Wartość dokonanych przez fundusze inwestycji w portfele mieszkań na wynajem w Europie w 2018 r. sięgnęła 56 mld euro (ponad 240 mld zł). Według szacunków brytyjskiego oddziału firmy JLL to o aż 40 proc. więcej niż rok wcześniej.

Jak tłumaczą eksperci, wynik okazał się znacząco wyższy od oczekiwanego dzięki kilku megatransakcjom. Średnia wartość transakcji tym samym przekroczyła 50 mln euro – to o jedną piątą więcej niż średnia z pięciu wcześniejszych lat. Dla inwestorów szukających stabilnych wpływów z czynszów kluczowa stała się duża skala.

Analitycy JLL prognozują, że coraz większy udział w transakcjach będą mieć takie rodzaje szeroko rozumianego budownictwa mieszkaniowego jak domy dla studentów i seniorów czy nawet colivingi. Dla inwestorów to możliwość zróżnicowania portfela i szansa na lepsze zwroty niż z tradycyjnego najmu mieszkań, zwłaszcza że kwestie czynszów w tych segmentach nie są tak uregulowane.

Rekordowa wartość transakcji w 2018 r. nakazuje oczekiwać słabszego wyniku w 2019 r. Inwestorom coraz trudniej znajdować duże portfele zapewniające odpowiednią skalę.

Polska urośnie

W 2018 r. najwięcej w portfele mieszkań zainwestowały podmioty z Europy (52 proc.), mocno uaktywnili się Amerykanie, uzyskując 39-proc. udział w torcie.

18,6 mld euro przypadło na bezapelacyjnie wiodący rynek niemiecki, 6,8 mld euro ulokowano w Wielkiej Brytanii, 5,6 mld w Holandii, 5,1 mld w Szwecji, 4,9 mld w Danii, 4,4 mld w Hiszpanii, 4,3 mld we Francji, 3,6 mld w Austrii, 1,8 mld w Finlandii oraz 1 mld w Irlandii. W zestawieniu znalazła się jeszcze Polska z wartością transakcji 0,13 mld euro.

Na wiodącym rynku niemieckim inwestorzy ulokowali o 38 proc. więcej niż rok wcześniej, ale do rekordu z 2015 r. (ponad 25 mld euro) sporo brakuje. Aż 2,9 mld euro to wartość przejęcia dysponującego portfelem 27 tys. mieszkań Buwoga przez Vonovię ale 90 proc. transakcji obejmowało mniejsze portfele, do 800 lokali.

Opisując polski rynek, analitycy JLL zwrócili uwagę na jego względną stabilność w ciągu czterech ostatnich lat, kiedy zawierano transakcje opiewające na 12–160 mln euro. Eksperci prognozują wzrost, zwracając uwagę na kilka czynników ryzyka. Podstawowe to ryzyko kursowe powodujące mniejszą stabilność wpływów z czynszów (niedawno pisaliśmy, jak radzą sobie pionierzy). Po drugie kwestia finansowania – dla banków pożyczanie na tworzenie portfeli mieszkań to również nowinka i konieczność wypracowania rynkowych standardów.

Warto podkreślić, że choć na ostatnim miejscu, to Polska figuruje w rankingu JLL – inaczej niż uznawane za wciąż wschodzące Włochy czy Belgia.

Graczy przybywa

Na młodym polskim rynku największym graczem jest państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem dysponujący ok. 2,5 tys. lokali w największych aglomeracjach. Dla porównania niemiecka Vonovia ma zasoby rzędu 400 tys.

Wśród prywatnych graczy największe ambicje ma kontrolowana przez amerykański kapitał platforma Resi4Rent, która niedawno oddała pierwsze lokale we Wrocławiu, a w ciągu kilku lat chce zbudować portfel 5–7 tys. mieszkań w największych miastach. Pomaga jej w tym udziałowiec mniejszościowy, deweloperska spółka Echo Investment.

Na początku wakacji z marką Inspirentals ruszył Golub GetHouse, planując dwie pierwsze inwestycje w Warszawie na 870 lokali. Niemiecka Catella jest właścicielem kilku pięter w luksusowym stołecznym apartamentowcu Złota 44, bloku na Woli, wkrótce na rynek trafią mieszkania w Krakowie. Inwestorów zainteresowanych najmem instytucjonalnym przybywa: o ten segment działalność chce rozszerzyć budujący u nas od lat osiedla belgijski deweloper BPI Real Estate, z kolei Finowie z YIT i Niemcy z Medici stawiają na niszowy coliving.

Na ekspansję w Polsce zdecydował się skupiony dotychczas na Pradze Zeitgeist Asset Management. Inwestor kupił już pięć nieruchomości: kamienice przy Długiej i Wrzesińskiej w Warszawie, gdzie powstaną apartamenty, stary biurowiec przy ul. Solec w Warszawie, który zostanie zamieniony w dom studencki. W tym roku portfel powiększył się o historyczny budynek Poczty Głównej i działkę przy Cystersów w Krakowie.

– Postrzegamy polski rynek jako bardzo obiecujący z trzech kluczowych względów – mówi Peter Noack, współzałożyciel i dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management. – Po pierwsze, rosnące ceny mieszkań skłaniają ludzi do najmu. Po drugie, coraz trudniej o kredyt hipoteczny, biorąc pod uwagę wysoki wkład własny. Po trzecie, nowe pokolenie ma zupełnie inne podejście do życia. Młodzi nie chcą być związani jednym adresem, a już na pewno nie kosztownym kredytem, chcą wolności i elastyczności. Wolą inwestować w doświadczenia i przeżycia niż nieruchomości. Nie mają potrzeby posiadania, wolą traktować rzeczy jak usługę – dodaje.

Menedżer wskazuje, że ogromny popyt na mieszkania na wynajem w dużych miastach i wprowadzone jesienią 2017 r. zmiany w przepisach o najmie tworzą dobry fundament dla inwestorów zainteresowanych budową portfeli w Polsce.

– Wasz kraj to ogromny rynek, dający inwestorom wiele możliwości dywersyfikowania portfela. To nie tylko stolica, ale też kilka miast regionalnych atrakcyjnych z punktu widzenia inwestycji w nieruchomości. Zaczęliśmy od Warszawy, w tym roku weszliśmy do Krakowa, ale wkrótce pojawimy się w kolejnych miastach, m.in. w Gdańsku – mówi Noack. – Nasz plan na Polskę wpisuje się w strategię inwestowania w nieruchomości w centrach i „gorących" obszarach miast. Z tego co wiem, jesteśmy tutaj jedynym funduszem inwestującym w historyczne obiekty, przygotowanym pod względem finansowym i organizacyjnym do przebrnięcia przez trudny proces uzyskania pozwoleń. To ciężka praca, ale wiemy, jak to robić dzięki doświadczeniu zebranemu w Czechach. Ważne jest to, że nasi inwestorzy rozumieją nasz biznes, nie wywierają na nas presji – jesteśmy nastawieni na długoterminowy najem, a nie tzw. szybką sprzedaż – podkreśla.

Zeitgeist chce w Polsce zbudować portfel najmu zarówno mieszkań na klasyczny wynajem, jak i mieszkań serwisowanych oraz akademików.

– W Pradze prowadzimy cztery domy studenckie pod własną marką mieszkań studenckich Zeitraum. Mam nadzieję, że wkrótce uruchomimy dwa akademiki w Warszawie i jeden w Gdańsku. Obserwujemy także Kraków i inne ośrodki uniwersyteckie – podsumowuje Noack.