Wnęka, która udaje pokój

Czego potrzebuje w mieszkaniu student? Na jakie nieruchomości nie chce nawet spojrzeć? Czy uda się jeszcze kupić mieszkanie, by wynająć je studentowi w tym roku akademickim?

Jerzy Sobański, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, współwłaściciel agencji Akces Polska:

Łatwiej mi odpowiedzieć, czego student nie potrzebuje, z czego jest skłonny zrezygnować. Zrezygnuje z garażu, ochrony osiedla , dużego metrażu czy nawet telewizora. Rzadziej - z kuchenki mikrofalowej. Na pewno nie zrezygnuje z lodówki (ale to już standard).

Pod wieloma względami student nie różni się od innych najemców. Cztery podstawowe kryteria wyboru mieszkania to: czas dojazdu na uczelnię, najlepiej metrem lub jednym środkiem lokomocji (jak najbliżej uczelni), cena, funkcjonalność (np. trzy osobne pokoje na 50 mkw.) i osobna kuchnia. Czwarte kryterium to ... właściciel. A z tym bywa różnie.

Wynajmujący mieszkanie studentowi musi mieć świadomość, że życie młodego człowieka w tym czasie to nie tylko nauka, choć tak by chcieli. Zdecydowanie łatwiej jest wynająć mieszkanie studentowi, jeżeli to rodzić gwarantuje płacenie czynszu i jest stroną umowy.

Student uczelni Koźmińskiego ( ul. Jagiellońska na Pradze w Warszawie ) nie spojrzy na ofertę z Ursynowa czy Ochoty, a student Łazarskiego (Świeradowska, Mokotów) na lokal na Pradze. Maksymalny czas dojazdu to 30 minut.

Da się jeszcze rzutem na taśmę kupić dobry lokal na wynajem? Jeśli ma się gotówkę, to tak. Czas rozpatrywania wniosków kredytowych to trzy - cztery miesiące. W Warszawie zauważam dziś tendencję podnoszenia cen ofertowych, co może skutkować spowolnieniem sprzedaży. Ceny transakcyjne, choć wysokie, są dużo niższe. To nie sprzyja szybkim zakupom, szczególnie z myślą o kliencie, jakim jest student z nie najgrubszym (poza niewielką grupą) portfelem.

Jarosław Wójtowicz, starszy analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN):

Standard niektórych mieszkań i nieuczciwe zachowania właścicieli są poddawane coraz surowszej krytyce przez młodych ludzi na forach i portalach społecznościowych. Popularne strony i grupy na Facebooku pozwalają na identyfikację lokali, powstają nawet mapy ze wskazaniem adresów. Piwnice z niewielkim okienkiem, zabudowane loggie, mieszkania z kuchnią, łazienką i toaletą w jednym pomieszczeniu, pokój z własną nieoddzieloną łazienką albo samą wanną to przypadki udokumentowane, rzeczywiste, choć faktycznie skrajne i obnażające absurd niektórych praktyk związanych z najmami w Polsce. Część podobnych przypadków opisała Marta Rysa w książce "Upiór w bloku", w której wspomina między innymi o "wnęce na łóżko udającej pokój".

Tego typu nieruchomości budzą dezaprobatę i świadczą niezbyt dobrze o wynajmujących. Takich ofert też raczej ludzie unikają. Przy tym należy pamiętać, że każde mieszkanie, które jednak zapewnia pewien przynajmniej minimalny komfort użytkowania, znajduje swojego najemcę, jednak istotny przy umowach najmu jest czynnik czysto ludzki, przede wszystkim to, jak zachowuje się właściciel w stosunku do najemcy. Sprawdzić to, przynajmniej w większych miastach, takich jak Kraków, jest coraz łatwiej, pytając znajomych albo członków grup na Facebooku.

Inwestorów na rynku najmu jest coraz więcej. Na ogół są to ludzie o ustabilizowanej sytuacji finansowej, którzy mają niezłe rozeznanie w rynku. Nie brakuje wśród nich posiadaczy dużego portfela własnych nieruchomości. Popularną formą inwestycji stają się mikroakademiki aranżowane w dużych, ponadstumetrowych mieszkaniach, które dają możliwość odpowiedniego podziału na pokoje, łazienki, a czasem na osobne mikroapartamenty z własną kuchnią i łazienką.

