O sytuacji na rynku mieszkań i zmianach cen mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:
Nasze wyobrażenia na temat cen lokali są kształtowane głównie przez informacje napływające z Warszawy oraz innych metropolii. Tymczasem w wielu mniejszych miejscowościach zakup mieszkania za 2,5 - 3,5 tys. zł za mkw. nie jest czymś nadzwyczajnym. Nawet średnia transakcyjna cena lokali dla całej Polski (ok. 4,4 tys. zł za mkw.) w 2015 roku była znacznie niższa od analogicznych stawek obowiązujących w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu.
Warto zdawać sobie sprawę, że jeszcze stosunkowo niedawno cena typowego mieszkania sprzedawanego w Polsce nie przekraczała 1,5 tys. zł za mkw. Takie czynniki jak boom mieszkaniowy, popularyzacja kredytów hipotecznych, wzrost przeciętnej płacy i rządowe dopłaty wywindowały ceny lokali do obecnego poziomu. Dane GUS wskazują, że to niejedyna ciekawa zmiana, jaką można było zaobserwować przez ostatnie kilkanaście lat.
Dzięki kredytom we franku kupowane mieszkania bardzo szybko „urosły".
Ciekawe dane na temat ogólnopolskich cen mieszkań pochodzą z rocznych zestawień, które GUS przygotowuje na podstawie aktów notarialnych. Takie notarialne dane wydają się znacznie bardziej wiarygodne niż ceny szacowane w inny sposób. Główny Urząd Statystyczny podaje średnie transakcyjne ceny mkw. lokali tylko w cyklu rocznym (a nie na przykład kwartalnym).
Mimo tego uogólnienia możemy łatwo zauważyć trzy fazy zmian średnich cen mieszkań z całej Polski. Po stabilizacji tych stawek na poziomie 1,1 - 1,4 tys. zł za mkw. (lata 2003 - 2006) nastąpił szybki wzrost spowodowany boomem mieszkaniowym. W 2009 roku średnia cena mkw. mieszkania to prawie 3,6 tys. zł za mkw.
Ten poziom utrzymał się dzięki dopłatom z programu "Rodzina na Swoim" (RnS). Gdy program "RnS" przestał działać, istniała już lepsza relacja między poziomem płac nabywców i cenami mieszkań. Trzeba pamiętać, że mieszkania zwykle kupują osoby z dość stabilną sytuację zawodową, mające przynajmniej przeciętne dochody. Program "Rodzina na Swoim" z pewnością był czynnikiem wpływającym na wzrost cen w latach 2010 - 2012 (2010 r. - średnia cena mkw. mieszkania - 3,5 tys. zł,w 2012 r. - 3,9 tys. zł).
Podobne efekty cenowe wywołał program "MdM". Jego popularyzacja jest jedną z przyczyn, które tłumaczą spory wzrost średniej ceny mkw. w 2015 r. (4,1 tys. zł - 2014 rok, 4,3 tys. zł - 2015 rok). Po odpowiednim przekształceniu danych GUS można również przeanalizować zmiany średniej powierzchni mieszkań kupowanych w całym kraju.
Wyniki analizy wskazują, że przeciętny metraż „M" nabywanego przez Polaków to 53 - 55 mkw. Ciekawym wyjątkiem były lata 2006 - 2008. W 2008 r. średnia powierzchnia kupowanego mieszkania zbliżała się już do 80 mkw. Przyczyną tak dużego wzrostu metrażu nabywanych lokali była między innymi popularność kredytów w CHF oraz liberalna polityka banków.
Warto zwrócić uwagę, że sytuacja wróciła do normy już w 2009 roku. Wtedy eskalacja kryzysu finansowego zupełnie zmieniła politykę kredytodawców. Od 2003 r. do 2015 r. średni koszt zakupu lokalu realnie wzrósł o 170 proc. Dane Głównego Urzędu Statystycznego można również wykorzystać do obliczenia zmian średniej ceny mkw. mieszkań.
Według danych dotyczących całego kraju taka przeciętna stawka pomiędzy 2003 r. i 2015 r. wzrosła o 255 proc.Skala podwyżek będzie nieco mniejsza, jeżeli dodatkowo weźmiemy pod uwagę skumulowaną inflację CPI. Po uwzględnieniu wzrostu cen w gospodarce okazuje się, że od 2003 r. do 2015 r. średni koszt zakupu mkw. wzrósł o 172 proc.
Taka realna zmiana ceny mkw. w ciągu 12 lat również robi spore wrażenie. Warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki przyczyniły się do tak dużego wzrostu cen mkw. Wyjaśnienia związane z akcesją Polski do UE, wzrostem wynagrodzeń i rządowymi dotacjami, raczej nie są wyczerpujące. Znacznie większy wpływ na poziom cen mieszkań miało upowszechnienie kredytów mieszkaniowych.
Trzeba tu wspomnieć, że na początku 2003 r. wszystkie kredyty hipoteczne Polaków miały wartość 20,5 mld zł. Analogiczny wynik z listopada 2016 roku to 393,6 mld zł (dane NBP). Wskutek tej kredytowej ekspansji, udział „hipotek" w aktywach banków wzrósł do szóstego najwyższego poziomu wśród państw UE, a krajowy sektor bankowy mocno uzależnił się od sytuacji panującej na rynku nieruchomości.
Trudno było oczekiwać innego scenariusza, ponieważ wielu Polaków z lat 70. i 80. nie widziały dobrej alternatywy dla zakupu lokum na kredyt. Słabo rozwinięty rynek najmu (publicznego i prywatnego), wydaje się główną przyczyną tej sytuacji.
