Po Nowym Roku gminy przestaną być właścicielami tysięcy hektarów ziemi. Nie oznacza to jednak, że samorządy zaczną masowo bankrutować, a osoby, które się uwłaszczą, wzbogacać.

Efekt „dziury" w samorządowym budżecie zostanie przesunięty w czasie. Miasta będą się również ratować wysokimi bonifikatami w opłatach za przekształcenie gruntu oraz podwyżkami różnego typu opłat.

Jakie dziury w kasie

Do kasy gdańskiego ratusza wpływa z tytułu rocznych opłat za użytkowanie wieczyste gruntów 30 mln zł, w tym 6 mln zł za nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe. W Krakowie dochód jest jeszcze wyższy i w ub.r. wyniósł 117 mln zł, z tego 27 mln zł wpłacili właściciele lokali w blokach oraz domów jednorodzinnych.

W Poznaniu do miejskiej kasy wpłynęło w sumie ok. 38 mln zł, w tym aż ok. 25 mln zł stanowił dochód z nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe. Natomiast Bydgoszcz może się pochwalić za grunty mieszkaniowe środkami w wysokości 5,8 mln zł.

Najwięcej na przekształceniu straci więc Poznań, następne są Kraków i Gdańsk. Jeszcze większa „dziura" będzie w kasie warszawskiego ratusza. Choć nie podał „Rzeczpospolitej", jakie dochody czerpie z rocznych opłat, to precyzyjne wyliczył uszczerbek w miejskim budżecie.

– Szacujemy, że od 2019 r. dochody z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste zmniejszą się o 0,2 mld zł w skali roku – tłumaczy Konrad Klimczak ze stołecznego ratusza.

Odroczenie w czasie

Eksperci jednak uspokajają. Ich zdaniem samorządy kosztem swoich mieszkańców szybko powetują sobie straty. Może nawet odżyć pomysł wprowadzenia podatku katastralnego, którym od lat straszy się Polaków.

– Panuje powszechne przekonanie, że jednostki samorządowe poniosą koszty przekształceń z użytkowania wieczystego we własność, a z czasem zostaną pozbawione jednego ze swych głównych źródeł przychodów. Ale przecież przez 20 lat będzie obowiązywać opłata przekształceniowa zasilająca rachunki gmin – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Zagrożenie gmin katastrofą finansową jest więc na tyle odległe i iluzoryczne, że na dziś bardzo trudne do prognozowania. Co więcej, jest prawdopodobne, że likwidacja użytkowania wieczystego, na razie tylko dotycząca nieruchomości mieszkaniowych, jest elementem świadomie zaplanowanym przez ustawodawcę w celu stworzenia warunków do wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce, który – jak wiadomo – dla samorządów byłby prawdziwym dobrodziejstwem – mówi Jarosław Jędrzyński.

Podobnego zdania jest Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus wyspecjalizowanej w zarządzaniu nieruchomościami. – W dłuższej perspektywie pomoże gminom poradzić sobie z rosnącymi lawinowo kosztami oraz malejącymi wpływami do budżetu, także w wyniku zmiany prawa, które przekształca wieczyste użytkowanie gruntu w jego posiadanie na własność – uważa Mariusz Łubiński.

Wcześniej jednak gminy będą próbować zwiększyć swoje dochody, podnosząc firmom roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntów oddanych na cele komercyjne. W górę mogą pójść również inne opłaty.

– Miasta mogą zwiększyć obciążenia fiskalne, nakładając nowe obciążenia, np. opłatę za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonania na nieruchomości robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem. Równocześnie mogą zwiększać podatki od gruntu, nieruchomości lub nałożyć jeszcze szereg innych opłat – wylicza Mariusz Łubiński.

Ratowanie się bonifikatami

Wiele miast planuje również wprowadzić po Nowym Roku wysokie bonifikaty w opłatach przekształceniowych. Będą mogły z nich skorzystać osoby, które jednorazowo zdecydują wnieść całą opłatę. Co ciekawe, nierzadko będą one wyższe od tych, które przewidują przepisy w wypadku gruntów Skarbu Państwa.

W Warszawie wyniosą one w wypadku domów jednorodzinnych 98 proc., a mieszkań 99 proc. W tym kierunku idą też inne miasta (więcej na ten temat na stronach działu prawa „Rzeczpospolitej").

– Może dojść do masowego zjawiska wnoszenia jednorazowych opłat za wieczyste użytkowanie. Co spowoduje znaczny przyrost środków w kasach gmin. Co ciekawe, nowe prawo reguluje jednoznacznie coś co do niedawna i tak było możliwe – mówi Mariusz Łubiński. – Do tej pory też istniała możliwość przekształcenia wieczystego użytkowania we własność, jednak wymagało to zgody wszystkich mieszkańców danej nieruchomości. W rzeczywistości powyższy warunek był możliwy do spełnienia wyłącznie w mniejszych budynkach mieszkalnych, do kilkunastu mieszkań. Duże inwestycje i osiedla były więc niejako naznaczone statystyką i faktem, że trudno w takiej skali dojść do porozumienia – podkreśla.

Iluzoryczna korzyść

Natomiast właścicieli mieszkań i domów jednorodzinnych, którzy się uwłaszczą, czeka wielkie rozczarowanie.

– Po przekształceniu wartość mieszkania czy domu jednorodzinnego nie wzrośnie. Będzie ona na podobnym poziomie jak obecnie – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.