Gminne grunty w rękach wójta

Do gminnego zasobu nieruchomości należą te grunty i budynki, które są własnością gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym gminy. Mogą być one wykorzystywane na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej. Grunty gminne służą też realizacji budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także realizacji innych celów publicznych.

Rola organu wykonawczego

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Do ich zadań z tym związanych zalicza się m.in.:

- ewidencjonowanie nieruchomości zgodnie z katastrem,

- zapewnianie ich wyceny,

- sporządzanie planu wykorzystania zasobu,

- zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem,

- wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych należności,

- zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzących w skład zasobu.

Przykład

Rada miejska podjęła uchwałę określającą zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata albo na czas nieoznaczony. W uchwale postanowiono, że gdy wniosek złożą osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości lub korzystaniem z niej w określony sposób, burmistrz może uzależnić przeznaczenie nieruchomości na taki cel od zobowiązania wnioskodawcy do pokrycia kosztów, w tym kosztów zawarcia umowy. Zdaniem wojewody, przyjmując takie postanowienie, rada miejska wkroczyła w kompetencje burmistrza, który jest odpowiedzialny za gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości, a to stanowi istotne naruszenie prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny potwierdził, że rada miejska nie jest upoważniona do udzielania burmistrzowi kompetencji w zakresie gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości. Rada upoważniona jest bowiem wyłącznie do opracowania zbioru podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego, z pominięciem szczegółowych postanowień dotyczących czynności prawnej dokonywanej przez gminę reprezentowaną przez jej organ wykonawczy. Burmistrz powinien we własnym zakresie decydować, czy przeznaczenie nieruchomości do zbycia lub oddania w korzystanie uzależni od jakichkolwiek dodatkowych warunków.

Na podstawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu  z 3 grudnia 2008 r., sygn. II SA/Wr 335/08

Gospodarowanie zasobem nieruchomości wykonywane przez wójta polega ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, przeprowadzaniu podziałów oraz scaleń nieruchomości, a także wyposażaniu ich (w miarę możliwości) w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.

Spora część czynności, o których mowa w ust. 2 (z pewnymi wyjątkami), może być powierzane rzeczoznawcom majątkowym lub podmiotom, które zatrudniają te osoby. Wyłonienie osób i takich podmiotów może nastąpić w drodze przetargu publicznego.

Konieczne studium

Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalane przez gminy.

Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Koszty sporządzenia studium obciążają budżet gminy. Koszty sporządzenia lub zmiany studium wynikające z rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym obciążają odpowiednio budżet państwa, budżet województwa albo budżet powiatu.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem.

Studium uchwala rada gminy, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag, jakie zostały do niego zgłoszone. Tekst i rysunek studium stanowią załączniki do uchwały o przyjęciu studium. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) przedstawia wojewodzie tę uchwałę wraz z dokumentacją prac planistycznych w celu oceny jej zgodności z przepisami prawa.

Przykład

Rada miejska podjęła uchwałę w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zakwestionował ją wojewoda, zarzucając m.in. brak wyznaczenia na rysunku studium granic i oznaczenia terenu górniczego oraz granic obszarów wymagających przeprowadzenia procedury scaleń i podziału nieruchomości, zlokalizowanych na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Gdy sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, ten stwierdził m. in., że skoro ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, to studium musi być tak opracowane, aby jego wykładnia przy uchwalaniu planu nie budziła żadnych wątpliwości i nie dopuszczała różnych interpretacji.

W sytuacji gdy w części tekstowej studium określa się tereny podlegające scaleniom i podziałom, obowiązkiem rady gminy jest określenie tych terenów także w studium graficznym. Nie można utrzymywać, że wymóg zawarcia w studium danego elementu jest już spełniony, jeżeli w ogóle coś o nim napisano. Wymóg ten jest spełniony dopiero wówczas, gdy napisano i oznaczono go tak, by można było napisać spójny ze studium plan zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 4 września 2013 r., sygn. IV SA/Po 646/13

Interwencja wojewody

Jeżeli rada gminy nie uchwaliła studium, nie przystąpiła do jego zmiany albo, uchwalając studium, nie określiła w nim obszarów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim, trzeba się liczyć z interwencją wojewody. W takich sytuacjach wojewoda, po podjęciu czynności zmierzających do uzgodnienia terminu realizacji inwestycji i warunków wprowadzenia ich do studium, wzywa radę gminy w określonym terminie do uchwalenia studium lub jego odpowiedniej zmiany.

Po ewentualnym bezskutecznym upływie tego terminu wojewoda sporządza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianę dla obszaru, którego dotyczy zaniechanie gminy. Czynności wojewody przeprowadzane są w zakresie koniecznym do realizacji inwestycji celu publicznego. Plan taki przyjmowany jest w trybie zarządzenia zastępczego wojewody i wywołuje skutki prawne takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Koszty sporządzenia takiego planu ponosi w całości gmina.

Podstawa prawna: Art. 24-25 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2014 r., poz. 518 ze zm.)

Podstawa prawna: Art. 9–13 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 199)

Procedury: sporządzanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Krok 1. Ogłoszenie

Informację o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium należy zamieścić w prasie miejscowej oraz podać w obwieszczeniu, a także poinformować o tym w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie. W publikatorach tych określa się: formę, miejsce i termin składania wniosków dotyczących studium (nie krótszy jednak niż 21 dni od dnia ogłoszenia).

Krok 2. Projekt do uzgodnień

O podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium trzeba zawiadomić na piśmie instytucje i organy właściwe w sprawie uzgadniania i opiniowania projektu studium.

Projekt uzgadnia się z m.in. z zarządem województwa w zakresie jego zgodności z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i z wojewodą w zakresie jego zgodności z ustaleniami programu zawierającego zadania rządowe, służące realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym.

Konieczne są też opinie dotyczące rozwiązań przyjętych w projekcie studium m.in. starosty powiatowego, gmin sąsiednich, właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, właściwego organu administracji geologicznej (art. 11 pkt 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Do projektu wprowadza się zmiany wynikające z opinii.