Trudno mówić o upadłościowej lawinie wśród deweloperów, jednak nie brakuje opinii, że takich przypadków może być więcej. Z punktu widzenia klienta szczególnie cenna jest wiedza, jak reagować, gdy już do takiej sytuacji dojdzie.
– Bądźmy szczerzy: jeśli deweloper, u którego zostało kupione mieszkanie, ogłosi upadłość, sytuacja nabywcy nie jest do pozazdroszczenia – uważa Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker. – Jednak nie można się od razu poddać, bo zawsze warto walczyć o swoje pieniądze. Co więc da się zrobić? Wszystko zależy od tego, w jakiej formie została podpisana umowa przedwstępna – dodaje.
W momencie, kiedy deweloper ogłasza upadłość, jego istniejący majątek staje się częścią masy upadłościowej, którą zarządza syndyk masy upadłościowej. Klienci stają się wierzycielami dewelopera, a ich roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kategorii III. Oznacza to, że roszczenia klientów rozpatrywane będą na samym końcu. W pierwszej kolejności z majątku upadłego dewelopera zaspokajane są m.in. wszystkie koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenia emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy. Pozostała część majątku przekazywana jest na pokrycie wszystkich zobowiązań podatkowych dłużnika i dopiero po ich uregulowaniu mogą dochodzić swoich praw klienci.
– Jeśli chcemy odzyskać zainwestowane środki, musimy zgłosić wierzytelność do sądu upadłościowego – radzi Aleksandra Szarek. – Jest to dla nas jedna z ważniejszych czynności, ponieważ brak zgłoszenia pozbawia wierzyciela możliwości zaspokojenia swych roszczeń z majątku w ramach postępowania upadłościowego. Zgłoszenie wierzytelności jest formą jej dochodzenia w postępowaniu sądowym. Spełnia analogiczną funkcję do wytoczenia powództwa w procesie czy złożenia wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Należy pamiętać, aby w zgłoszeniu dokładnie opisać wierzytelność, a zwłaszcza określić kwotę należności głównej (to, co wpłaciliśmy już deweloperowi), wraz z należnościami ubocznymi, którymi są odsetki należne od dewelopera za okres do dnia ogłoszenia upadłości oraz koszty procesu i egzekucji związane z dochodzeniem należności głównej. Muszą być też określone dowody stwierdzające istnienie wierzytelności oraz kategoria, do której wierzytelność ma być zaliczona – podkreśla.
Bardzo ważne jest, aby podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zapewnić sobie zabezpieczenie w postaci wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu na nabywcę w księdze wieczystej. Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej korzysta bowiem z uprzywilejowanej pozycji, tzn. zostaje ono wypłacone z ceny sprzedaży nieruchomości. Pozostali wierzyciele mogą się zadowolić tylko zaspokojeniem swoich roszczeń z masy upadłościowej, czyli majątku spółki. Prawo upadłościowe szczegółowo określa, w jakiej kolejności zostają zaspokojone wierzytelności. Przyszli nabywcy, których roszczenia wpisane są do księgi wieczystej, są w zdecydowanie lepszej sytuacji, ponieważ spłata należności dewelopera nastąpi w pierwszej kolejności, z ceny sprzedaży nieruchomości.