Łowcy okazji są w stanie kupować niewielkie mieszkania (maksymalnie do 40 mkw.) ledwie na kilka miesięcy przed rozpoczęciem roku akademickiego i przygotować je do użytku w ciągu kilku tygodni. We Wrocławiu coraz trudniej o takie okazje, dlatego inwestorzy planują zakup nowych mieszkań inwestycyjnych z dużym wyprzedzeniem i są świadomi, że trzeba umiejętnie organizować czas, by możliwe było wynajęcie mieszkania już od nowego semestru.

Paweł Grabowski, ekspert trójmiejskiej agencji BIG Property:

Niektórzy studenci wybiorą pokój z łóżkiem i komodą, inni dwu-, trzypokojowe mieszkanie w nowoczesnym apartamentowcu. Wszystko zależy od zasobności portfela. Wśród studentów zdecydowanie najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania położone za trójmiejską obwodnicą ze względu na długie dojazdy na uczelnię.

W Gdańsku cały czas dostępne są kawalerki w dobrych lokalizacjach, które bez najmniejszego problemu wynajmiemy m.in. studentom. Za 280 tys. zł można kupić mieszkanie w stanie gotowym do wynajęcia, za które miesięcznie zainkasujemy nie mniej niż 1300 zł czynszu plus opłaty.

Leszek Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, pośrednik, doradca i zarządca z toruńskiego biura Intercentrum:

Czego potrzebuje student wynajmujący mieszkanie? W zasadzie nie ma reguły. Najmniej osób szuka mieszkań nieumeblowanych. Niechętnie też wynajmują mieszkania „ zapyziałe". Podstawowe wyposażenie jest najczęstszym wymogiem. Poza tym liczy się lokalizacja i cena.

Dość trudno kupić dziś lokal "rzutem na taśmę", by za chwilę wynająć je studentowi. W niektórych przypadkach popyt przewyższa podaż.

Diana Polak, broker nieruchomości, Freedom Nieruchomości Katowice:

W Katowicach popyt na mieszkania dla studentów jest dość duży. Na decyzję o wynajmie składają się głównie trzy czynniki: lokalizacja, estetyka mieszkania i wysokość czynszu. Co odstrasza studentów? Z pewnością mieszkania "babcine", czyli nieruchomości nieodświeżone, ze starszym wyposażeniem i nie do końca przystosowane do wynajmu. Takie mieszkania pojawiają się głównie od osób indywidualnych, które nieruchomość do wynajęcia mają z losowych przyczyn, nie orientują się w rynku, a na mieszkaniu chcieliby coś zarobić.

Aby znaleźć chętnego na mieszkanie, należy o nie zadbać. Jeśli nie jest po remoncie, trzeba je odświeżyć i umeblować w podstawowym zakresie (łóżko, szafa, biurko, krzesło), dodatkowe elementy wyposażenia mogą uatrakcyjnić mieszkanie i przyciągnąć wzrok przeszukującego oferty w internecie.

Lokal dla studenta można nabyć nawet pod koniec sierpnia, jeżeli mieszkanie jest gotowe do wejścia. Ale o okazję inwestycyjną może być trudno.

Bartosz Jachim, agent z Freedom Nieruchomości Kraków Bronowice:

Mieszkanie powinno być w pełni wyposażone, począwszy od odkurzacza, a na sztućcach kończąc. Dla niektórych kluczowy może być dostęp do szybkiego internetu.

Co prawda nie jest to historycznie najszczęśliwszy moment na zakup mieszkania, ale jeśli decydujemy się na inwestycję, możemy liczyć, w zależności od miasta, na stopę zwrotu 5-9 proc. brutto.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa:

Większość najemców zwraca uwagę na łazienkę. Jeśli jest w fatalnym stanie, to wysoki standard pokoi niestety nie pomoże w osiągnięciu dobrej stawki wynajmu. Mieszkanie musi być przede wszystkim czyste i odświeżone. Dobrze, żeby było wygodne łóżko i miejsce do pracy. Może nie być telewizora, ale internet to podstawa.