Europa potrzebuje jeszcze więcej magazynów

Ostatni raz rozmawialiśmy w innej epoce, na dwa tygodnie przed rosyjskim najazdem na Ukrainę. Mówił pan wtedy o tym, że branża logistyczno-przemysłowa dalej rośnie na fali rozwoju handlu przez internet i nearshoringu, czyli skracania łańcuchów dostaw, które pozrywała pandemia, przenoszenia produkcji z dalekich zakątków świata do Europy. Jak rynek wygląda okiem największego na kontynencie dewelopera magazynowego pięć miesięcy po rosyjskiej agresji?

Popyt jest w dalszym ciągu na bardzo wysokim poziomie, na co składa wiele czynników, głównie właśnie rozwój e-commerce i budowa odporniejszych na kryzysy łańcuchów dostaw, bliżej finalnych odbiorców – a to wymaga budowania i posiadania magazynów w Europie. Oczywiście inflacja i skutki wojny w Ukrainie są czynnikami, które bardzo utrudniają działalność deweloperów. Musimy z jednej strony zaspokoić popyt, a z drugiej tak ułożyć proces przy szybko zmieniających się cenach materiałów i wykonawstwa, żeby ta działalność po prostu miała sens ekonomiczny. To pociąga za sobą wzrost czynszów – jeśli najemcy chcą nową powierzchnię, muszą za nią więcej zapłacić.

Żeby nie popadać w euforię, o ile początkowo po rosyjskiej agresji na rynku była duża niepewność, o tyle teraz jest ona mniejsza, jeśli chodzi o same działania wojenne, a obawy dotyczą bardziej inflacji i prawdopodobieństwa globalnej recesji. Uważam, że nasz rynek takie spowolnienie powinno dotknąć najmniej. Na pewno trzeba być przygotowanym na dużą zmienność.

Jesteście obecni na kilku europejskich rynkach. Czy zaobserwował pan, że w związku z wojną w sąsiednim państwie Polska zaczęła być postrzegana jako kraj o wyższym ryzyku, jeśli chodzi o lokowanie tu magazynów i zakładów?

Na pewno jakiś wpływ na postrzeganie to ma, aczkolwiek wydaje mi się, że klienci bardziej kierują się tym, że Polska należy do NATO, do Unii Europejskiej, więc ryzyko polityczne jest mniejsze. Jesteśmy też postrzegani jako rynek, który po wojnie może obsługiwać wschód Europy – taką funkcję Polska częściowo spełniała już wcześniej, ale teraz więcej firm może decydować się na lokowanie tu operacji, a nie w Ukrainie czy Rosji.

Jeśli chodzi o fundusze inwestujące w nieruchomości, to faktycznie Polska nie jest pierwsza na liście rynków, gdzie lokowane są pieniądze. Niektórzy uważają jednak, że to właśnie najbardziej odpowiedni moment, bo skoro popyt się trochę schłodził, można łatwiej znaleźć atrakcyjne magazyny do portfela. Przemawia też za tym czynnik, o którym mówiłem – Polska jako kraj obsługujący rynki wschodnie.

Dużo mówiło się o nearshoringu w rozumieniu powrotu z operacjami do Europy z Azji, a czy widać trend przenoszenia ich z Ukrainy do Polski?

Widzimy sporą liczbę klientów, którzy przyjeżdżają z Ukrainy i wynajmują od nas powierzchnię.

Jakkolwiek to brzmi, nasz rynek magazynowy będzie korzystać. Wierzę, że już niebawem ściana wschodnia Polski – Lublin, Rzeszów – stanie się takim hubem logistycznym dla Ukrainy, zwłaszcza że infrastruktura się poprawia, atrakcyjnych działek nie brakuje i jest lepszy dostęp do pracowników. Niestety, trudno sobie wyobrazić, żeby duży kapitał był w stanie wrócić dziś do Ukrainy i inwestować długoterminowo w nieruchomości.

Nearshoring to trend globalny, pandemia i skutki wojny skłaniają firmy do reorganizacji łańcuchów dostaw. Kwestia kosztów funkcjonowania w Europie, wyższych niż w Azji, schodzi na drugi plan, bo priorytetem jest zapewnienie ciągłości działania.

Jesteście największym deweloperem w Europie – jak widzi pan możliwości dalszego wzrostu?

Bardzo dobrym dla nas rynkiem są Niemcy, z racji swojej skali i dywersyfikacji, dużego uprzemysłowienia i dużej konsumpcji. To z pewnością kluczowy europejski rynek. Jesteśmy też w Skandynawii, Hiszpanii, Francji, Holandii, we Włoszech. Planujemy dalszą ekspansję i lepsze pokrycie, zwiększanie udziału w krajach, gdzie jesteśmy obecni. Choć czasy nie skłaniają do spektakularnych inwestycji, to z drugiej strony zawirowania są dobrym momentem, by mocniej wejść tam, gdzie konkurencja stała się trochę mniej aktywna.

Chyba o niczym nie jest tak głośno na rynku budowlanym, jak o wzroście kosztów wykonawstwa. Jakie ma to przełożenie na magazyny? Bo być może niesłusznie myśli się o takich obiektach jako o prostych i szybkich w budowie.

To prawda, że kontrakty budowlane są krótsze niż w innych sektorach nieruchomości, niemniej ostatnie zwyżki kosztów, a szczególnie wysoka zmienność, odbiły się i na magazynach. Pewnie faktycznie łatwiej nam zarządzać inwestycją, dostarczyć ją zgodnie z budżetem i harmonogramem niż w przypadku budowy biur czy mieszkań. Jak wspomniałem, rosną też czynsze, Polska była długo miejscem, gdzie stawki były jednymi z najniższych na kontynencie. Po ostatnich zwyżkach czynszów i tu, i tam Polska pozostaje pod tym względem atrakcyjna.

Jak wygląda dostęp do gruntów?

Nasz bank ziemi jest bardzo duży i nie jest to dla nas problemem. Po wybuchu wojny widać delikatne spowolnienie, jeśli chodzi o zakupy ziemi, co powoduje, że możliwości się poszerzają. Polska na tle Europy zawsze wypadała bardzo dobrze pod względem podaży ziemi, wiele firm zdecydowało postawić tu swoje centra logistyczne bądź fabryki m.in. ze względu na to, że nie mogły znaleźć odpowiednich nieruchomości w Czechach czy w Niemczech.