To już pewne, rekordu nie będzie. W sześciu aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) deweloperzy sprzedali w tym roku ok. 62,5 tys. mieszkań (prognozy Reasa/JLL, ostatecznych danych jeszcze nie ma), podczas gdy w zeszłym – 72,8 tys. Do sprzedaży trafiło w tym roku ok. 60,6 tys. lokali, a w 2017 r. – 67,5 tys. Spadkom sprzedaży i podaży towarzyszyły podwyżki cen lokali. Jak podaje RynekPierwotny.pl, w Warszawie średnie ceny ofertowe mkw. nowych mieszkań wzrosły o 12 proc., z 7,7 tys. zł w grudniu 2017 r. do ponad 8,6 tys. zł na koniec tego roku. W Krakowie odnotowano 12-proc. podwyżki – z 6,8 do 7,6 tys. zł za mkw., a w Gdańsku – o 14 proc. – z niespełna 6,5 do niemal 7,4 tys. zł.

Flipper bierze wszystko

– To był kolejny rok podwyżek cen mieszkań w większości miast. Na duży popyt wpływ miała relatywnie dobra sytuacja gospodarstw domowych i dostępność kredytów – mówi Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation. – Większość deweloperów zanotowała jednak spadki sprzedaży i wszystko wskazuje, że sprzedaż będzie nadal spadać. Rosnące ceny materiałów budowlanych i problemy kadrowe mogą spowodować, że część planowanych inwestycji przesunie się w czasie lub będzie mieć problemy podczas realizacji – ocenia. Branży budowlanej brakuje nawet 100–150 tys. pracowników.

Rosnące ceny mieszkań nie zdziwiły Marcina Jańczuka, eksperta Metrohouse. Jego zdaniem ten trend był łatwy do przewidzenia. – Wielu inwestorów poszukujących sprawdzonego źródła lokowania kapitału, odpływ z giełdy indywidualnych inwestorów, tanie kredyty oraz pozytywne informacje płynące z gospodarki napędzały popyt na mieszkania – mówi Jańczuk. – Zaskakuje jednak skala podwyżek – podkreśla. Rekordy, jak zauważa dyrektor, padały w Warszawie i Gdańsku, czyli miastach obleganych przez inwestorów kupujących lokale na wynajem. – Obarczanie ich odpowiedzialnością za podwyżki byłoby jednak dużym nadużyciem – zastrzega Jańczuk. – Skala zakupów inwestycyjnych powodowała, że deweloperzy nie byli skłonni do negocjacji. Mroczne prognozy niektórych specjalistów mówiące o szybkim nasyceniu się rynku najmu nie sprawdziły się w mijającym roku.

2018 r. był całkiem dobry w ocenie pośredniczki Joanny Lebiedź, właścicielki biura Lebiedź Nieruchomości. – Dobrze sprzedawały się mieszkania małe i średnie, zarówno te wykończone, jak i te do remontu – mówi. – 30–50-metrowe lokale często osiągały wyższe niż ofertowe ceny. Koniunkturę dla mieszkań w cenie do 450 tys. zł napędzali młodzi ludzie kupujący lokale dla siebie. Taki poziom cen pozwala jeszcze na zaciągnięcie kredytu. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego według AMRON/SARFiN to niewiele ponad 255 tys. zł.

Drugą siłą napędową, jak mówi Joanna Lebiedź, byli flipperzy, czyli kupujący małe, niedrogie, często zrujnowane mieszkania, by po remoncie szybko sprzedać je z zyskiem. – Ten rok obfitował w ten rodzaj inwestycji, dzięki czemu nawet nieciekawe lokale z płyty sprzedawały się śpiewająco, zwłaszcza jeśli adres był topowy – mówi.

Długie procedury

O dobrym roku na rynku mieszkań mówią deweloperzy. Ewa Perkowska, dyrektor pionu handlowego w Budimeksie Nieruchomości, zwraca jednak uwagę na wydłużające się procedury – m.in. pozyskania gruntu i pozwoleń na budowę. – Sytuacja gospodarcza z jednej strony sprzyja kupującym, z drugiej odpowiada m.in. za wzrost cen wykonawstwa, co wpływa na ceny mieszkań – mówi.

Na procedury zwraca uwagę także Dariusz Sokołowski, prezes Spectry Development. – Podaż mieszkań jest nadal bardzo duża, a byłaby nawet większa, gdyby nie procedury administracyjne – twierdzi.

Do udanych mijający rok zalicza Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający spółką Cordia Polska. – Sprawdziły się wprawdzie prognozy lekkiego spowolnienia, wyniki nie dają jednak powodów do niepokoju – ocenia. – Spadek bezrobocia i wzrost wynagrodzeń wzmagają popyt na lokale – mówi.

Według Melaniuka mieszkania będą jeszcze drożeć. – 36 proc. transakcji w stolicy jest przeprowadzanych po cenach wyższych niż 10 tys. zł za metr – zauważa. Na rekordowe transakcje wskazuje Cenatorium. Za 300-metrowe mieszkanie w Rezydencji Foksal w Warszawie klient zapłacił prawie 13 mln zł. 6,5 mln zł kosztował ponad 250-metrowy apartament w Złotej 44 w stolicy.

Opinia dla „rz"

Paweł Sztejter, dyrektor działu rynku mieszkaniowego, REAS | JLL