fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Nie każde opóźnienie doprowadzi do szkody

materiały prasowe
Można się spodziewać umieszczania w umowach bardziej rozbudowanych klauzul dotyczących siły wyższej i trend ten nie ominie umów deweloperskich – mówi adwokat Jan Kieszczyński.
Czy w związku z pandemią spodziewa się pan dużej liczby sporów między deweloperami a nabywcami lokali?
Nie sądzę, żebyśmy w najbliższej przyszłości mogli się spodziewać dużej liczby sporów sądowych. Na chwilę obecną wydaje się, że wszyscy uważają sytuację związaną z pandemią za absolutnie wyjątkową i będą się do niej odnosić ze zrozumieniem. Będzie to, przynajmniej w krótkim terminie, hamować strony przed eskalacją. Spory mogą się natomiast pojawić w dłuższej perspektywie, po zakończeniu obecnego ostrego kryzysu wzrostu zachorowań i opanowaniu sytuacji. Wtedy rozpocznie się chłodna kalkulacja.
Czy deweloper, który ma podpisaną umowę z klientem na konkretny termin odbioru mieszkania może sam ten termin przesunąć?
Nie, jeśli umowa deweloperska rzeczywiście wprost taki termin odbioru zawiera. Natomiast nie będzie to częsta sytuacja. Umowa deweloperska nie musi bowiem wskazywać konkretnego termin odbioru lokalu lub domu, ale termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze. Różnica może wydawać się subtelna, ale zauważył ją Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 listopada 2018 r. (sygn. akt VI ACa 760/18).
Czy to oznacza, że deweloper ma swobodę w określeniu tego, kiedy odda lokal?
Deweloper ustawowo ma zagwarantowaną swobodę o tyle, że umowa nie musi wskazywać konkretnej daty. Przy kształtowaniu warunków umowy deweloper zazwyczaj więc na takie elastyczne rozwiązanie nalega. Nie oznacza to oczywiście zupełnej dowolności. Ustawa przewiduje bowiem także, że umowa deweloperska powinna wskazywać termin zakończenia prac budowlanych (te dane zazwyczaj są zawarte w prospekcie informacyjnym) oraz termin, do którego powinna zostać zawarta umowa przenosząca własność lokalu. Te terminy będą wyznaczały zakres dat, w których powinien nastąpić odbiór lokalu – na pewno po zakończeniu prac budowlanych (i uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie), a najczęściej jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu. Samo natomiast zawiadomienie nabywcy o odbiorze raczej nie ma charakteru ostatecznego w tym sensie, że deweloperzy zazwyczaj uzgadniają ten termin z nabywcą.
Czy kupujący może żądać jakiegoś odszkodowania za naruszenie przez dewelopera terminów lub procedury zawiadamiania o odbiorze, skoro powodem przesunięć terminów była pandemia?
Nie każde takie opóźnienie koniecznie doprowadzi do szkody. Nabywca będzie musiał ją wykazać (np. w postaci kosztu wynajmu mieszkania, który nabywca musiał ponieść z powodu braku wydania mu lokalu). Jeśli jednak szkoda rzeczywiście będzie, to szansa na potencjalne odszkodowanie będzie zależała od rozmiaru opóźnienia. Jeśli będzie ono faktycznie dało się powiązać z okresem obowiązywania obostrzeń dotyczących pandemii, to deweloper będzie mógł argumentować, że dołożył należytej staranności w organizowaniu odbioru, a do opóźnienia doszło z przyczyn od niego niezależnych. Przy czym, co w czasie pandemii można, a czego nie, wcale nie jest takie jasne, co pokazują płynące do nas obecnie komunikaty.
A co gdy ktoś kupił na kredyt jeszcze tzw. dziurę w ziemi, a przez kryzys wywołany pandemią straci pracę? Może się zdarzyć, że bank wstrzyma kolejne transze wypłat, bo nie będzie miał jak spłacać kredytu. Co wtedy?
To jest oczywiście najbardziej niekorzystny scenariusz. Zasadniczo także prawa z umowy deweloperskiej podlegają sprzedaży, czyli można dokonać odpłatnej cesji uprawnień z umowy deweloperskiej na inną osobę. W takiej sytuacji nabywca będzie mógł rozliczyć się i z deweloperem (jego zobowiązania przejmie nowy nabywca), i z bankiem (z uzyskanych od nowego nabywcy środków spłaci dotychczasowe transze). Oczywiście, prawdziwy problem pojawi się w sytuacji zapaści rynku mieszkaniowego, kiedy taki nabywca nie będzie w stanie znaleźć chętnego gotowego zaoferować cenę rekompensującą poniesione wydatki. Nie ma chyba jednak podstaw do aż tak znacznego pesymizmu. Tak, musimy się liczyć ze znacznym odczuciem przez całą gospodarkę obecnego kryzysu. Nie jest jednak oczywiste, że rynek pierwotny odnotuje znaczną przecenę.
Czy koronawirus wpłynie na umowy deweloperskie na przyszłość?
Można się spodziewać umieszczania w umowach bardziej rozbudowanych klauzul dotyczących siły wyższej i sądzę, że trend ten nie ominie umów deweloperskich. Koronawirus przypomniał bowiem prawnikom o sile wyższej. To pojęcie niezdefiniowane w polskim prawie cywilnym, ale wbrew niektórym poglądom jak najbardziej w nim funkcjonujące, z tym tylko, że „ukryte" w innych instytucjach (np. w klauzuli nadzwyczajnej zmiany okoliczności, tj. rebus sic stantibus). Teraz jednak wszyscy widzą, że lepiej mieć – wzorem praktyki w krajach common law – umowę precyzyjnie przewidującą uprawnienia na wypadek takich zdarzeń.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA