności powyżej 20 proc. rocznie, wykładając na przedsięwzięcie co najmniej 500 tys. zł – zapewnia Paweł Grząbka.

Jak twierdzi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości, obecnie inwestorzy poszukują ofert po okazyjnych cenach, czyli co najmniej 30 proc. poniżej średniej stawki ofertowej w danym sektorze. - Nasi klienci inwestują głównie w projekty z wydanymi decyzjami budowlanymi, albo fizycznie istniejące. Mało jest drobnych, pojedynczych inwestorów. Takie osoby zazwyczaj zawiązują małe kooperacyjne struktury złożone na ogół z kilku prywatnych osób i koncentrują się na małych projektach do 3 mln zł – opowiada Edyta Krakowiak.

Chybione pomysły

Nadal jednak ceny wielu ofert odbiegają od ich realnej wartości. - Przy zakupach inwestycyjnych należy się kierować twardymi liczbami. Nie ma tu mowy o niepewności, czy przypadkowości – każdy taki zakup powinien być poprzedzony szczegółową analizą. W innym przypadku możemy narazić się na istotne straty – mówi Marcin Jańczuk.

Złym pomysłem wydaje się zakup mieszkania w standardzie popularnym na wynajem. Ich ceny hossa nadmiernie wywindowała a teraz nie widać końca fali obniżek. Np. w Warszawie, według danych Centrum AMRON, mkw. mieszkania w III kw. 2011 r. kosztował średnio 7,8 tys. zł a rok wcześniej – 8,2 tys. zł.

- Od kilku lat nie zmienia się lista nietrafionych inwestycji. Są to z pewnością mieszkania z rynku wtórnego z wielkiej płyty. Popyt na nie systematycznie maleje, w miarę spadku cen na rynku pierwotnym, tracą też swój walor niskiej ceny. Nie warto również inwestować w mieszkania na obrzeżach aglomeracji, ponieważ, takich ofert stale przybywa, ich podaż w zasadzie nie ma ograniczeń wraz z upływem czasu, w przeciwieństwie do tych zlokalizowanych w centrach. Mieszkania i domy poza dużymi aglomeracjami uchodzą także za towar o bardzo słabej płynności, charakteryzując się cenami w najlepszym przypadku stabilnymi. Podobnie w przypadku domów wokół dużych aglomeracji - ceny gotowych budynków nie są zbyt atrakcyjne, a poza tym są one trudno zbywalne – zwykle trzeba czekać co najmniej rok na nowego nabywcę - opowiada Paweł Grząbka.

Tomasz Błeszyński odradza inwestować w przeszacowane i przereklamowane projekty, inwestycje i lokalizacje. - Nie kupujmy po wpływem emocji i marketingowych sztuczek. Chłodno i z dystansu oceniajmy przyszły zakup – sugeruje Błeszyński.

Nie należy warto także wkładać kapitał w duże mieszkania, gdyż z uwagi na sporą podaż tego typu mieszkań i mały popyt na nie są one trudno zbywalne i trudne do wynajęcia i raczej przez najbliższe lata sytuacja w tym sektorze się nie poprawi. - Obecnie największe spadki cen dotyczą tych mieszkań – zauważa Edyta Krakowiak.

Oferty z potencjałem

W co więc najlepiej zainwestować biorąc pod uwagę obecna realia? Zdaniem pośredników i analityków, mamy dziś szansę zarobić np. na lokalach bardziej luksusowych bądź też wakacyjnych czy użytkowych jak i na ziemi.

- Obecnie warto rozważyć oferty gruntów z tzw. potencjałem czyli takich, na których w niedalekim czasie będą realizowane inwestycje drogowe, budowane biurowce lub obiekty handlowe. Ich ceny z pewnością są już dziś dość wysokie, ale wraz ze zbliżaniem się terminu realizacji inwestycji, będą jeszcze rosły. Mogą się nawet podwoić. Ale w tym przypadku trzeba uzbroić się w cierpliwość. W przypadku gruntów pod inwestycje rozsądek nakazuje by nie były to całe nasze zasoby gotówki, ponieważ okres zwrotu - transakcja sprzedaży gruntu - może być dość odległa w czasie. Wiadomo, że niektóre inwestycje ze względów formalnych trwają czasami długie lata. A to oznacza zamrożenie gotówki bez odsetek – tłumaczy Paweł Grząbka.

