Program Mieszkanie+ i wsparcie firm budowlanych

W mijającym roku weszło w życie kilka istotnych zmian w prawie dotyczących m.in. umów o roboty budowane, wycinki drzew, programu Mieszkanie+ czy obowiązkowych ubezpieczeń od odpowiedzialności cywilnej dla pośredników, zarządców nieruchomości.

Kłopotliwa wycinka

Najwięcej zamieszania w 2017 r. było z wycinką drzew. Dwukrotnie zmieniano zasady pozbywania się drzew z nieruchomości. Pierwsza nowela ustawy o ochronie przyrody weszła w życie 1 stycznia, a druga 17 czerwca. Dziś obowiązują ostatnie przepisy. Wynika z nich, że firmy muszą mieć zezwolenie gminy na wycinkę i wnoszą z tego tytułu opłaty. Inaczej to wygląda w wypadku prywatnych posesji. Trzeba zawiadomić gminę o wycince. Następnie na działce zjawią się urzędnicy i obejrzą drzewo, które ma być wycięte. Jeżeli nie zgłoszą sprzeciwu, można się go pozbyć.

Znikną firmy wydmuszki

Zatory płatnicze spędzają sen z powiek niejednej firmie budowlanej. By je zmniejszyć, w ramach pakietu Morawieckiego wprowadzono zmiany do art. 6471 kodeksu cywilnego. Dotyczy on umów o roboty budowlane. Od tej daty inwestor ponosi odpowiedzialność solidarną z wykonawcą (lub wykonawcą generalnym) za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy tylko wtedy, gdy podwykonawca lub wykonawca zgłoszą mu uprzednio zakres planowanych robót budowlanych. Inwestor będzie miał następnie 30 dni na podjęcie decyzji, czy chce zgłosić sprzeciw czy nie.

Ograniczono również odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawców i dalszych podwykonawców. Inwestor zapłaci tym firmom tylko tyle, na ile umówił się z wykonawcą. Wcześniej sądy orzekały na niekorzyść inwestorów. Już sama świadomość, że na budowie znajdują się niezgłoszeni podwykonawcy, wystarczyła, by ponosił on odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane.

Kary za brak OC

Po trzech latach od deregulacji wprowadzono zmiany w zasadach wykonywania zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości. Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązującą od 1 września. Wprowadza ona m.in. kary pieniężne za brak ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Dla pośrednika w obrocie nieruchomościami wynoszą one od dwukrotności do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce w roku, w którym doszło do stwierdzenia braku OC. Chodzi o wynagrodzenie ogłaszane przez prezesa GUS. Dziś byłoby to od 8 do 20 tys. zł. Dla zarządcy nieruchomości sankcje są wyższe. Wynoszą od czterokrotności do dziesięciokrotności przeciętnego wynagrodzenia, czyli od 16 tys. do 40 tys. zł. Kary ma nakładać inspekcja handlowa w formie decyzji administracyjnej.

Nowela przewiduje, że do umowy zarządzania lub pośrednictwa mają być dołączane kopie dokumentu ubezpieczenia. Dzięki temu poszkodowanemu łatwiej będzie dochodzić odszkodowania w sądzie.

Program z plusem

Natomiast 11 września weszła w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, czyli przepisy wdrażające w życie rządowy program Mieszkanie+. Na jej podstawie powołano do życia bank ziemi państwowej, czyli Krajowy Zasób Nieruchomości. Ustawa zobowiązała samorządy oraz podmioty publiczne gospodarujące nieruchomościami Skarbu Państwa do przesłania KZN wykazu posiadanych przez nie działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Z tych wykazów KZN wybiera te, które mu się najbardziej podobają. Następnie prezes KZN ogłaszał przetargi na zawarcie umów o oddanie w użytkowanie wieczyste tych nieruchomości, na których powstaną bloki mieszkalne z lokalami na wynajem.

Nowe przepisy regulują też zasady najmu lokali wybudowanych w programie Mieszkanie+. Najemca może wynająć mieszkanie na 15 lat, a następnie przedłużyć umowę. Może też zdecydować się na najem razem z wykupem. Ta ostatnia umowa będzie zawierana na 30 lat, z możliwością przeniesienia własności najwcześniej po upływie 15 lat od dnia jej zawarcia. Stawki czynszu mają zależeć od miejscowości lub województwa, na terenie którego będzie mieszkanie. Rząd chce, by było to 10–20 zł za mkw. Przykładowo dla województwa podlaskiego za mkw. maksymalny czynsz z opcją wykupu wyniósłby za 1 mkw. 9,71 zł, a bez opcji – 6,80 zł.

Pierwsze klucze do mieszkania wybudowanego w ramach programu Mieszkanie+ mają być wręczone za rok. W ramach pilotażu BGK Nieruchomości rozpoczął budowę mieszkań jeszcze przed wejściem w życie tej ustawy.

Bez lokali mikro

Duże zmiany szykują się też w nowym roku. Chodzi o nowelizację rozporządzenia z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe przepisy przewidują, że powierzchnia użytkowa mieszkania musi wynosić minimum 25 mkw.