Na wzrosty cen wskazują najnowsze analizy NBP, na które powołuje się HRE Investments. - Przyczyniają się do tego dobra sytuacja na rynku pracy i niski koszt pieniądza. Liderami wzrostów są w ostatnim czasie Poznań, Łódź i Trójmiasto. Na drugim biegunie mamy Kielce i Wrocław. Tylko tam ceny nie pokonały jeszcze rekordów z przed ponad dekady - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. - W ciągu roku używane mieszkania na siedmiu najważniejszych rynkach zdrożały 11,5 proc. Tak wynika z najnowszego odczytu indeksu hedonicznego, za pomocą którego bank centralny bada zmiany cen mieszkań. Co ważne, uwzględniane są przy tym nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania, ale też jakość sprzedawanych lokali.
Liderzy podwyżek
Dane za drugi kwartał pokazują, że wzrost cen nie tylko nie zahamował, ale w drugim kwartale był nawet większy. - Ze zrewidowanego odczytu indeksu wynika, że w pierwszym kwartale dynamika wzrostu cen szacowana była na bez mała 11 proc. licząc rok do roku - wyjaśnia Bartosz Turek. - Jest to o tyle zaskakujące, że dostępne dotychczas dane na temat średniej wartości kredytu sugerowały raczej, że wzrost cen mieszkań może zwalniać. Na razie takich zmian nie potwierdzają dane, choć warto zauważyć, że przy okazji zbierania danych za kolejne trzy miesiące NBP rewiduje też wcześniejsze publikacje.
Ekspert HRE Investments wskazuje lider ów wzrostów cen w ostatnim roku. To Łódź, Poznań i Trójmiasto. - W drugim kwartale za mieszkania używane trzeba było tam płacić o od 15 do ponad 19 proc. więcej niż rok wcześniej - mówi. - Jednym z powodów, dla których wzrosty cen są najwyższe właśnie w Łodzi i Poznaniu, może być fakt, że w pierwszej fazie hossy mieszkania nie drożały tu zbyt dynamicznie. W gronie miast o najszybszym wzroście cen pozostaje Trójmiasto, gdzie z poważną hossą mamy do czynienia już od 2016 roku. Może to wynikać z dużego popytu zgłaszanego przez inwestorów, którzy widzą przewagę tej lokalizacji ze względu na bliskość Bałtyku.
Na drugim biegunie są Kielce i Wrocław z roczną dynamiką wzrostu cen na poziomie 4-5 proc. - Szczególnie w pierwszym z tych miast widać, że hossa nie zdążyła tam jeszcze rozwinąć skrzydeł. Choć od początku 2017 roku sprzedający uzyskują coraz lepsze stawki za lokale z drugiej ręki, to wciąż za mieszkania trzeba tu płacić mniej niż u szczytu ostatniej hossy - opowiada Bartosz Turek. - Osiągnięcie jej wymagałoby podniesienia cen o 8 proc. Wrocław od wyznaczenia rekordu cenowego jest już o połowę bliżej. Są to jedyne miasta badane przez NBP, w których ceny nie pokonały jeszcze rekordów sprzed ponad dekady. Dla porównania w Białymstoku, Bydgoszczy, Rzeszowie czy Zielonej Górze, za mieszkania trzeba dziś płacić o 15-23 proc. więcej niż u szczytu ostatniej hossy. Na tym tle słabo wypadają Warszawa czy Katowice, gdzie rekordy cen sprzed ponad dekady zostały pokonane jedynie o 1-2 proc. Tak wynika z najnowszej rewizji danych NBP. Uśredniając dane dla siedmiu najważniejszych rynków otrzymamy wynik na poziomie 9,5 proc. - przeciętnie o tyle więcej niż w trzecim kwartale 2007 roku trzeba dziś płacić za metr lokalu używanego.
Inflacja i dochody
- To, że w większości miast Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy już do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed prawie 12 lat - zastrzega Bartosz Turek. - Powody są przynajmniej trzy. Po pierwsze mówimy tu o wartościach nominalnych, a więc nie uwzględniających faktu, że przez ostatnie lata mieliśmy inflację. W uproszczeniu spowodowała ona, że za zakupy, które w 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 zł dziś trzeba zapłacić około 124 zło. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań, to okazałoby się, że ceny musiałyby wzrosnąć jeszcze o ok. 15 proc., aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy. To jednak nie wszystko co zmieniło się przez ostatnie 11-12 lat. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82 proc. (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47 proc. - wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić nieruchomość.
Do tego, jak mówi Bartosz Turek, dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. - To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi ok. 4,3, a nie 6-9 proc. jak w latach 2007-2008. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać - mówi ekspert. - Między innymi dlatego syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za I kwartał wynosił 0,68. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt). Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego. Nie miejmy jednak złudzeń, kryzys światowy, gwałtowne hamowanie gospodarki, eksplozja inflacji czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku, konieczna jest rozwaga, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych.
