Pierwsze miejsce w rankingu najbardziej dochodowych małych miast (50–100 tys. mieszkańców) platformy Rentier.io zajmują Piekary Śląskie. Zestawienie „Rzeczpospolita" publikuje pierwsza.

Stopa zwrotu z wynajmu lokali w Piekarach Śląskich to 12,24 proc. brutto rocznie. Warunek – mieszkanie jest wynajmowane cały rok. Lokale w tym mieście są oferowane po 2,3 tys. zł za mkw. (mediana). Mediana stawki najmu 1 mkw. lokalu to niespełna 24 zł.

Srebrny medal bierze Będzin, który na wynajmie mieszkań pozwala zarobić 11,24 proc. brutto (przy całorocznym obłożeniu). Lokale są tam wystawiane na sprzedaż po 3,1 tys. zł za mkw., a wynajmowane – za 29 zł za mkw. Niemal taki sam zwrot z inwestycji – 11,17 proc. – dają trzecie w zestawieniu Świętochłowice. Pierwszą dziesiątkę rankingu zamykają Tarnowskie Góry z rentownością 9,59 proc.

Większe ryzyko

Na takie zwroty nie można liczyć w żadnym z największych miast. Najlepsza w rankingu dzielnic dużych miast gdańska Strzyża daje 8,87 proc. brutto rocznie. Druga na podium warszawska Białołęka – 8,26 proc., a kolejna – wrocławska Fabryczna – 8,04 proc.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, zwraca uwagę, że pierwsza trójka w rankingu małych miast to miejscowości w obszarze Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego (GOP). – Jest tam sporo zakładów przemysłowych i wydobywczych – mówi. – Firmy są szansą na rozwój regionu. Mogą być jednak także zagrożeniem. Zamknięcie, przeniesienie działalności czy jakiekolwiek problemy dużych przedsiębiorstw mogą w krótkim czasie wywołać negatywne zmiany na rynku lokalnym. Bezpieczniejsze są więc inwestycje w mieszkania w dużych miastach – podkreśla.

Prezes Rentiera zwraca też uwagę na niewielką podaż mieszkań deweloperskich w małych miastach. Popyt na czynszówki jest też zdecydowanie mniejszych niż w wielkich aglomeracjach, co – jak podkreśla – także przekłada się na bezpieczeństwo inwestycji.

Ostrożność zaleca też Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl. – Szansa na większe zyski w mniejszych miastach bierze się z niewielkiej dostępności mieszkań na wynajem – wyjaśnia. – Rynek jest mały, stawki najmu relatywnie wysokie. Inwestorzy wolą duże miasta, które oceniają jako bardziej bezpieczne, biorąc pod uwagę i zmiany cen w czasie, i szanse na rozwój danej miejscowości. W dużym mieście jest też więcej grup potencjalnych najemców: są studenci, pracownicy korporacji, obcokrajowcy. Sami inwestorzy mieszkają często w dużym mieście. Znają więc rynek.

Mniejsze rynki, jak mówi ekspert, są bardziej nieprzewidywalne. Trudniej będzie też mieszkanie sprzedać. Ale są i plusy. – Oprócz potencjalnie wyższych zysków to także niższy próg wejścia i dłuższe umowy najmu – mówi Krasoń.

Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri, ocenia, że zamiast jednego drogiego mieszkania w dużym mieście lepiej kupić kilka tańszych w mniejszych miejscowościach. Warunek – albo sami tam mieszkamy, albo oddamy nieruchomości w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie, która nie tylko znajdzie najemców, będzie pilnować płatności, ale też zajmie się remontem.

– Mieszkając na przykład w Szczecinie, nie da się samemu zarządzać kilkoma lokalami w Będzinie – tłumaczy. – Mając kilka lokali w portfelu, właściwie nie ma ryzyka, że wszystkie będą stały puste. Jedno mieszkanie to nieporównywalnie większe ryzyko, bo brak najemcy oznacza, że w ogóle nie zarabiamy, co jest niemal nieprawdopodobne w przypadku kilku lokali.

