fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Spółdzielnie mieszkaniowe: problem z likwidacją udziałów i wpisowego

Fotorzepa
Już dawno minął czas na dostosowanie treści statutów spółdzielni mieszkaniowych do nowych przepisów oraz zgłoszenie tego faktu do Krajowego Rejestru Sądowego.

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wprowadzona ustawą z 20 lipca 2017 r. (DzU z 2017 r. poz. 1596), spowodowała rewolucję w zasadach funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Pomimo że spółdzielnie miały obowiązek dostosowania swoich statutów do nowych przepisów w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, część z nich nadal nie wprowadziła niezbędnych zmian. Najwięcej problemów powstało w związku z likwidacją na mocy nowelizacji udziałów i wpisowego w spółdzielniach.

9 września 2018 r. minął termin, do którego spółdzielnie mieszkaniowe miały dostosować treść obowiązujących statutów do nowych przepisów oraz zgłosić ten fakt do Krajowego Rejestru Sądowego. Fakt niewywiązania się z tego obowiązku nie oznacza jednak, że te spółdzielnie, które nie dokonały odpowiednich zmian statutów, nadal funkcjonują wedle starych zasad. Od chwili wejścia w życie nowelizacji, zastosowanie znajdują już nowe przepisy ustawy, które wiodą prym przed sprzecznymi z nimi postanowieniami statutów.

Członkostwo po nowemu

Przedmiotowa nowelizacja wywróciła do góry nogami zasady członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych. Obecnie przysługuje ono tylko osobom, które posiadają określone prawo do lokalu, przede wszystkim spółdzielcze własnościowe i spółdzielcze lokatorskie. Takie osoby z mocy prawa stają się członkami spółdzielni. Z kolei ci, którzy posiadają prawo odrębnej własności lokalu, w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni nadal muszą składać deklarację. Nie ma już możliwości, aby członkami spółdzielni zostały osoby zupełnie z nią niezwiązane.

Los funduszy udziałowych

Nowelizacja wprowadziła także szereg innych modyfikacji wynikających ze zmiany charakteru członkostwa. Przede wszystkim do art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dodano ust. 9, zgodnie z którym: „nie stosuje się przepisów ustawy wymienionej w ust. 7 (ustawy – Prawo spółdzielcze – przyp. red) dotyczących udziałów i wpisowego, a także przepisów dotyczących obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3". Obowiązek zadeklarowania udziałów przez członków spółdzielni mieszkaniowych, w liczbie określonej przez statut, istniał do tej pory z uwagi na odpowiednie stosowanie przepisu art. 20 § 1 ustawy – Prawo spółdzielcze. Wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe zostały tym samym zmuszone do odpowiedzi na pytanie, na które odpowiedzieć nie zdecydował się ustawodawca wprowadzając powyższą zmianę – co zrobić z funduszem udziałowym powstałym z wniesionych do czasu nowelizacji udziałów? Kwestia ta staje się bardzo istotna w kontekście spływających do zarządów spółdzielni pism członków, w sprawie zwrotu zadeklarowanych i wniesionych przez nich udziałów.

W nowelizacji nie zostało stwierdzone wprost, że fundusze udziałowe ulegają likwidacji, a zgromadzone na nich środki powinny zostać zwrócone członkom spółdzielni. Obecnie nie ma jednak przepisu prawa, który stanowiłby podstawę do utrzymania funduszy udziałowych. Nie ma jednak także przepisu, który nakazywałby spółdzielniom zwrot tych udziałów. Spółdzielnie znalazły się zatem w kropce, mając tak naprawdę trzy możliwości działania.

Trzy sposoby

Zgodnie z pierwszym z poglądów, pomimo ogólnego wyłączenia odpowiedniego stosowania przepisów ustawy – Prawo spółdzielcze do spółdzielni mieszkaniowych, do zwrotu udziałów zastosowanie znajdzie przepis art. 26 § 1 tej ustawy, stosownie do którego „udział byłego członka wypłaca się na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za rok, w którym członek przestał należeć do spółdzielni. Sposób i terminy wypłaty określa statut". Odpowiednie stosowanie tego przepisu oznaczałoby, że udział należałoby wypłacić na podstawie sprawozdania za rok 2017, to jest za rok, w którym zlikwidowano fundusze udziałowe.

Stosownie do drugiego poglądu, za którym pośrednio opowiedziało się Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa w analizie udostępnionej na swojej stronie, przepis art. 26 § 1 nie znajduje zastosowania, gdyż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje odpowiedniego odesłania w tym zakresie. Ewentualne roszczenia członków spółdzielni powinny opierać się na zasadach ogólnych. Ministerstwo w sposób dorozumiany przyznaje więc, że ustawodawca nie przewidział rozwiązania w tym zakresie, a wpłacone środki należy traktować jako nienależne świadczenie członków spółdzielni z uwagi na odpadnięcie jego podstawy prawnej.

Istnieje również stanowisko, zgodnie z którym fundusz udziałowy funkcjonuje nadal, jednak nie jest zasilany nowymi udziałami. Z takiego rozumienia nowelizacji zdaje się wychodzić rzecznik prawo obywatelskich w piśmie z 13 października 2017 r. skierowanym do ministra infrastruktury i budownictwa. Taki pogląd, najkorzystniejszy dla spółdzielni z punktu widzenia ekonomicznego, przeważa obecnie w praktyce, gdyż nie wymaga od nich podejmowania żadnych konkretnych działań.

Jacek Ziembiński, prawnik Kancelaria RK Legal

Prędzej czy później spółdzielniom przyjdzie się zmierzyć z problemem zwrotów udziałów swoim członkom. Jeśli do tego dojdzie, najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się oparcie na art. 26 § 1 Prawa spółdzielczego. Pomimo że analizując przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych trudno jest nie dostrzec wielu błędów czy nieścisłości (np. art. 6 ust. 2 cały czas wspomina o funduszu udziałowym), to kierując się zasadą racjonalności ustawodawcy nie sposób przyjąć, że ustawodawca znosząc obowiązek wnoszenia udziałów, zamierzał zachować fundusz udziałowy. Tym bardziej nieracjonalne jest stanowisko traktujące wnoszone udziały jako świadczenie nienależne.

Stwierdzenie zawarte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, mówiące że przepisów Prawa spółdzielczego nie stosuje się w zakresie udziałów, należy zatem traktować jako ogólną dyrektywę. Wydaje się więc, że w przypadku luki prawnej, z którą mamy do czynienia w analizowanej sytuacji, nie ma przeszkód do zastosowania, w drodze analogii, przepisu regulującego sytuację najbardziej zbliżoną. Takim przepisem jest właśnie przepis art. 26 § 1 Prawa spółdzielczego.

Powyższy problem z łatwością mógł zostać rozwiązany na etapie wprowadzania zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych za pomocą jednego przepisu intertemporalnego. Aktualnie, aby określić, jaki kierunek postępowania powinny przyjąć spółdzielnie, przyjdzie nam poczekać na pierwszy wyrok sądu z powództwa członka spółdzielni zdeterminowanego do odzyskania własnego udziału.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA