- Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym raty kredytów hipotecznych nie są nadmiernie wysokie. Niech to jednak nikogo nie zwiedzie. Kredyty nie są wcale tak tanie i łatwo dostępne jak rok czy dwa lata temu - podkreśla Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.
Tańsze metry
Jak podaje Lion's Bank, wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w maju tego roku osiągnęła poziom 81,7 pkt. - Dzisiejszy odczyt sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z dziesięciu największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 6 proc.) - podaje Bartosz Turek.
Wyjaśnia, że indeks stworzony przez Lion's Bank i portal nieruchomości Morizon.pl ma za zadanie w prosty sposób prezentować, jak się zmienia miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. - Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby się liczyć potencjalny nabywca mieszkania - mówi analityk Lion's Banku.
Dodaje, że czerwiec przyniósł niewielką poprawę. Odczyt IKK zanotował korektę w dół (o 0,7 proc.). - Zawdzięczamy to spadkowi cen ofertowych mieszkań w większości badanych miast. Nie wolno jednak ulegać złudzeniu, że mieszkania zaczęły raptem tanieć - zastrzega Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl. - Po pierwsze jeden odczyt to za mało, aby mówić o zmianie trendów. Poza tym cały czas mamy do czynienia z pogarszającymi się warunkami kredytowymi. Banki pożyczają mniej - przypomina.
Z analiz wynika, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto miesięcznie może liczyć na 30 letni kredyt mieszkaniowy w kwocie 360 tys. zł, a więc o 100 tys. zł mniej niż przed rokiem. - Do tego dochodzą rosnące marże kredytowe (część stała oprocentowania) i wyczerpujące się środki na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych" - dopowiada Bartosz Turek. - Trzeba też mieć 15-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Jeśli ktoś chce kupić lokal wart 300 tys. zł, to powinien mieć 45 tys. zł w gotówce - dodaje.
I podkreśla, że w takiej sytuacji nawet rekordowo niskie stopy procentowe nie pozwalają na łatwy dostęp do kredytów hipotecznych. - Z jednej strony to zła informacja dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie, ale z drugiej pozytywna z punktu widzenia stabilności rynku nieruchomości - ocenia Bartosz Turek. - Dzięki temu nie pęcznieje bowiem spekulacyjna bańka. Gdyby dostęp do kredytów był łatwiejszy, z dużym prawdopodobieństwem ceny mieszkań w Polsce by rosły - ocenia.
Dwa pokoje za tysiąc
Z jakimi ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? - Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z dziesięciu największych polskich miast, trzeba się liczyć z ratą na poziomie 968 zł (średnia dla badanych miast) - podaje Bartosz Turek. - W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 581 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali - na 1453 zł miesięcznie - podaje.
W poszczególnych miastach wyniki te są bardzo zróżnicowane. - Najwyższe są w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje, trzeba oddawać do banku przeciętnie 2181 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1454 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki - na 872 zł miesięcznie - mówi Marcin Drogomirecki. - Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 400 - 450 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 670 - 760 zł, a trzech około 1000 - 1140 zł - dodaje.
Jak to badano
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki. - To szacunkowa wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z dziesięciu badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 mkw. dla kawalerki, 50 mkw. dla mieszkania 2-pokojowego i 75 mkw. dla mieszkania 3-pokojowego - wyjaśnia Bartosz Turek. Ważna jest też wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care, wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
- Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń: kredyt jest udzielany na 30 lat w systemie rat równych, wkład własny - na poziomie 20 proc. - podaje Turek. - Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla dziesięciu badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pk. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z dziesięciu największych polskich miast jest o 20 proc. wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