Wyliczenia Mzuri: to, że dziesięć mieszkań, z których każde jest puste przez miesiąc w roku, nie będzie mieć jednocześnie lokatorów, może się zdarzyć raz na... 50 mln lat. Ale, jak podkreśla Artur Kaźmierczak, wybierając lokale w małych miastach, trzeba zwracać uwagę na lokalny rynek pracy. – W Lubinie jest KGHM, w Bełchatowie – kopalnia i elektrownia. W Pruszkowie wynajmiemy mieszkanie pracownikom z Warszawy – mówi. – Jeśli jednak w mieście jest tylko jeden duży pracodawca prywatny, trzeba być bardzo ostrożnym, zakład może się przecież przenieść. W małych miastach rynek najmu jest dość płytki. Wysyp mieszkań na wynajem może postawić nasz biznes pod znakiem zapytania. Z drugiej strony w wielu takich miejscowościach deweloperzy budują mało albo wcale, więc ryzyko nagłego zwiększenia podaży nie jest specjalnie duże.

Lokatorzy są wszędzie

Według Artura Kaźmierczaka główne długoterminowe ryzyko wiąże się z demografią. Ludzie przenoszą się z małych miast do dużych.

Także Rafał Horoszko, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości w Głogowie, ocenia, że zakup dwóch–trzech mieszkań w małych miastach niż jednego w dużym jest lepszą inwestycją, pod warunkiem że będą najemcy.

Głogów w zestawieniu Rentiera zajmuje 18. miejsce, z rentownością z najmu 8,13 proc. – Jedna z większych firm w Polsce, KGHM, szyby i kopalnie ma w całym regionie. Kolejnym wielkim zakładem jest Huta Miedzi w Głogowie – mówi Horoszko. – Bardzo szybko powiększa się też strefa przemysłowa w Nowej Soli. Firmy zatrudniają tysiące osób. Często są to pracownicy na kilkuletnich kontraktach, pochodzący z różnych rejonów Polski. Niemal wszyscy wynajmują mieszkania, a nawet domy, nierzadko z całymi rodzinami. Rentowność z najmu w takich miejscowościach jak Głogów, Nowa Sól, Polkowice, Lubin może osiągnąć nawet 10 proc. – szacuje.

Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, komentuje, że pomijając okazje, rentowność w dużych miastach nie przekracza 6–7 proc. rocznie, w mniejszych można liczyć na 8–10 proc. – Nieruchomości zachowują się podobnie jak produkty finansowe. Im wyższe postrzegane ryzyko produktu, tym wyższą rentowność powinien przynosić – wyjaśnia. – Tak jest z akcjami i obligacjami bardziej ryzykownych spółek, tak jest z mieszkaniami. Dlatego lokal premium w centrum Warszawy, postrzegany jako bezpieczny, daje tylko 3 proc. zwrotu, a mizerna kawalerka w Pile da 10 proc. W takich miejscowościach inwestuje znacznie mniej osób. Pytają: „a kto to wynajmie", „komu to sprzedam", „kto będzie się opiekować mieszkaniem". Niewielki jest też rynek osób, które szukają tam mieszkań na własne potrzeby. W efekcie ceny lokali są „zabawnie" niskie.

Mzuri sporo mieszkań kupuje na terenie Górnego Śląska, m.in. w Bytomiu, uzyskując ceny nawet poniżej 2 tys. zł za 1 mkw., podczas gdy w Gliwicach – już 4 tys. zł. – A czynsze nie są już tak mocno uzależnione od lokalizacji – podkreśla Dziekoński. Najemcy są bowiem w każdym mieście. – Wszędzie są młode osoby, które chcą się wyprowadzić od rodziców, są absolwenci szkół stawiający pierwsze kroki na rynku pracy, migrujący za pracą, których nie stać na zakup mieszkania, rozwodnicy, emeryci. A to że nie ma studentów i pracowników korporacji? Żaden problem, bo i tak podaż mieszkań jest niewielka.