„Czy prawo miejscowe jest groźne? Czy należy bać się tego prawa? Prawa obywatelskie i właścicielskie w świetle urzędowych i sądowych interpretacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego". Nad tymi kwestiami zastanawiali się uczestnicy debaty, która odbyła się w siedzibie „Rzeczpospolitej".
Prawie każdy plan uchylany
Bogdan Żmijewski, ekspert od przygotowywania inwestycji, właściciel firmy doradczej Lewant, zauważył, że podczas planowania inwestycji zasadniczą kwestią jest planistyczne prawo lokalne obowiązujące inwestorów: – Dlatego potrzebna jest jego trwałość, jasność i czytelność. Tymczasem prawo to jest niejasne. Powoduje konfliktogenne interpretacje przez organa władzy. Wiele planów, jako niezgodnych z prawem, jest uchylanych przez wojewodę w trybie nadzoru zaraz po uchwaleniu, ale także z powodu skarg z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym i z art. 94 przez wojewodę w terminie późniejszym. W Warszawie takich przypadków jest dużo. Prawie każdy plan uchwalany przez Radę Miasta jest w jakiejś części uchylany przez wojewodę. Ostatnio w planie Wierzbna na 70 terenów planistycznych uchylono 40, a w planie Spornej na 71 – czterdzieści parę. W wielu planach nie ma wskaźników inwestycyjnych czy linii zabudowy, które stanowią podstawowy standard ustaleń planu – mówił Bogdan Żmijewski.
Dr hab. prof. UG Tomasz Bąkowski, kierownik Katedry Prawa Administracyjnego Uniwersytetu Gdańskiego, i prof. Marek Szewczyk, kierownik Katedry Prawa Administracyjnego i Nauki o Administracji na Uniwersytecie Adama Mickiewicza w Poznaniu, zgodzili się, że elementarnej stabilności w prawie nie ma również na szczeblu ustawowym. I podkreślili, że w ubiegłych latach w tekście ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonywano ingerencji aż 10 razy, z czego dziewięć stanowiły nowelizacje, a jedna wynikała z wyroku Trybunału Konstytucyjnego.
– Obecnie obowiązuje prawie 1300 ustaw dotyczących całej Polski i ponad 300 tys. aktów prawa miejscowego. Moc wiążąca prawa stanowionego w gminach jest taka sama jak moc ustawy. Często narzekamy, że ustawodawca jest nieracjonalny, a ustawy są z sobą wzajemnie sprzeczne, ale to, co się dzieje na szczeblu lokalnym, jest równie zagmatwane – mówił prof. Tomasz Bąkowski. A prof. Szewczyk podkreślił, że prawa dotyczące bezpieczeństwa inwestowania przekładają się na to, za ile i kiedy nabędziemy mieszkanie, na prawa własności i warunki korzystania z prawa własności nieruchomości.
Niejasna wykładnia przepisów
Według ekspertów, jednym z największych problemów jest niska jakość prawna planów zagospodarowania, co powoduje wzrost kosztów spowodowanych przez opóźnienie inwestycji podczas rozstrzygania sporów inwestora z organami administracji. Trzy-, pięcioletni spór to duże koszty kapitałowe. To się przekłada na koszt metra kwadratowego biura, mieszkania, ale także na rozwój gminy, w tym wpływy z podatku za nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste, wykorzystanie infrastruktury miejskiej, poziom i jakość życia mieszkańców. Banki przed udzieleniem kredytu robią audyty miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, analizując, czy istnieje ryzyko uchylenia planów w trakcie inwestycji. Ponadto, jeśli ktoś miał decyzję o warunkach zabudowy, a zaczął obowiązywać miejscowy plan, to decyzja o warunkach zabudowy traci ważność w części niezgodnej z ustaleniami miejscowego planu. Taka sytuacja potrafi zatrzymać inwestycje na wiele miesięcy. To rodzi skutki odszkodowawcze – podkreślał Bogdan Żmijewski.