fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Przez nowy pomysł ceny poszybują?

DFG ma powstać rok po wejściu w życie nowych przepisów
shutterstock
Kupujący lokal od upadającej firmy dostanie pieniądze ze specjalnego funduszu. Deweloperzy przestrzegają przed drożyzną.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jednak powstanie. Po kilku latach pracy nad projektem rząd zdecydował się bowiem przyjąć przepisy w tej sprawie. Było to sporym zaskoczeniem dla rynku. Dzięki funduszowi w razie upadłości inwestora kupujący mieszkanie nie stracą pieniędzy. Deweloperzy ostrzegają jednak, że ceny mieszkań mogą pójść w górę.

Parasol nad kupującymi

Nowe przepisy zawiera projekt noweli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska). Przewidują stworzenie DFG ze składek wpłacanych przez deweloperów. Będą one odprowadzane od wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla otwartych rachunków powierniczych wyniosą maksymalnie 2 proc. wartości każdego sprzedanego lokalu. Dla zamkniętych – maksymalnie 0,2 proc.

Projekt przewiduje maksymalną składkę. Nie oznacza to, że właśnie tyle wyniesie. Docelowa jej wysokość będzie wynikać z rozporządzenia resortu rozwoju, pracy i technologii.

Skąd pomysł na powołanie funduszu? Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wyjaśnił „Rzeczpospolitej", że dziś pieniądze klientów deweloperów trafiają najczęściej na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze, które nie mają dodatkowych zabezpieczeń. Środki te nie są więc wystarczająco dobrze chronione.

– W trakcie prac legislacyjnych i spotkań z branżą deweloperską były dyskutowane różne rozwiązania, np. likwidacja rachunków otwartych. Wówczas deweloperzy uznali, że takie rozwiązanie odbije się negatywnie na finansowej kondycji branży, gdyż zmieni model finansowania budowy mieszkań. To z pieniędzy konsumentów budowane są bowiem mieszkania, a deweloper nie bierze na swoją inwestycję kredytu w banku – tłumaczy nam biuro prasowe UOKiK.

I dodaje: – Dlatego szukając rozwiązania kompromisowego, skorzystaliśmy z wzorów stosowanych w innych sektorach: turystyce czy bankowości, i zaproponowaliśmy powołanie DFG. Składka na fundusz ewaluowała od maksymalnego poziomu 5 proc. od wartości mieszkania do obecnie 2 proc. dla otwartego rachunku (maksymalny limit) – podkreśla UOKiK.

Deweloperzy nie są zachwyceni propozycją. Agata Nowaczyk, specjalista z poznańskiego biura sprzedaży EBF Development, uważa pomysł utworzenia DFG za kontrowersyjny. – Pojawia się pytanie, dlaczego wszyscy deweloperzy mają ponosić koszty upadku konkurencji, szczególnie gdy na płynność finansową pracuje się latami i mocno dba o sytuację firmy – mówi.

– Naszym zdaniem ewentualnego zwiększenia bezpieczeństwa klientów należałoby upatrywać na drodze zmian w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym, nie zaś tworząc zabezpieczenia generujące dodatkowe koszty. Ponadto obecnie obowiązujące rachunki powiernicze dobrze chronią nabywców. Jesteśmy przekonani, że uruchomienie DFG, dodatkowej linii zabezpieczenia, podniesie koszty powstania inwestycji, a tym samym przełoży się na ceny lokali – podkreśla Agata Nowaczyk.

DFG krytykuje też Piotr Łopatka z zarządu Proxin Investment. Ostrzega on przed podwyżką cen lokali. – Fundusz wpłynie na ceny nowych mieszkań. Jest to bowiem kolejne, dodatkowe, zabezpieczenie środków wpłacanych na rachunek powierniczy klientów, który dobrze chroni ich kapitał – uważa.

Ceny w górę?

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) również nie jest zachwycony projektem noweli ustawy deweloperskiej.

– Powoływanie DFG nie ma faktycznego uzasadnienia, ponieważ dziewięć lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej pokazało, że chroni ona na odpowiednim poziomie kupujących mieszkania. W tym okresie były zaledwie dwie upadłości przy otwartym rachunku powierniczym. Przy czym w jednym przypadku doszło najprawdopodobniej do przestępstwa, a w drugim inwestycja częściowo nie została objęta reżimem ustawy deweloperskiej, czyli również działała niezgodnie z prawem. Tymczasem utworzenie DFG przyczyni się do wzrostu cen mieszkań. Zostanie w nie bowiem wkalkulowana składka na DFG oraz koszty administracyjne związane z jej odprowadzaniem – uważa Przemysław Dziąg z PZFD.

Zdaniem związku proponowana składka ciągle jest wysoka. – Cieszymy się oczywiście, że wyniesie mniej, aniżeli pierwotnie przewidywał projekt, ale i tak jest duża. 2 proc. rocznie to przecież miliard złotych! Z deklaracji UOKiK wynikało zaś, że wystarczy, jak do DFG będzie wpływało rocznie 140 mln zł. Składka powinna więc wynieść ok. 0,3 proc., a nie 2 proc. – twierdzi mec. Dziąg.

Kupujący jest słabszy

UOKiK broni DFG. Według niego fundusz jest niezbędny dla konsumentów, bo w razie bankructwa dewelopera klient zostaje z kredytem i niedokończoną budową. A DFG zagwarantuje pełne bezpieczeństwo: konsument odzyska wszystkie wpłacone pieniądze bez względu na etap budowy. Teraz, gdy deweloper stosuje otwarty rachunek mieszkaniowy, nie jest to możliwe.

Co więcej, w przypadku upadłości banku DFG będzie zabezpieczał zgromadzone środki na zakup mieszkania lub domu ponad zabezpieczenie z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, a zatem ponad kwotę 100 tys. euro.

Z wyliczeń Urzędu wynika, że w latach 2004–2019 w Polsce sądy ogłosiły 149 upadłości firm deweloperskich. Jego zdaniem nie ma co oceniać, czy to dużo, czy mało, bo każdy przypadek to dramat kogoś, kto zostaje bez pieniędzy i bez prawa własności do mieszkania, a niestety z kredytem na wiele lat. Jak wskazuje UOKiK, według rozumowania branży można dojść do wniosku, że skoro deweloperzy nie bankrutują masowo, to żadne zabezpieczenie nie jest potrzebne, ponieważ każdy z rachunków (bez względu na jego rodzaj) generuje określone koszty po stronie przedsiębiorcy. Powstaje też pytanie, ile upadłości i związanych z nimi tragedii konkretnych ludzi uzasadniałoby, zdaniem branży, wprowadzenie zmian chroniących kupującego.

Prawnicy uważają, że nowe rozwiązania będzie można omijać.

– Deweloperzy, aby zminimalizować koszt składki na DFG, mogą zaprzestać działania w oparciu o ustawę deweloperską. Jeśli sprzedaż mieszkań rozpoczną po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, unikną płacenia składek na fundusz gwarancyjny. Dla kupującego oznaczać to będzie utratę uprawnień służących ochronie nabywcy, jakie przewiduje ta ustawa – tłumaczy mec. Adam Świecki.

– W celu zminimalizowania wysokości składki deweloperzy mogą również podzielić harmonogram wpłat za lokal w taki sposób, aby jak największą część ceny za lokal nabywca wpłacił dopiero przy przeniesieniu własności. W tej sytuacji deweloper odprowadzi składkę tylko od środków wcześniej wpłaconych przez kupującego – dodaje ekspert.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA