- Mogło się wydawać, że COVID-19 mocno namiesza na rynku mieszkaniowym. Pierwszą i najbardziej oczywistą reakcją rynku była stagnacja, która najsilniej zauważalna była w momencie wprowadzenia najbardziej restrykcyjnych ograniczeń – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. - Indeks popytu publikowany w „Barometrze Metrohouse i Gold Finance", który zwykle przekracza 100 pkt, w kwietniu odnotował najniższą z obserwowanych wartości – jedynie 26 pkt. Nie jest to niczym nadzwyczajnym, że w takich momentach bardziej zabiegamy o zabezpieczenie siebie i swojej rodziny, oddalając nieco plany związane z np. z zakupem nieruchomości. Optymistyczne jest jednak to, że indeks bardzo szybko powrócił do znacznie wyższych wskazań. W czerwcu odczyty były już zbliżone do analogicznego okresu zeszłego roku – podkreśla.
Magiczny próg
Marcin Jańczuk dodaje, że na rynku wtórnym próżno jednak szukać obniżek cen. - W każdym z analizowanych przez nas rynków mieszkań z drugiej ręki nie widać spadków. W odniesieniu do I kw. 2020 r. w pandemicznym okresie ruchy cen zwykle nie przekraczały 1 proc. (Wrocław, Warszawa, Poznań, Gdańsk) lub minimalnie przekraczały 1 proc. (1,1 proc. w Łodzi) – wskazuje. - Wyjątkiem jest Kraków, gdzie nabywcy kupowali zwykle nieruchomości lepiej zlokalizowane, co widać we wzrostach średniej ceny, która zbliża się już do poziomu 9 tys. zł za mkw. O ile w I kwartale tego roku różnica w cenie mkw. między Warszawą a Krakowem wynosiła ponad 1,8 tys. zł, o tyle teraz dystans zmniejszył się do niecałych 1,2 tys. zł.
Ekspert Metrohouse zauważa, że w stolicy średnia ceny sprzedaży mkw. mieszkania przekroczyła magiczny poziom 10 tys. zł. - Taką cenę mkw. odnotowaliśmy w 49 proc. transakcji. W zasadzie nie widać już transakcji w cenach poniżej 7 tys. zł za mkw. - mówi Marcin Jańczuk.
Z analiz wynika, że pandemia nie osłabiła trendu inwestycyjnego w nieruchomości. - Z ankiet przeprowadzanych w Metrohouse wynika, że nadal 37 proc. zakupów było powiązanych z inwestycjami. Można było oczekiwać, że Polacy w tym trudnym okresie będą oddalać poważniejsze decyzje zakupowe na bardziej stabilny okres, ale jak widać nieruchomości są w dalszym ciągu postrzegane jako bezpieczna forma lokowania nadwyżek finansowych – mówi Jańczuk. - Tempo sprzedaży nieruchomości także jest wyjątkowo dobre. W porównaniu z analogicznym kwartałem zeszłego roku czas sprzedaży się skrócił. Dziś na sprzedaż mieszkania potrzeba średnio 83 dni.
Stabilnie na rynku pierwotnym
- Na rynku deweloperskim w II kw. w pięciu na sześć analizowanych miast odnotowaliśmy istotne wzrosty cen. W Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu nie są one jednak tak duże jak w I kwartale, co może wskazywać na cenową stabilizację. Najwyższe wzrosty względem poprzedniego kwartału miały miejsce w Gdańsku (5,2 proc.) i w Łodzi (3,1 proc.). Natomiast stolica od stycznia do marca była liderem wzrostów z kwartalnym wynikiem na poziomie 6,7 proc. W kolejnym kwartale ceny nowych lokali w Warszawie praktycznie się zatrzymały, a podaż wyraźnie wzrosła – podaje portal RynekPierwotny.pl.
- Pod koniec II kwartału rynek mieszkań w Gdańsku cechował się już znacznie wyższym udziałem nowych lokali z ceną ofertową ponad 10 tys. zł za mkw. niż Kraków i Wrocław - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Takie mieszkania stanowiły 35,4 proc. oferty deweloperów z Gdańska. Analogiczne wyniki dotyczące Krakowa i Wrocławia wynosiły odpowiednio 29,9 i 25,9 proc. W Poznaniu i Łodzi nowe „M" z ceną ofertową ponad 10 tys. zł za mkw. miały minimalny udział. Łódzki rynek w II kwartale nadal wyróżniał się wysokim udziałem (80,4 proc.) nowych lokali wycenianych na 5- 7 tys. zł za mkw. Odsetek nowych gdańskich mieszkań z ceną ofertową 6 ty. – 7 tys. zł za mkw. (28,7 proc.) pozostawał zaskakująco wysoki. To potwierdza, że w Gdańsku jest stosunkowo niewiele mieszkań ze średniej półki cenowej.
W II kwartale szybko rósł też udział najdroższych mieszkań w Krakowie i Wrocławiu.
Na wkład własny
Analitycy podkreślają, że II kwartał przyniósł spore zmiany w ofertach banków. - Kolejne banki zwiększały wysokość wymaganego wkładu własnego i jest już trudno o dobry kredyt z 10 –proc. wkładem. Zdecydowana większość ofert wymaga od klienta zaangażowania przynajmniej 20 lub nawet 30 proc. (ING Bank). Ze względu na niskie stopy procentowe banki zaczęły rekompensować sobie zyski poprzez wzrost marż. Już w tej chwili trudno jest znaleźć oferty poniżej 1,9 proc. marży nawet przy 20-proc. wkładzie własnym. Spodziewamy się, że ta tendencja się utrzyma i oferty z niskimi marżami szybko do nas nie powrócą - mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy z Gold Finance.
Dodaje, że są i dobre wiadomości. - Niektóre banki znoszą pewne obostrzenia które nałożyły w początkowej fazie pandemii. Po wcześniejszym wykluczeniu dochodu z działalności gospodarczej, niektóre banki zaczęły dopuszczać (przynajmniej dla wybranych branż) tę formę osiągania dochodu – mówi ekspert. - Głownie chodzi o branże, które najmniej ucierpiały na sytuacji z koronawirusem lub nawet na niej zyskały. Jeśli nie dotknie nas druga fala COVID-19, to rynek liczy, że ten trend łagodzenia restrykcji się utrzyma.
Drugą pozytywną informacją, jest wzrost średniej zdolności kredytowej. – Wynika to bezpośrednio z nominalnego oprocentowania kredytów, co przekłada się na wysokość raty stanowiącej niższe obciążenie budżetu domowego. Należy równocześnie brać pod uwagę wewnętrzną politykę kredytową banku, która w każdym z przypadków będzie miała indywidualne podejście do sposobu wyliczania zdolności - tłumaczy Andrzej Łukaszewski z Gold Finance.
Według szacunków Metrohouse i Gold Finance w II kw. 2020 r. wartość udzielonych kredytów hipotecznych wynosi 15,6 mld zł. Jest to wynik gorszy od rekordowego I kw. o ponad 1,5 mld zł.
