Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w stolicy w ciągu roku poszły w górę z 8,9 do ponad 10 tys. zł za mkw. (VIII 2018 r./VIII 2019 r.) – podaje RynekPierwotny.pl w przygotowanym dla „Rzeczpospolitej" zestawieniu. Ceny są już wyższe niż w szczycie poprzedniej hossy. Z szacunków portalu Obido.pl wynika, że jest drożej nawet o 10 proc.

W sierpniu 2009 r., niespełna rok po wybuchu światowego kryzysu, kiedy mieszkania zaczęły tanieć także w Polsce, w Warszawie deweloperzy wyceniali je na ponad 9,8 tys. zł za mkw. W Krakowie średnie ceny ofertowe mkw. lokali wynoszą już 7,97 tys. zł, rok temu było to 7,15 tys. zł, a dziesięć lat temu – 7,59 tys. zł. We Wrocławiu za mkw. lokalu deweloperzy chcą dziś średnio 7,66 tys. zł, rok temu żądali 7,05 tys. zł, a w sierpniu 2009 r. – 5,45 tys. W Gdańsku mieszkania podrożały w ciągu roku z 8,3 do 9,1 tys. zł (6,1 tys. zł w VIII 2009 r.).

Czytaj także: Miliony mieszkań w programach 

To nie spekulacje

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje dla „Rzeczpospolitej", że cenniki deweloperskie wciąż prą w górę, ale dynamika zwyżek wytraca impet. – Wzrost nie może trwać wiecznie, prędzej czy później nastąpi stabilizacja, a po niej korekta – podkreśla ekspert. – Trudno jednak przewidzieć kiedy.

Z kolei Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski, ocenia, że okres największej hossy mamy najprawdopodobniej za sobą, ale przejście z fazy boomu do fazy równowagi następuje łagodnie. Jego zdaniem dzisiejszy rynek jest o wiele stabilniejszy niż w latach 2006–2008. – Dobra sytuacja gospodarcza (wzrost PKB, wzrost płac, niskie bezrobocie, stabilne zatrudnienie m.in. w sektorach finansowym i IT) powoduje, że wielu Polaków ma zdolność kredytową popartą znacznym wkładem własnym – podkreśla. – Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym kredyty złotówkowe są stosunkowo tanie, więc szeroko dostępne.

Klient może więcej

Większa niż dziesięć lat temu jest siła nabywcza klientów. Ile mkw. mieszkania można kupić za średnie wynagrodzenie brutto, przeanalizowała firma doradcza JLL (dane na koniec VI). W stolicy przeciętna pensja wystarczy na 0,66 mkw. lokalu, podczas gdy w 2009 r. – na 0,52 mkw. W Krakowie kupimy dziś 0,75 mkw., dziesięć lat temu – 0,45 mkw., w Gdańsku – 0,73 mkw. (0,66 mkw. w 2009 r.), we Wrocławiu – 0,72 mkw. (0,48 mkw.), w Poznaniu – 0,81 mkw. (0,55 mkw.), a w Łodzi – także 0,81 mkw. (0,53 mkw.).

Czytaj także: Nie ma rady, najem biur będzie coraz droższy 

Wojciech Bartosik nie wyklucza, że obecna dwucyfrowa dynamika wzrostu cen mieszkań spowoduje jednak spadek popytu. – Będzie to normalna gra rynkowej, równoważenie się popytu i podaży – twierdzi.

Korektę wyników sprzedaży nowych mieszkań, jak przypomina Jarosław Jędrzyński, mamy już od roku. W tym roku sprzedaż może być niższa niż w 2018 r. o ok. 10 proc.

W porównaniu z II kwartałem 2009 r. powodów do narzekań nie ma. W stolicy dziesięć lat temu firmy sprzedały 2,5 tys. lokali, w II kwartale tego roku – ponad 5,6 tys. W Krakowie – odpowiednio – ponad 1,2 tys. (II kwartał 2009 r.) i ponad 2,9 tys. (II kwartał tego roku), we Wrocławiu – 990 i ponad 2,9 tys., w Poznaniu 440 i ponad 1 tys., w Gdańsku – 560 i 1,32 tys., a w Łodzi – 330 i 820.

