Jak wynająć lokal od gminy

Osoba, która chce wynająć lokal od gminy, musi się liczyć z tym, że nie zrobi tego od ręki. Samorządy obowiązują procedury, których nie mogą ominąć

[srodtytul]Na tablicy ogłoszeń[/srodtytul]

Informacji o tym, czy miasto planuje wynajęcie lokalu, trzeba szukać na tablicach ogłoszeń w urzędzie miasta, w prasie lokalnej oraz w Internecie na stronie BIP danego miasta.

W takim ogłoszeniu znajdują się informacje o: adresie tego lokalu, jego powierzchni, rodzaju działalności, jaką można w nim prowadzić, okresie, na jaki będzie wynajmowany, a także o zasadach przystąpienia do przetargu (lub aukcji) oraz jego terminie. Często do ogłoszenia dołączany jest wzór umowy najmu.

[b]Zasady najmu lokali w poszczególnych miastach różnią się między sobą. Na ogół jednak organizują one: przetargi, aukcje oraz korzystają z trybu bezprzetargowego.[/b] Każde miasto ma bowiem własną uchwałę, w której określa swoje zasady najmu komunalnych lokali oraz przepisy wykonawcze do tej uchwały. Te ostatnie zawiera zarządzenie prezydenta (burmistrza).

Akty te można znaleźć w biuletynie informacji publicznej urzędów miast (dostępny na stronie internetowej poszczególnych miast) oraz w dzienniku urzędowym danego województwa. Muszą być one ponadto zgodne z takimi ustawami, jak [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=EB20E0D0EEE990CE10A2B30D641CF083?id=357084]o gospodarce nieruchomościami[/link] i [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0267ABA898B57A9BDF65CE88F26B1E78?id=163433]o samorządzie gminnym[/link].

[srodtytul]Gdzie udać się z ofertą[/srodtytul]

Ofertę składa się w miejscu, które podane jest w ogłoszeniu. Zazwyczaj jest to albo wydział lokalowy w urzędzie miasta, albo jednostka zarządzająca zasobami lokalowymi miasta. Warto przed aukcją lub przetargiem obejrzeć lokal do wynajęcia. Nie ma z tym najmniejszego problemu.

Przepisy wymagają wpłacenia wadium. Jeżeli przedsiębiorca nie wygra, to wpłacone pieniądze zostaną mu zwrócone.

[srodtytul]Nie tylko na aukcji [/srodtytul]

Aukcja ma formę ustną. Najpierw ogłasza się wyjściową stawkę czynszową, która następnie jest licytowana przez osoby, które do niej przystąpiły. Zasada jest taka, że stawkę licytuje się w górę. Wygrywa ten, kto da najwięcej.

W przeciwieństwie do aukcji przetarg jest pisemny. Oznacza to, że składa się oferty, a jego organizator ocenia je i wybiera najlepszą. Stosuje się kryteria wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwały danego miasta oraz zarządzenia.

Przede wszystkim pod uwagę bierze się propozycje dotyczące: stawek czynszowych (netto) za mkw. powierzchni użytkowej lokalu, nakładów remontowych na podniesienie standardu lokalu, jakie planuje ponieść wynajmujący, oraz rodzaju działalności, jaką chce prowadzić w tym lokalu.

Urząd miasta lub zarząd budynków komunalnych zawiera z osobą, która wygrała aukcję lub przetarg, umowę najmu (pod warunkiem że nikt nie zakwestionował wyników przetargu lub aukcji).

Natomiast w trybie bezprzetargowym gmina wynajmuje na ogół lokale na działalność non profit, czyli: charytatywną, oświatową, wychowawczą itd. Trudno jest więc w tym trybie wynająć lokal na działalność gospodarczą, choć są wyjątki.

Uwaga! Art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów – w tym najmu.

[srodtytul]Czynsz i opłaty[/srodtytul]

Stawki czynszu netto za najem lokali użytkowych wynikają z załącznika do wspomnianego zarządzenia. Miasta uzależniają wysokość stawek od położenia lokalu, jego stanu, rodzaju prowadzonej działalności. Ważne są więc nie tylko dzielnica i ulica, przy jakiej znajduje się lokal, ale też takie szczegóły, jak front czy oficyna. Więcej zapłaci się więc za lokal położony od strony ulicy, mniej od podwórka.

Czynsz nie może być niższy od kosztów eksploatacji danego lokalu. Najczęściej jest zaś waloryzowany rocznym wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych przez prezesa GUS.

Oprócz czynszu wpłaca się zaliczkę na poczet opłat niezależnych, czyli za media, oraz podatek od nieruchomości. Należy liczyć się z tym, że [b]trzeba będzie miastu wpłacić kaucję, jej wysokość zaś może być różna[/b].

Z umowy najmu będą wynikać także zasady remontów i ulepszeń w lokalu. Każde przeprowadzenie remontu lub prac ulepszających będzie wymagało zgody gminy. Najemca zawsze będzie miał roszczenie do niej o zwrot poniesionych nakładów.

Z umowy najmu będzie także wynikać, kiedy można ją wypowiedzieć. Na przykład kiedy zalega się z zapłatą czynszu, nie akceptuje się podwyżki komornego, z powodu samowolnej zmiany przeznaczenia lokalu użytkowego itp.

Zdarza się, że przedsiębiorca chce podnająć część lokalu komunalnego, bo jest dla niego np. za duży. Wtedy będzie potrzebna zgoda gminy, w przeciwnym razie może to być powodem wypowiedzenia umowy przez miasto.

[srodtytul]Na jak długo[/srodtytul]

Umowę najmu lokalu użytkowego zawiera się na: czas nieokreślony z możliwością wypowiedzenia jej przez każdą ze stron w terminie trzech miesięcy, trzy lata oraz na okres dłuższy niż trzy lata.

[ramka][b]Przedsiębiorca musi mieć dokumenty[/b]

Do zawarcia umowy są potrzebne:

- aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (lub ewidencji działalności gospodarczej) w przypadku spółki cywilnej – umowa spółki i zaświadczenie o wpisie do ewidencji każdego wspólnika,

- zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach,

- zaświadczenie, że nie ma się zaległości czynszowych, w razie gdy wynajmowało się wcześniej lokal od miasta.[/ramka]

[ramka][b]Co trzeba zamieścić w ofercie[/b]

Konieczne jest podanie w niej takich danych, jak: