Osoby, które planują sprzedaż ziemi, muszą liczyć się z tym, że na transakcji będzie też chciała zarobić skarbówka. Z ostatnich interpretacji wynika, że dla urzędników każdy, kto pozbywa się gruntu, jest podatnikiem VAT.
– Fiskus zaostrzył w ostatnich miesiącach swoje stanowisko. Każe płacić VAT nawet tym, którzy sprzedają jedną prywatną, niezabudowaną działkę. Wystarczy, że działają przez pełnomocnika, który załatwia wszystkie formalności – mówi Marek Przybylski, doradca podatkowy, menedżer w NGL Tax.
Potwierdza to Artur Kordel, doradca podatkowy, menedżer w Crido. Dodaje, że inwestorzy często oferują właścicielom gruntów profesjonalną pomoc przy załatwianiu spraw związanych z transakcją, np. uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Okazuje się, że to dla skarbówki argument za tym, że sprzedawca jest przedsiębiorcą.
Były ziemniaki, będzie centrum
Spójrzmy na sprawę pielęgniarki, która chce sprzedać działkę. Kupiła ją 13 lat temu, licząc, że pobudują się na niej synowie. Przez ten czas na gruncie nic się nie działo, jedynie znajomy rolnik sadził na nim ziemniaki albo zboże. Kilka miesięcy temu do właścicielki zgłosił się przedstawiciel spółki, która chce na działce postawić centrum handlowo-usługowe. Kobieta zgodziła się sprzedać grunt. Nabywca dostał pełnomocnictwo do załatwiania wszystkich spraw, przede wszystkim dotyczących decyzji i pozwoleń.
Czy sprzedaż działki jest opodatkowana VAT? Fiskus twierdzi, że tak. Uznał, że czynności podejmowane przez pełnomocnika wpływają na atrakcyjność działki i podnoszą jej wartość. Ponieważ pełnomocnik występuje w imieniu właścicielki, należy uznać, że działa ona w sposób zorganizowany, tak jak przedsiębiorca handlujący gruntami. Jest więc podatnikiem VAT.
Czy kobiecie przysługuje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT? Nie, bo dotyczy dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tymczasem działka w momencie sprzedaży będzie miała już decyzję o warunkach zabudowy. Transakcja powinna więc być obciążona 23-proc. podatkiem (interpretacja nr 0114-KDIP1-1.4012.635.2020. 2.MŻ).
– W takiej sytuacji z reguły nie zastosuje się też zwolnienia do 200 tys. zł. Zresztą zazwyczaj transakcje opiewają na wyższe kwoty – dodaje Artur Kordel.
Ziemia od szwagierki
Inna sprawa: kobieta ma kilka graniczących ze sobą działek. Kupiła je od szwagierki, która była w trudnej sytuacji finansowej. Kobieta nie prowadziła na tych gruntach działalności, nikomu też ich nie wynajmowała. Były tylko uprawiane przez szwagierkę.
Teraz właścicielka chce je sprzedać deweloperowi. Planuje podzielić działki na mniejsze. Przed złożeniem wniosku o podział musi wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Formalnościami ma się zająć nabywca, któremu udzieli pełnomocnictwa. Wyraziła też zgodę na podjęcie przez dewelopera działań mających na celu przygotowanie procesu inwestycyjnego.
Właścicielka twierdzi, że sprzedaż działek nie jest opodatkowana VAT. Argumentuje, że nie podejmuje aktywnych działań w sprawie transakcji, angażujących takie środki jak profesjonalista (chociażby działań marketingowych). Nie jest więc przedsiębiorcą.
Fiskus miał jednak inne zdanie. Podkreślił, że wszystkie wykonywane przez pełnomocnika czynności wywołują skutki prawne po stronie właścicielki. Dlatego należy uznać, że zachowuje się ona jak podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami. Podejmowane działania nie są zwykłym zarządem majątkiem prywatnym, a transakcji nie można uznać za czynność zwykłego wykonywania prawa własności. Kobieta, sprzedając działki, prowadzi działalność i jest podatnikiem VAT (interpretacja nr 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.MS).
Jakie są konsekwencje takiego stanowiska?
– Właściciel gruntu musi się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie Jednolity Plik Kontrolny i na koniec zapłacić podatek – wylicza Marek Przybylski. Dodaje, że dla wielu sprzedawców, zwłaszcza rolników czy osób w podeszłym wieku, te formalności są dużym obciążeniem.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Mateusz Sudowski, adwokat, Kancelaria Adwokacka Jarosława Klimonta
Patrząc na ostatnie interpretacje fiskusa, dochodzimy do wniosku, że w zasadzie każdy sprzedawca gruntu jest podatnikiem VAT. Trudno bowiem przeprowadzić transakcję, nic przy niej nie robiąc. Skarbówka uważa natomiast, że przedsiębiorcą jest zarówno ten, kto sam załatwia formalne sprawy, np. uzbrojenie gruntu czy decyzję o zabudowie, jak i osoba powierzająca je pełnomocnikowi, którym często jest przedstawiciel nabywcy. Oczywiście czynności pełnomocnika wywołują skutki prawne dla mocodawcy, nie to jednak powinno przesądzać o opodatkowaniu. Wydaje się, że najważniejsze jest, czy właściciel podejmuje działania jak klasyczny inwestor, czyniąc sobie z handlu gruntami stałe źródło dochodów.
Na swoją obronę sprzedawcy mogą znaleźć wyroki sądowe (np. WSA w Łodzi, sygn. I SA/Łd 877/19), choć trzeba przyznać, że orzecznictwo w tej sprawie jest niejednolite.
