PIT od czynszów może rozliczać jeden ze współwłaścicieli

- Wspólnie z mężem i swoją ciocią kupiłam lokal mieszkalny, bez fizycznego podziału. Między mną i mężem istnieje wspólność majątkowa i posiadamy 2/3 udziału w lokalu, natomiast ciocia posiada 1/3 udziału, traktując wspólnie kupione mieszkanie jako zabezpieczenie na starość. Ciocia zgadza się na wynajęcie tego lokalu, np. studentom, i nie będzie z tego tytułu czerpać pożytków. Chciałabym podpisać z ciocią umowę, z której będzie wynikało, że nie będzie ona czerpać pożytków z najmu, aby wynająć ten lokal, pobierać w całości kwotę z najmu i płacić PIT z tego tytułu. Złożyłam do urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu. Czy jako współwłaściciel lokalu mogę pobierać w całości pożytki z najmu tego lokalu i od całości opłacać podatek? – pyta czytelniczka.

Czytaj także: Tylko jeden z trzech właścicieli może rozliczać najem

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).

Odrębne źródło

Najem jest zatem podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów (tzw. najem prywatny). Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jest przychodem w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednak do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Uwaga! Przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (zob. art. 11 ust. 1 ustawy o PIT).

Co do zasady proporcjonalnie

Przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 1a ust. 1 ustawy o PIT (dot. przychodów opodatkowanych tzw. podatkiem liniowym), łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali skali podatkowej. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe (zob. art. 8 ust. 1 ustawy o PIT). Zasady te stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (zob. art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT).

Zasady te mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających w najmie prywatnym przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich (zob. art. 8 ust. 3 ustawy o PIT).

Oświadczenie to należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany przychód z najmu – pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy (zob. art. 8 ust. 4 ustawy o PIT).

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w tym oświadczeniu obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu rocznego, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu (zob. art. 8 ust. 5 ustawy o PIT).

Dotyczy to również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków (zob. art. 8 ust. 6 ustawy o PIT)

Można stosować ryczałt

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT). Przewidziano tu analogiczne zasady jak art. 8 ustawy o PIT, dotyczące możliwości uiszczania podatku dochodowego przez jednego z małżonków.

Fiskus potwierdza

Skoro współwłaścicielami lokalu mieszkalnego są: czytelniczka, jej mąż oraz ciocia czytelniczki i planuje ona zawrzeć z ciocią umowę, z której będzie wynikało, iż ciocia nie będzie czerpać pożytków z najmu, to czytelniczka, na podstawie tej umowy, będzie uprawniona do korzystania z części rzeczy wspólnej, uzyskując przychód z wynajęcia tej części lokalu mieszkalnego. Skoro podatniczka złożyła do naczelnika urzędu skarbowego – w wymaganym terminie – stosowne oświadczenie (zob. art. 8 ust. 3 ustawy o PIT lub art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym PIT), to będzie mogła płacić PIT – od całości dochodu (przychodu) uzyskiwanego z najmu lokalu mieszkalnego – w obowiązującej ją stawce, na zasadach odpowiednich dla wybranej formy, opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu prywatnego.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe, np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 20 listopada 2018 r. (0115-KDIT3. 4011.441.2018.1.DP) czy Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 2 lutego 2010 r. (IPPB1/ 415-856/09-2/AG).

Autor jest doradcą podatkowym

Jedno mieszkanie, kilku właścicieli

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność) (art. 195 kodeksu cywilnego; dalej k.c.). Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 k.c.). Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami w zakresie korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż to wynika z art. 206 k.c. i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki takiej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne" zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Jeśli więc współwłaściciele nieruchomości zawrą umowę quoad usum, to tylko ci współwłaściciele, którzy na mocy takiej umowy uprawnieni będą do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej uzyskają przychód z wynajęcia tej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele, niebędący stroną stosunku najmu, nie uzyskają z tego tytułu żadnego przychodu.

>Wystarczy jeden podpis

Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu oraz zawiadomienie o rezygnacji z tej formy rozliczania mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania (art. 8 ust. 7 ustawy o PIT).

Podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1509 ze zm.)