Gdzie mieszkania staniały najbardziej

Zdaniem pośredników zajmujących się obrotem nieruchomościami ostatnie transakcje nie pozostawiają złudzeń co do tendencji spadkowej na wtórnym rynku mieszkań. Powodem jest niezmniejszająca się w istotny sposób od wielu miesięcy nadpodaż lokali oraz coraz dłuższy czas oczekiwania na klientów.

Według firmy Metrohouse & Partnerzy przeciętnie mija prawie 140 dni od chwili przyjęcia lokalu przez agencję do momentu sprzedaży. A wcześniej właściciele zwykle przez wiele miesięcy sami próbowali znaleźć nabywców.

Spuścić cenę albo poczekać

– Aby sprzedać teraz mieszkanie, należy przygotować się na istotne negocjacje cenowe. Klienci, którzy nie są gotowi na dalsze obniżki, wycofują lokale ze sprzedaży w oczekiwaniu na lepszy moment do wejścia na rynek – mówi Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse & Partnerzy.

Z ostatnich analiz cen, przygotowanych przez tę agencję, wynika, że rekordowe tąpnięcie nastąpiło w Poznaniu, stawki transakcyjne spadły w tym mieście aż o 6,6 proc. miesiąc do miesiąca.

– Dziś mieszkania tam kupowane kosztują średnio 4296 zł za mkw. To blisko do limitu wyznaczonego dla mieszkań w programie Rodzina na swoim w Poznaniu 4120 zł za mkw. Dzięki temu niektórzy mieszkańcy Poznania mieli jeszcze szansę na dopłaty, kupując lokal z rynku wtórnego – mówi Marcin Jańczuk.

Podkreśla, że presja obniżania cen była w stolicy Wielkopolski silniejsza w ostatnich tygodniach niż w innych dużych miastach.

Do 7 tys. zł za mkw. zbliża się tymczasem średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie. Stawki w stolicy spadły jednak tylko o 1,5 proc. w stosunku do notowań sprzed miesiąca.

Kolejne obniżki miały też miejsce w Gdańsku. Dziś cena jest tam niższa o 1,7 proc. niż miesiąc temu.

Natomiast znacznie większe spadki miały miejsce w Krakowie (-2,6 proc. m/m) oraz we Wrocławiu (-3,5 proc. m/m).

Dwupokojowe na celowniku

Jeszcze bardziej widać tendencję spadkową, gdy spojrzymy na zmiany cen transakcyjnych mieszkań w ciągu ostatnich 12 miesięcy. We Wrocławiu jest to 6,6 proc. rok do roku, ale w Krakowie już 13,1 proc., a w Poznaniu aż 16,4 proc.

– Niższe ceny transakcyjne są dowodem na zmniejszającą się zdolność nabywczą Polaków, asekuracyjne podejście do zakupów i znaczne obniżenie poprzeczki, gdy chodzi o standard nabywanego lokalu. Inwestycje są bardziej przemyślane, a na pierwszy plan wysuwa się funkcjonalność lokalu i możliwości aranżacyjne – podkreśla Marcin Jańczuk.

Co kupują coraz biedniejsi Polacy? Jak mówi Rafał Drożowski, dyrektor biura M & P w Poznaniu, największym zainteresowaniem w tym mieście cieszą się mieszkania dwupokojowe w cenie do 200 tys. zł.

– Stanowiły aż 75 proc. transakcji w listopadzie. Zmniejsza się też kupowany metraż, nieznacznie przekracza 40 mkw. – wylicza Drożowski.

– W zahamowaniu spadków cen transakcyjnych nie pomogła jesień, kiedy zazwyczaj po letnim sezonie ogórkowym następuje zwiększony popyt na mieszkania. Na spadki cen miał wpływ kończący się program Rodzina na swoim, który zmobilizował część sprzedających do obniżek, aby sfinalizować transakcję jeszcze w tym roku – wskazuje Drożowski. Nie sprzyja również zaostrzona polityka kredytowa banków. Dla części klientów warunki stawiane przez banki okazały się zbyt wyśrubowane, co przesunęło ich plany zakupu mieszkania na dalszą, nieokreśloną przyszłość – dodaje.

Dołek dopiero będzie

Bernard Waszczyk, analityk firmy Open Finance, uważa, że nie ma dziś mechanizmu, który mógłby skutecznie powstrzymać przeceny na rynku mieszkaniowym.

– Z jednej strony wynika to ze znacznej nadpodaży lokali na rynku pierwotnym, zarówno w trakcie realizacji, jak i tych gotowych. Z drugiej strony kupowane są lokale tańsze i mniejsze, bo nabywcy chcą skorzystać z dopłat do kredytów w RNS. Wzrost obrotów takimi lokalami oraz rywalizacja o klienta wśród sprzedających sprawiają, że średnie ceny nieubłaganie prą w dół – mówi Bernard Waszczyk.

Jego zdaniem dołek cenowy na rynku mieszkań może wystąpić przed końcem pierwszej połowy przyszłego roku.