Od 1 stycznia 2019 r. zmieniły się zasady rozliczenia sprzedawanych mieszkań, domów i działek. Mieli na nich skorzystać zwłaszcza ci, którzy dostali nieruchomości w spadku.
– Okazuje się jednak, że skarbówka zastawiła na nich pułapkę. Jeśli dojdzie do działu spadku i otrzymają więcej niż ich pierwotny udział w dziedziczonej nieruchomości, muszą stosować niekorzystne zasady rozliczenia, co z reguły skończy się zapłatą podatku – mówi Konrad Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP.
Przypomnijmy, że z fiskusem nie musi się rozliczać osoba, która pozbywa się mieszkania, domu lub działki po pięciu latach od nabycia (licząc od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło).
Jak liczyć ten termin, jeśli odziedziczyliśmy nieruchomość? Do końca 2018 r. przyjmowało się, że od otrzymania jej przez spadkobiercę. Musiał więc albo czekać pięć lat ze sprzedażą, albo liczyć się z zapłatą podatku.
Od 1 stycznia decyduje moment nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. To z reguły odległa data, zmiana miała więc rozwiązać podatkowe problemy spadkobierców.
Na nowe przepisy liczyła kobieta, której w 2015 r. zmarł ojciec. Ustawowo nabyła jedną trzecią jego majątku. Dwa lata później spadkobiercy zawarli umowę o dział spadku. Kobieta otrzymała kilka nieruchomości, co przekracza jej udziały wynikające z dziedziczenia ustawowego. Chce je sprzedać w tym albo w następnym roku.
Twierdzi, że nie zapłaci PIT, ponieważ rodzice nabyli nieruchomości kilkadziesiąt lat temu. Zgodnie z nowymi regulacjami nie musi wykazywać przychodu przy sprzedaży.
Czytaj także:
Dział to nowe nabycie
Fiskus był jednak innego zdania. Podkreślił, że jeśli w wyniku działu spadku udział danej osoby został powiększony, mamy do czynienia z nowym nabyciem. Tak wynika z art. 10 ust. 7 ustawy o PIT. Na nowo więc liczymy pięcioletni termin. Zdaniem skarbówki kobieta musi porównać wartość udziałów otrzymanych wskutek dziedziczenia ustawowego z tym, co dostała w wyniku działu spadku. Przy sprzedaży nieruchomości powstanie przychód „w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze działu spadku". Ten przychód musi wykazać w zeznaniu rocznym i po odjęciu kosztów zapłacić od dochodu 19-proc. podatek (interpretacja nr 0114-KDIP3-3.4011.344.2019.1.JK2).
– To bardzo fiskalne stanowisko – mówi Bożena Nowicka, doradca podatkowy w Zespole Doradców Finansowo-Księgowych DORADCA sp. z o.o. – Przy takim podejściu umowny dział spadku i konkretyzacja rzeczy na wyłączną własność poszczególnych spadkobierców z reguły zawsze spowoduje nowe nabycie w odniesieniu do tego udziału, który wcześniej nie przypadł w spadku.
– Surowe stanowisko fiskusa spowoduje masę nowych problemów, m.in. z liczeniem wartości otrzymanego majątku – mówi Konrad Turzyński. – Może się też okazać, że niewiele osób skorzysta z nowych przepisów. Na pewno zyskają na nich ci, którzy są jedynymi spadkobiercami. Jeśli jednak dziedziczących jest więcej, rośnie prawdopodobieństwo, że dojdzie do działu spadku (umownego lub sądowego) i wtedy już muszą się liczyć z interwencją skarbówki – dodaje ekspert.
Czy jest wyjście z tej sytuacji? – Jeśli spadkobiercy są zainteresowani szybką sprzedażą nieruchomości, powinni przeprowadzić transakcję jeszcze przed działem spadku – podpowiada Bożena Nowicka.
Tylko trzy lata na inwestycję
Tym, którzy muszą wykazać przychód ze sprzedaży nieruchomości, pozostaje jeszcze przeznaczenie go na cele mieszkaniowe i skorzystanie ze zwolnienia z PIT. Mają na to trzy lata. Ale i tu fiskus zastawił pułapkę. Wprowadził bowiem do przepisów nowy warunek: w tym terminie musi też nastąpić nabycie prawa własności. Uderzy to przede wszystkim w osoby, które wpłaciły pieniądze deweloperowi, ale ostateczny akt notarialny podpisały po trzech latach. Mimo przeznaczenia pieniędzy na cel mieszkaniowy nie skorzystają ze zwolnienia.
Mateusz Sudowski adwokat w Kancelarii Adwokackiej Jarosława Klimonta
Zasady liczenia pięcioletniego terminu od nabycia do sprzedaży dziedziczonych nieruchomości przez wiele lat budziły wątpliwości. Zmiana przepisów miała je rozwiązać. Miała też zapobiec niekorzystnemu traktowaniu spadkobierców. Dlatego w art. 10 ust. 5 ustawy o PIT uznano, że pięcioletni termin liczymy od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. To jest podstawowa zasada, bez znaczenia powinno być dokonanie działu spadku po zmarłym (w jakiejkolwiek formie). Nie można bowiem nabyć własności rzeczy wyłącznie w drodze działu spadku. Nie jest nową formą nabycia, nawet gdy w jego wyniku spadkobierca otrzymuje rzeczy, których wartość przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał. Jeśli uznamy, że dział spadku jest nowym nabyciem, cel obowiązujących od 1 stycznia 2019 r. przepisów nie zostanie zrealizowany. Niestety, opisana interpretacja wróży nowe spory.