– Wygląda na to, że za sobą mamy boom rozumiany jako poprawianie rekordów sprzedaży – ocenia Jarosław Jędrzyński. – Wciąż jednak brak kompletu argumentów za ogłoszeniem cyklicznego spowolnienia, które jest naturalnym następstwem kilkuletniej rynkowej prosperity. Rynkowa cykliczność jest jednak nieubłagana i po krótszej bądź nieco dłuższej walce rynek z pewnością wejdzie w fazę kilkuletniej korekty swych statystyk sprzedażowo-inwestycyjnych – mówi.

Ekspert przypomina, że na rynek nadal płynie gotówka, choć nieco węższym strumieniem. – To jednak nie ma znaczenia, bo to kredyty mieszkaniowe podtrzymują koniunkturę na w pełni zadowalającym deweloperów poziomie – podkreśla analityk RynkuPierwotnego.pl. – W coraz większym też stopniu kredyty mogą odpowiadać za zakupy inwestycyjne – przewiduje. Dodaje, że w II kwartale rynek hipotek wystrzelił nieoczekiwanie, a w tym mamy powtórkę.

Czytaj także: Ranking kredytów hipotecznych 2019. 300 tys. zł na 25 lat

Inwestorów nie brakuje

Spokojni są deweloperzy. Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, przewiduje, że w najbliższych miesiącach ceny mieszkań powinny pozostać stabilne, z możliwym lekkim trendem wzrostowym. – Największe podwyżki cen wykonawstwa mamy za sobą, dlatego nie ma istotnych powodów, dla których koszty zakupu mieszkań miałyby znacząco wzrosnąć lub zmaleć – wyjaśnia. – Nasza firma w tym roku notuje historyczne rekordy sprzedaży – w ujęciu miesięcznym, kwartalnym czy w skali całego pierwszego półrocza. Na koniec sierpnia mieliśmy sprzedanych ponad 2 tys. lokali. Plan na cały rok to przynajmniej ok. 2,8 tys. mieszkań.

Zdaniem prezesa Juroszka sytuacja na rynku mieszkaniowym jest zdrowa, bo popyt jest nadal zdecydowanie większy niż podaż. – Największym wyzwaniem ze względu na trudności administracyjne pozostaje dostarczenie odpowiedniej liczby lokali – mówi.

Spowolnienia tempa podwyżek cen spodziewa się Grzegorz Woźniak, prezes Quelle Locum. – Sytuacja na rynku nieruchomości nieco się ustabilizuje. Możliwa jest nawet niewielka korekta cen, wynikająca m.in. ze spowolnienia gospodarczego – ocenia. – Z drugiej strony, patrząc na stale rosnące ceny gruntów, koszty budowlane i braki siły roboczej, nie należy się liczyć ze spektakularnymi spadkami – twierdzi.

Grzegorz Woźniak zwraca też uwagę, że pomimo wzrostu cen mieszkań, nawet o 15 proc. w ciągu roku, sprzedaż nie odbiega od lat ubiegłych. – Ewentualny niewielki spadek liczby transakcji może być spowodowany zmniejszającą się liczbą wydawanych pozwoleń na budowę, nie zaś poziomem cen – twierdzi. – Szacuje się, że w Polsce nadal brakuje 2–2,5 mln mieszkań, przez co nowe lokale szybko znajdują nabywców – mówi.

Trend zwyżkowy w najbliższym czasie utrzyma się zdaniem Macieja Borkowskiego, prezesa Grupy Deweloperskiej Geo. – Podaż mieszkań jest duża, ale popyt jeszcze większy – podkreśla. – Wśród naszych stałych nabywców są klienci gotówkowi kupujący w celach inwestycyjnych mniejsze mieszkania – dodaje. Symptomów kryzysu prezes Geo nie dostrzega.

Marcin Krasoń ekspert obido.pl

Ceny mieszkań rosną od kilku lat. W największych miastach są dziś wyższe o ok. 10 proc. niż u szczytu poprzedniej hossy. Rekordy są jednak tylko nominalne. Ostatnie lata przyniosły wyraźny wzrost dochodów Polaków, a co za tym idzie – możliwości nabywcze są coraz większe. Spodziewam się, że w najbliższych kwartałach wzrost będzie już mniej dynamiczny i w końcu się zatrzyma. Spektakularnych spadków cen – rzędu 25 czy 35 proc. – nie ma się co spodziewać. Dzisiejszy wzrost nie ma charakteru spekulacyjnego jak w latach 2004–2008.