Np., według Huberta Teleckiego, dobrym rozwiązaniem może się okazać zakup kilkuhektarowej działki rolnej w okolicy jednego z największych polskich miast. Dzięki  zmianie przeznaczenia, podziałowi, uzbrojeniu w media, mamy szansę uzyskać skokowy wzrost jej wartości. Proces ten zajmuje ok. 3-4 lata, ale po odliczeniu jego kosztów powinniśmy uzyskać stopę zwrotu wysokości kilkudziesięciu procent rocznie. - Operacja ta jest możliwa dzięki dużej dysproporocji między cenami gruntów rolnych i budowlanych w okolicach większych ośrodków miejskich. Dla przykładu jeden metr kwadratowy ziemi rolnej w powiatach okalających Warszawę według Centrum AMRON kosztuje ok. 20 zł. Za ziemię budowlaną musimy płacić już ok. 180 zł za mkw. – wylicza Telecki.

Doradcy proponują także zakup nieruchomości zarządzanej przez operatora zarządzającego wynajmem np. pokoju w aparthotelu czy też apartamentu wakacyjnego. W tym przypadku zyski w ciągu roku sięgają od 4 do nawet 9 proc. wartości kupionego lokum. Dodatkowo, właściciel nieruchomości zyskuje możliwość wypoczywania we własnym apartamencie poza sezonem oraz liczy na wzrost wartości nieruchomości w długim okresie czasie.

Zdaniem Arkadiusza Rembowskiego, w naszym kraju daleko od nasycenia znajduje się rynek nieruchomości o wysokim standardzie. Mowa o apartamentach wyjątkowych pod względem jakości, architektury, położenia i wyposażonych w pakiety concierge. Są to jednak bardzo drogie oferty kosztujące nawet po kilka mln złotych, więc pozostają poza zasięgiem „przeciętnych" inwestorów indywidualnych. - Jednak to te nieruchomości cieszą się największą odpornością na zmiany cen, szczególnie ich spadki, które dyktuje rynek bardziej detaliczny. Ponadto zapewniają najwyższą stopę zwrotu w przypadku ich wynajęcia – zapewnia Rembowski. W takim przypadku stopa zwrotu oscyluje zwykle na poziomie ok. 5 - 10 proc. Co Więcej, zdaniem Pawła Grząbki luksusowe lokale zwłaszcza w miastach stołecznych na całym świecie systematycznie drożeją, nawet jeśli ceny w nieruchomości spadają. – Cały czas mówimy o zakupach w celach inwestycyjnych a nie spekulacyjnych, zatem pod uwagę brać trzeba okres w przedziale od 10 do 20 lat – wylicza Grzabka.

Coraz częściej oczy inwestorów zwrócone są na nieruchomości komercyjne – obiekty handlowe czy biura. - Inwestycja w lokal usługowy w nowym budownictwie w Warszawie powinien dać nam rentowność znacznie wyższą niż w przypadku mieszkań – nawet 8 - 9 proc. w skali rocznej. Wystarczy w takim przypadku zainwestować 300-400 tys. zł – zapewnia Marcin Jańczuk.

Za pożyczone

Wsparcie kredytowe z jednej strony może sprawić, że inwestycja okaże się całkowicie nieopłacalna, z drugiej – zwiększy skalę przedsięwzięcia a w efekcie końcowy zysk.

- Trudno uzyskać teraz kredyt na dobrych warunkach. Marże i odsetki są wysokie. Po co bank ma zarabiać lepiej? Niech cała kwota zysku trafi do nas – radzi Tomasz Błeszyński.