W ostatnich latach kapitał wartko płynął na polski rynek nieruchomości, z drugiej strony mamy na świecie spowolnienie. Co mówiło się o Polsce na targach Expo Real w Monachium?

Tegoroczna edycja była wyjątkowa ze względu na intensywność. W ciągu trzech dni miałem blisko 40 spotkań z funduszami inwestycyjnymi, deweloperami, właścicielami nieruchomości czy gruntów, innymi firmami doradczymi. Dyskutowaliśmy o biznesie, prognozach. Ciekawostką było to, że nie było rozmów o polityce, wyborach w Polsce.

Wydaje mi się, że tegoroczne Expo było mieszanką optymizmu inwestorów – co pokazała potencjalna skala inwestycji, która miałaby szansę ziścić się w Polsce, gdyby udało się znaleźć odpowiednie nieruchomości. Była też szeroka dyskusja na temat wszelkich zagrożeń. To oczywiście sytuacja na świecie – jak choćby konflikt w Syrii. Wydaje się jednak, że bardziej inwestorom spędza sen z powiek kwestia finansowania – banki są coraz bardziej restrykcyjne, jeśli chodzi o pożyczanie na nowe projekty deweloperskie czy nieco większe transakcje inwestycyjne. To jeszcze nie jest kłopot, ale sygnał, że za chwilę to może być kłopot. Sytuacja nie dotyczy tylko Polski, ale ogólnie Europy.

W 2018 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce była rekordowa, przekroczyła 7 mld euro. Jak mogą wyglądać najbliższe lata?

Jest szansa na to, że będziemy kontynuować lub nawet poprawiać rekordy. Tylko podczas moich spotkań na Expo Real – a przecież to wycinek rynku – padły deklaracje o możliwości ulokowania w Polsce około 2 mld euro. Fundusze private equity gotowe są zaangażować 30–70 mln euro, inwestorzy instytucjonalni 100–150 mln euro. Na celowniku są magazyny, biura – ale także grunty. Poza Warszawą zainteresowaniem cieszą się Wrocław i Kraków, coraz częściej Katowice.

„Grunty na wagę złota", „za ziemię jak za zboże" – to bardzo często spotykane hasła. Czy rynek gruntów jest mocno nagrzany? Dekadę temu wielu inwestorów nie liczyło się z budżetami i weszło w ówczesny kryzys z bankami gruntów.

Mam wrażenie, że wpadamy w korkociąg powielania opinii. Nie można porównywać dzisiejszej sytuacji z tamtą. Oczywiście, ceny ziemi w ciągu ostatnich 18–14 miesięcy wzrosły dość szybko i znacznie, zdarzają się też transakcje, które mogą zatrważać ceną płaconą w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Jest jednak znacznie więcej inwestorów, rynek jest dojrzalszy.

Podaż ziemi jest niska – szczególnie dla deweloperów mieszkaniowych, choć coraz częściej słychać, że także dla biurowych – i ta sytuacja reguluje rynek. Wydawałoby się, że im niższa podaż, tym ceny powinny szybciej rosnąć – inwestorzy są jednak ostrożni, zwłaszcza deweloperzy biurowi, którzy nie chcą ryzykować, bo czynsze są stabilne, a przecież koszty budowy rosną. W mieszkaniówce jest większa możliwość przerzucania wyższych kosztów zakupu ziemi na ceny produktu. Dziś gruntów gotowych do szybkiego zagospodarowania jest mniej, trzeba nad nimi dłużej popracować. Rynek na różny sposób radzi sobie z sytuacją, część kupujących łagodzi podejście, jeśli chodzi o warunki zawieszające, coraz częściej transakcje dotyczą działek zabudowanych, na których można zrealizować nowy projekt. Obecnie pracujemy nad działką w Warszawie, gdzie w miejscu starszego biurowca powstanie wieżowiec o czterokrotnie większej powierzchni.